論不動產登記制度

一、我國不動產登記制度中存在的不足

（一）不動產登記的法律不統一

我國的行政機關在進行不動產登記時所依據的是分散在各個法律法規中的登記規范。這此法律規范不僅散亂而且內容上存在著矛盾之處，既有民法性質的《擔保法》中的登記規范，又有行政法性質的《土地管理法》中的登記規范；既有全國人大常委會頒布的法律，又有國務院下屬部委制定的行政法規。這些性質、淵源、效力不同的登記法規都是計劃經濟時代的產物，己不能滿足不動產物權根據物權公示原則進入市場進行公平交易的需要。

（二）不動產登記機關不統一

在傳統的不動產登記中，中央政府各部門和地方各部門具有自己管理不動產登記的領域，體系龐雜，弊端重重，而分散的登記制度給有關不動產交易機關帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復抵押等現象，各登機關為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動產登記錯誤的賠償問題缺乏規定

我國目前的法律法規中缺乏關于不動產登記賠償問題的規定，在實踐中造成不動產登記機關的權利和義務被劑裂的畸形現象。登記機關僅指向收費的權利，而對登記錯誤的后果不負任何責任，嚴重的損害了當事人的合法權益，由此產生了大量的不動產登記糾紛。因為登記機關不對錯誤的不動產登記負責，不利于加強不動產登記機關的責任感，缺乏壓力和動力去認真履行不動產登記的義務，影響了不動產登記的公信力。

（四）不動產登記的信息不夠公開化

我國相關法律法規沒有明文規定公開查簿制度。在司法實踐中經常遇到需要查詢當事人不動產信息的情況，而掌握不動產登記信息的部門認為登記只是為了執行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準確地提供不動產信息。

（五）不動產登記的效力絕對化

關于不動產登記對物權變動的影響效力，我國立法雖未明確登記模式，但從具體法律法規的規定看，其精神在于登記要件主義。如1983年國務院發布的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制定的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，都滲透了登記要件主義。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、變更和消滅，非經登記不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認，原則上也以登記為準。我國現行法律，如《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《物權法》等立法均沿用登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有權人的利益，在權利明晰的基礎上便于第三人參與交易，有利于國家征稅和調控市場。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現象。

二、完善我國不動產登記制度

不動產登記產生于不動產無權的產生、變更和消滅過程中，之所以設立不動產登記制度，就是因為不動產屬于人們較大的財產內容，它的產生變更不僅對個人，對社會也有較大的影響，具體而言，設立不動產登記制度的功能有：（1）確立公示、公信原則，保障交易秩序的安全。登記制度使得經濟領域發生的有關不動產物權的產生、變更和消滅情況及時登記于特定部門的文件上，讓社會公眾予以明曉。（2）確立登記物權的優先權原則。在物權法上，經過登記的不動產物權具有優先效力，如在不動產抵押登記中，記過登記的抵押物，對抵押物權的清償具有優先性。

1、統一不動產登記的法律

登記是體現物權公示原則的實踐，是物權的程序性規范，應當有專門的不動產登記法或土地登記法對登記的各個問題作出詳盡的規定。權利登記制度在立法上加重不動產交易當事人法律行為的責任和風險，注重保護不動產轉讓中受讓人的利益，維護了不動產交易的安全。在不動產交易市場不完善的我國，為了維護市場的合法性、安全性，采取這種嚴格的不動產登記制度是必要的。

2、建立不動產登記專門機關

筆者認為，可在國務院下設專門的國家不動產登記機關，在縣以上的各級行政區域成立不動產登記專門機關，對各種類型的不動產分類統一進行登記。不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。

3、建立新型的不動產登記錯誤賠償制度

在未來的不動產登記法中，可明確規定登記機關如發生以卜情況，應承擔賠償責任。登記機關由登記錯誤、遺漏的行為;違背登記程序，如不公告或違背公告登記期限、無故拒絕當事人查閱登記簿冊的中請、拒絕變更登記等行為;登記官員與他人互相勾結、惡意串通，給當事人造成損害的。登記機關應設立登記賠償備用基金。登記基金的來源應考慮。在不動產登記的業務中，如在登記、查詢、使用不動產登記資料過程中由不動產登記機關根據一定的測算標準對登記人和使用人收取一定的費用，納入不動產登記賠償基金;登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險。登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。

4、建立不動產登記信息公開制度

信息公開的對象應是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體(當事人、法官、律師等)公開的做法，體現透明化管理、為人民服務的立場。信息公開的內容應包括所有資料，只有全而的信息才能使當事人作出正確的不動產交易決策。明確信息公開的力-式，包括布告欄、咨詢服務小組、網上公告等，以實現全力位、高質量的服務。

（作者單位：中國政法大學）