淺析房地產項目管理的問題

摘 要:本篇文章在介紹房地產項目管理原則和房地產項目管理面現狀的基礎之上，對我國現時期房地產項目管理存在的主要問題，從決策、設計和實施三個時期進行了深入的分析，最后對所存在的問題提出了相對應的解決策略。

關鍵詞:房地產項目管理

中圖分類號:F293文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)09(b)-0205-02

1房地產項目管理原則

1.1 責任對等

責任對等是相對于房地產這個行業而言的，它的主要對象就是房地產的開發商。房地產之所以是一個暴利的行業，主要原因就是掌握良好的時機，并以最快的速度出售房產，并從中取得巨大的回收資金。但由于房地產回收的資金融資量過大，所以在資金回籠時，具有速度不夠快的特點。所以，為了取得更多的回收資金，很多房地產為了爭取更快的進度，不重視自己的職責，進而忽略生產的質量，生產出很多劣質的建筑，給社會的資源帶來了很大的損失。

1.2 成本最優

從房地產項目管理的角度對房地產的成本運行進行分析，為了能達到房地產成本最優的目標，就要在成本最優化，也就是最低化的基礎之上，對房地產運行的成本不斷的降低。房地產成本的最優化也要考慮到房地產生產的質量，只有合格的產品才能實現房地產成本運行的最優化，才可以給企業帶來最大的利潤，最終給社會營造有利的資源。

1.3 質量管理

產品質量是每個企業的生存支柱，對于房地產行業來說，建筑的質量在企業中起到致命的作用。但在實際的生產當中，很多房地產開發商為了加快工程的進度，為了能較早的把房產投入市場，收回成本，在生產的過程中忽略多個施工環節，造成竣工后的房產質量較差。在消費者的使用中，頻繁的出現多種質量問題。所以，在企業生產的施工過程中，做好房產質量管理工作的基礎之上，做到行之有效的項目管理運作是十分重要的。

2房地產項目管理的現狀

2.1 房地產項目質量的現狀

質量較高的房地產項目是對房產進行具體規劃，并主要涉及到以下多個方面，房屋設計應該具有合理的科學性，還要確保結構安全、節能環保、功能合理、質量可靠、技術先進、造價經濟以及物管到位等。但在現實中，很多房地產開發商在項目開發上，主要追求的是外在的吸引力。為了最大化的減少房產的投入成本，在選擇一些低價中標的設計、施工、材料和監理等相關單位。而在合同的履行時期，經常出現墊資和拖欠進度款等現象，造成中標單位在施工的過程中，沒有一定的資金保證房產的質量。此外，在選擇的設計單位上，由于對方不具有一定的專業性，設計出來的房屋功能不夠齊全;而在施工圖的設計方面，在施工的方案、結構體系、節能節地、內部功能以及外部空間利用等很多方面都沒有深入的研究;即使在重要的施工環節中，出現層層分包的嚴重現象，材料在投入使用時，也沒有對其質量進行嚴格的檢驗。即使是最后的售后服務，多數開發商也是選擇轉移給施工單位或者物業管理單位的方法，造成出現質量問題時得到及時的解決。

2.2 房地產項目利益的現狀

受房地產開發項目使用土地資源緊缺和消費者對購房日益增長的影響，房地產行業出現商品緊缺，并且房價呈現直接增長的趨勢。進而造成設計、施工和監理以及業主等市場以房地產開發商為合作的主要對象，形成一種以強勢為主體、以利益為核心的不良市場。房地產開發商在壟斷房地產行業市場的同時，并在房地產項目管理中，實施自主式和封閉式管理方法，從而導致房地產開發商和業主在房地產項目的管理方面，出現了信息不對稱的嚴重現象。

2.3 房地產管理的現狀

受人們生活水平的提高，人們對住房的質量要求也日益變化。房產的功能將會越來越全面，其公用配套設計也將會越來越多。由于現代科技的飛速發展，住宅的科技含量也在逐步的進步，很多關于房產的技術、材料、工藝以及管理等水平都在不斷地上升。但從現時期多數房地產開發商在房地產項目運作的角度進行分析，他們多選擇使用自主式管理方法。這種方法具體的是指，開發商在企業內部設立項目管理部門，進行組織招標，并自主選擇一些與房產建設相關的工程設計、建設監理以及施工單位等，并組織工程進行項目施工和項目試運行等，最后把企業的售后服務交給其他的物業管理公司，來承擔一些過渡期的物業管理。從現時期的房地產項目管理現狀中可以分析，其項目的質量、成本、進度以及效率等方面表現得都不很樂觀。

3房地產項目管理主要存在的問題

現時期，由于我國房地產開發的項目管理水平較低，很多房地產開發的項目都存在房產質量較差、交房時間拖后、前期物業管理水平低等一系列問題。本篇文章 主要從房地產項目開發的決策時期、設計時期、實施時期三個時期出發，對每個時期所存在的問題進行詳細的分析。

3.1 決策時期主要存在的問題

目前，房地產的項目管理在決策時期所存在的問題主要有兩個方面:一方面是其決策機制不夠完善。我國國內的多數中小型房地產開發商多出身于包工頭或者其他行業的成功者，所以，其主要領導人不具有房地產專業知識，對項目的管理認識也不夠全面。更為普遍的是，在中小型房地產企業的決策中，聽從其領導人一人決策較多，即使領導人員做出一些不合理的決策也沒有人指出。另一方面就是市場調查不夠全面，信息收集不夠充分。多數的房地產開發商還沉溺于二十一世紀初的房地產黃金時期，他們還一直處于只要手里有房子，就不存在沒人要的心態。從而對項目前期的市場沒有進行全面的調查，也沒有對其可行性進行深入的研究，對其相關的信息也沒有進行充分的收集。即使收集了相關的信息，也只是偏面的，所以收集的信息不夠充分。這些中小型房地產企業的領導人，多是根據自己在市場中的多年經驗，對項目的可行性進行大概的估計，進而對項目市場的定位沒有準確的把握，與項目的有利時機擦肩而過。再加上其項目報告沒有一定的詳細性和可行性，在最后的決策中，這些領導人做出盲目的決策，從而導致其項目產品不具有科學性。項目決策時期所存在的問題，給以后的項目管理帶來很大的難度，更有甚者會演變成為項目管理的技術問題和工程建設問題。

3.2 設計時期主要存在的問題

房地產項目管理在其設計時期的問題主要表現在以下兩個方面:其一，重視施工，忽略設計，給成本控制帶來很大的難度。在我國國內的房地產企業中，表現最為突出的就是比較注重項目的施工時期的投資控制，對投入合理的資金能取得適用而又經濟的有形建筑產品卻幾乎沒有考慮到。重視項目的施工而忽略其設計在每家房地產企業中幾乎都存在。眾所周知，成本的投資控制是建立在施工圖紙上的，當施工圖紙已經設計好后，再對其成本范圍進行控制時，就很難實現控制的目標了。其二，對房產的外形設計多隨波逐流，不能就地取材，因地制宜，滿足于消費者的心理需求。這個問題主要表現在很多房地產企業的設計，不能從當地消費者的心理需求出發，多借用一些國外的樓盤風格進行設計，建設出一些與現代消費者需求相差太遠的樓盤風格以及戶型等。

3.3 實施時期主要存在的問題

房地產在實施時期主要存在的問題就是工期拖延現象較為突出。在房地產項目管理中，難度最大的就是企業與業主間簽訂的施工合同的分包工程。由于在工程招標的過程中，簽訂的工程施工合同不夠嚴密。所以，在業主以后進行項目管理時就存在很大的難度，尤其是在工程的接口和配合兩個方面存在的問題最多，最終導致工期遲遲不能竣工。

4房地產項目管理存在問題的主要解決策略

根據房地產項目管理在三個時期存在的主要問題，以下對些提出針對性的解決策略。

(1)在加強項目前期投資決策時期可行性工作的同時，再對其進行深入的研究，并充分發揮工程管理人員在工作中的作用。

由于中小型房地產市場調查的不全面，信息收集的不夠充分，嚴重影響了項目管理的可行性研究。所以中小型房地產開發商要取得最終利益，只有在全面掌握商業情報的基礎之上，例如:市場供求的具體狀況和消費者對購房的真實需求以及同行的相關資訊等信息，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關要素進行科學而又深入的研究。除此之外，在進行研究的過程中，企業還要采納一些專業工作人員，在項目的經濟、項目概念規劃方案、技術可行性等相關方面的意見，并充分發揮他們在這些職位中的作用。從而提高房地產開發商項目決策的質量。

(2)注重設計時期的設計方案，以便于加強設計時期的投資控制。

設計時期的投資控制應該是企業項目的重點。企業必須改變注重施工，忽略設計的觀念。一個良了的設計方案，建設出來的房產不僅可以吸引廣大的購房消費者，滿足于他們心理需求，在幫助企業創造經濟利益的同時，還給企業打造了一個良好的知名度，在同行乃至社會中樹立一個良好的企業品牌。所以企業要加強設計時期的投資控制，就要在設計方案中投入很大的精力。

(3)注重項目管理實施時期的工作。

做好項目管理實施時期的工作，就需要和工程項目現場的管理人員分散協作， 一起完成工程的實施時期的項目交付和移交等工作。除此之外，業主還要根據實施時期的特點，使用分步實施和統一規劃等方法，進行分期分批的招標。為了有助于房地產開發商和監理單位管理和協調，避免不必要的風險，在減少房地產開發商分包項目的同時，對于項目整體中的開發商分包的每個工程內部都要進一步的系統細化、并深化合同中的每個條件以及每個接口的配合條件等。

5結語

房地產的項目開發是一個資源整合的過程。中小型房地產企業想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監理、設計、營銷能讓施工等相關單位進行合作，建設出適合現代購房消費者的心理需求的房產。除此之外，還要控制好項目管理中的進度、質量、造價以及安全問題，工程在施工的過程中便會較為順利、其進度目標也較有一定的保障。

參考文獻

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