房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在問題思考

摘 要:為了創(chuàng)造更高的效益，房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越重視項(xiàng)目管理這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管理還處于初級(jí)階段，存在很多問題。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問題，分別從確定方案、施工管理、成本管理和合同管理等不同角度進(jìn)行了深入的研究并提出合理的解決方案。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題解決方案

中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1674-098X(2011)09(b)-0208-02

項(xiàng)目管理對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)都是至關(guān)重要的，尤其是房地產(chǎn)這樣一個(gè)新興、龐大又競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)。從前期的策劃、市場(chǎng)調(diào)查、研究可行性、分析評(píng)價(jià)直到后期的營(yíng)銷策劃，每一步都需要項(xiàng)目管理來(lái)監(jiān)督實(shí)施。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理發(fā)展時(shí)間較短，所以從決策到實(shí)施的過程中都存在各種各樣的問題，這些問題最終會(huì)導(dǎo)致決策失誤、高成本、低效率，甚至?xí)延行╉?xiàng)目變成紙上談兵。所以一定要解決房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問題，創(chuàng)造具有中國(guó)特色的品牌企業(yè)。

1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指在一定的時(shí)期內(nèi)，管理者為了完成企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的任務(wù)目標(biāo)，用系統(tǒng)工程的理論和觀點(diǎn)、方法，對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)以及使用進(jìn)行全面的綜合管理，對(duì)有限的資源進(jìn)行有效的合理的利用，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的一種系統(tǒng)的管理方法。這是一門應(yīng)用性和綜合性都非常強(qiáng)的新興學(xué)科，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的流程分類

2.1 設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定義，設(shè)計(jì)目標(biāo)并針對(duì)目標(biāo)的可行性進(jìn)行研究。

2.2 工程咨詢項(xiàng)目管理

通過具體的調(diào)查研究、翻閱資料、實(shí)地考察等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部系統(tǒng)(項(xiàng)目結(jié)構(gòu))和外部系統(tǒng)(環(huán)境)的調(diào)查分析。

2.3 建設(shè)項(xiàng)目管理

建立系統(tǒng)的項(xiàng)目信息，整理所有文檔資料并分類保存;優(yōu)化項(xiàng)目的總體計(jì)劃、實(shí)施方案、工期計(jì)劃、資源計(jì)劃、成本計(jì)劃;制定項(xiàng)目管理規(guī)程;分配人員和工作職責(zé)。

2.4 施工項(xiàng)目管理

根據(jù)已制定的規(guī)章制度，對(duì)工地現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格要求。包括成本控制、進(jìn)度控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、質(zhì)量控制、變更管理以及質(zhì)量檢測(cè)、驗(yàn)收、移交、運(yùn)行、評(píng)價(jià)與總結(jié)等。

2.5 物業(yè)管理

物業(yè)管理屬于項(xiàng)目的后期管理，包括維修、保養(yǎng)以及后進(jìn)服務(wù)。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

3.1 方案確定中存在的問題

對(duì)于方案的確定，大部分開發(fā)商還是非常重視的，不過這種重視往往僅存在于心里而沒有體現(xiàn)在具體的實(shí)施中。在運(yùn)作的時(shí)候經(jīng)常沒有按照規(guī)范的程序，所以在方案確定的時(shí)候存在一些不足。

(1)沒有做足夠的市場(chǎng)調(diào)研

因?yàn)榉康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，有些房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到項(xiàng)目之后，急于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，縮短工期，壓縮成本，在沒有做細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研后就粗略的確定方案，他們考慮的往往是什么賺錢，而機(jī)械的模仿別人，沒有深入思考，故而沒有自己的特色，也不結(jié)合實(shí)際情況。導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)者沒有吸引力，所以在后期就處于劣勢(shì)。而且，沒有經(jīng)過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，在方案確定的時(shí)候也很可能會(huì)出現(xiàn)失誤，給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)論是一個(gè)工程還是一件事，一個(gè)好的開始都直接影響進(jìn)程及最終的結(jié)果。所以，項(xiàng)目方案的確定是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，尤其是前期的市場(chǎng)調(diào)研，要打有準(zhǔn)備的“仗”，將眼光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要急于眼前看到的利益。

(2)沒有品牌意識(shí)

現(xiàn)在人們的生活水平逐漸提高，對(duì)于消費(fèi)已經(jīng)不僅僅是生活的需要，而提升為精神的追求，這種追求不已經(jīng)不單純的體現(xiàn)的衣服裝扮上，已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)行業(yè)。要在浩瀚的房地產(chǎn)業(yè)中獨(dú)樹一幟，就要有一個(gè)響亮的品牌。而在實(shí)際中，很多開發(fā)商往往利益最大化作為根本目的，為了創(chuàng)造高額利潤(rùn)，在匆匆確定方案之后，就一心考慮怎么樣才能在這個(gè)項(xiàng)目上多賺一些錢。本著這樣的目的，就會(huì)忽略品牌形象的樹立。樹立品牌形象對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一種資產(chǎn)，所以很多品牌的單單一個(gè)牌子就可以有一個(gè)非常高的價(jià)錢，這就是最好的說(shuō)明。

(3)投資估算不準(zhǔn)確

投資商在拿到一個(gè)項(xiàng)目之后，很過都是只做一個(gè)項(xiàng)目概算報(bào)告。從規(guī)范的角度，應(yīng)該在項(xiàng)目方案確定后，針對(duì)具體方案做投資估算報(bào)告，而不是只有一個(gè)工程招標(biāo)的造價(jià)資料。因?yàn)楣こ淘靸r(jià)僅是投資的一部分，如果在工程實(shí)施前沒有全面并且實(shí)際的投資估算，在實(shí)施過程中就沒有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)赤字的危機(jī)。對(duì)效益產(chǎn)生巨大的影響。

3.2 施工設(shè)計(jì)管理問題

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，確定方案之后的設(shè)計(jì)工作就是設(shè)計(jì)院的責(zé)任了，所以很少關(guān)注。他們重視的是在施工過程中成本的控制以及質(zhì)量的監(jiān)控。但是沒有一個(gè)準(zhǔn)確而詳細(xì)的圖紙，對(duì)材料預(yù)算方面就會(huì)有很大影響。實(shí)際需要不論是超過預(yù)算還是少于預(yù)算，都會(huì)給工程帶來(lái)不必要的麻煩，甚至影響工期。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員很多都沒有成本意識(shí)，也沒有創(chuàng)造附加值的能力，所以設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙?bào)w現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)是錯(cuò)誤多、沒有細(xì)節(jié)。這些錯(cuò)誤如果是在施工的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)就會(huì)增加工程的成本或者給施工帶來(lái)一定的難度。如果是沒有細(xì)節(jié)的圖紙，施工中就會(huì)存在一些安全隱患。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在有詳細(xì)的設(shè)計(jì)委托書之后，配合設(shè)計(jì)院的工作，結(jié)合實(shí)際，設(shè)計(jì)一份詳細(xì)的合理的圖紙。

3.3 成本管理問題

很多房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，不過缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，在企業(yè)的內(nèi)部沒有明確的規(guī)章制度、控制流程、崗位分配等，也沒有專門的部門來(lái)負(fù)責(zé)相關(guān)事宜。

變更和簽證頻繁發(fā)生，這類問題是很多房地產(chǎn)公司傷透了腦筋，因?yàn)闆]有詳細(xì)的統(tǒng)籌安排，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)最近的變更情況，而一旦出現(xiàn)了變更又沒有有效的措施避免，頻繁的變更會(huì)延誤工程進(jìn)度，甚至出現(xiàn)“倒簽”的情況。

由于預(yù)算的不精確，變更又多，對(duì)附加值掌握不準(zhǔn)確，加上各種保修款、扣款，使最終結(jié)算時(shí)出現(xiàn)超額付款的情況，以至于后期工作變得很被動(dòng)。

房地產(chǎn)本身就是一個(gè)龐大的工程，受很多其他行業(yè)的影響，包括建材、運(yùn)輸?shù)鹊龋て谝话阌直容^長(zhǎng)。所以在施工過程中難免會(huì)有成本波動(dòng)，而大多數(shù)企業(yè)又不能及時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)，所以經(jīng)常在最終才發(fā)現(xiàn)成本難以控制。

3.4 合同管理問題

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏法律意識(shí)，對(duì)合同不夠重視，就不用說(shuō)合同管理了。我國(guó)企業(yè)在簽訂合同的時(shí)候經(jīng)常出現(xiàn)的一個(gè)條款就是“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”，這本身就是合同不完善的一種體現(xiàn)，而一旦出現(xiàn)問題，協(xié)商不好就會(huì)互相埋怨，甚至陷入僵局。

合同管理主要存在以下問題:

(1)合同過于簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn);(2)簽約的雙方對(duì)于合同規(guī)定的內(nèi)容都不認(rèn)真執(zhí)行，并且隨意修改，甚至違背合同規(guī)定的責(zé)任;(3)當(dāng)合同發(fā)生糾紛時(shí)，經(jīng)常不采用法治形式而采用行政手段。

4解決問題的策略

針對(duì)以上以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題的剖析，以下提出相應(yīng)的解決措施。

4.1 重視方案確定

房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到一個(gè)項(xiàng)目后，一定要重視前期的市場(chǎng)調(diào)查以及對(duì)產(chǎn)品的研究。要深入研究國(guó)家的相關(guān)法規(guī)和政策，了解政府的大體政策，以求得到政府在稅費(fèi)、法規(guī)及金融方面的大力支持，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要實(shí)地考擦，了解當(dāng)?shù)孛癖姷男枨螅浇慕?jīng)濟(jì)狀況及其他樓盤的規(guī)劃，對(duì)居住環(huán)境、消費(fèi)者水平和相關(guān)的配套的設(shè)施給予全面評(píng)估，最終確定一個(gè)合理的方案。

4.2 樹立品牌形象

所謂樹立品牌形象，不是自我吹噓，也不是單純的廣告效應(yīng)或者是明星效應(yīng)，而是建立在優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的基礎(chǔ)上，配合媒體推廣，的系統(tǒng)工程。這是一個(gè)長(zhǎng)期的工作，要貫穿始終。在良性循環(huán)的前提下保證企業(yè)的發(fā)展，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

4.3 加強(qiáng)成本控制

所謂加強(qiáng)成本控制不是單純的在施工過程中節(jié)約材料，而是做精確的預(yù)算，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的波動(dòng)情況及時(shí)反饋，防止不必要的浪費(fèi)和變更。

4.4 加強(qiáng)合同管理

合同管理是一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，應(yīng)該引起房地產(chǎn)企業(yè)的告訴重視。一項(xiàng)工程的實(shí)施是建立在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的合同基礎(chǔ)上的，對(duì)于合同的擬定和簽約要考慮周全，雙方多次商定，合同內(nèi)容要符合標(biāo)準(zhǔn)。簽訂之后，雙方也要嚴(yán)格履行，一旦中間出現(xiàn)變更先協(xié)商，如果協(xié)商不好的就要采取法律形式。

5結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理直接影響這一行業(yè)的發(fā)展，目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有一個(gè)完善的系統(tǒng)，還處于一個(gè)起步的階段。但是很多人也都看到了其發(fā)展前景，所以企業(yè)眾多而競(jìng)爭(zhēng)激烈，要在這樣一個(gè)大環(huán)境中生存并走在前端，就要有一個(gè)好的項(xiàng)目管理系統(tǒng)，建立完善的管理流程，才能立于不敗之地，引領(lǐng)房地產(chǎn)的潮流。

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