淺論我國的不動產物權登記制度

摘 要:不動產物權登記制度是物權法中的一個重要內容，世界各國的許多學者對于不動產物權登記所采用的模式也有著不同的觀點。并且不動產物權登記制度在我國建立具有十分重要的意義和作用。

關鍵詞:不動產登記登記生效主義登記對抗主義

中圖分類號:D9文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)06(c)-0237-01

1 我國不動產物權登記制度的涵義

不動產登記制度是物權法的一個重要內容，是物權對世效力和公示原則的基本要求。不動產登記，也叫不動產物權登記，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。也就是說，不動產物權登記首先必須要由當事人申請，還要由國家專職部門履行登記行為，再有登記的內容為不動產物權及其變動事項，例如所有權、地上權、地役權、抵押權及質權等等。而且登記的事項必須記載于不動產登記簿上。對于不動產物權登記的性質有兩種說法，第一種是行政行為說，該學說認為登記根本不是私法上的法律行為，而是具有國家意志性的公法行為。[1]關于該學說又有兩種觀點:一種觀點認為是行政許可行為，另一種觀點認為是行政確認行為。第二種說法是私法行為說，該學說認為登記就是一種私法上的行為，無論登記機關是司法機關亦或行政機關，登記只是一種對事實或行為的確認，“登記性質上為私法行為當無異議，其特殊之處在于其是國家設立的擔負公共職能的機關參與的私法行為。”[2]但本人認為不動產登記既具有公法行為的性質又具有私法行為的性質，但主要還是屬于私法范疇，畢竟不動產物權登記行為是一種對于不動產物權權利屬性及權利狀態(tài)的一種確認。

2 我國不動產物權登記制度采用的效力模式

不動產物權登記所采用的效力模式，各國都不盡相同。但主要有兩種模式是當今許多國家所采用的。一種是登記對抗主義，又叫意思主義，是指法定的公示方法—登記，僅僅是物權變動的對抗要件。即當事人一旦形成所有權變動的意思表示，即發(fā)生所有權變動的效果，只不過在具備公示手段前，所有權變動的事實不能對抗第三人。這就意味著只要有單純的、諾成性的合意就足以使所有權發(fā)生轉移。[3]第二種是登記生效主義，又稱形式主義，是指未經(jīng)公示，當事人之間根本不發(fā)生所有權所有權變動，當然更談不上對抗第三人的效力。[4]

我國的民法一直屬于大陸法系民法的范疇，而在大陸法系的發(fā)展史上，所有權變動一直沿用著登記要件主義。因此，我國的不動產登記制度從所屬范圍來講，大體上主要也應采用公示要件主義，這是其一。其二，當事人想轉移所有權只要達成合意便可，那么也就意味著按照債權人雙方的合意來追究責任，勢必導致糾紛重重，嚴重影響了所有權交易的正常秩序。第三，公示要件主義將所有權觀念上的交易轉化為物質上的形式，向社會大眾提供了一定的值得信賴的公示效果，給雙方當事人一種完整的積極和消極的雙重保護。但是，所有權變動所采取的形式也不是沒有例外，例如我國的地役權采取登記對抗主義模式，主要考慮到我國農村的實際情況，地役權80%～90%都是不登記的，為了方便群眾，減少成本，物權法采取登記對抗主義模式。總之，我國的的不動產登記采用的效力模式是登記要件主義兼顧登記對抗主義。

3 我國建立不動產物權登記制度的重要性

3.1 有利于維護不動產交易的安全

不動產物權登記是對不動產權利狀況和權利歸屬的確認，因此不動產登記體現(xiàn)了所有權的公示性，增加了不動產所有權的透明度，有利于當事人作出正確的判斷，由于登記的公信力，從而保護了善意第三人的利益，在法律制度上的表現(xiàn)則是不動產善意取得制度。例如，雙方當事人簽訂了一個房產買賣合同，買受人基于對所有權人的信賴而支付了對價，但此時該房產卻有可能被所有權人賣給其他買受人或該產權的所有人并非此人，而是另有其人。在這種情況下，法律如果沒有明確的規(guī)定，就會使善意第三人的信賴利益受到損害，從而影響了交易的積極性。這種制度不僅維護了不動產的交易安全和交易秩序，而且有利于政府對不動產交易市場的監(jiān)管。

3.2 有利于保護我國當事人對不動產所有權的私有權利

雖然隨著社會的發(fā)展，我國的民法從自由主義的私法逐漸涉及到國家或社會的干預，但私法的出發(fā)點依然是合同自由和權利自由。從不動產效力的分析來看，其實體現(xiàn)了國家公權力對私人交易關系的干預程度。但不動產所有權進行登記的前提條件是，要有當事人的申請，當事人申請是所有權當事人合意的體現(xiàn)，所有權當事人合意則是當事人意思自治的體現(xiàn)。另外，不動產所有人還有補辦登記的自由，不動產所有權未經(jīng)登記則不發(fā)生所有權專轉移的效力。這就意味著，不動產所有人有是否使不動產所有權發(fā)生效力的自由選擇權。

3.3 我國的不動產登記制度體現(xiàn)了公平公正的價值觀

為了維護真正權利人的利益，我國的不動產所有權登記制度設置了異議登記和更正登記。權利人和利害關系人認為不動產登記簿上記載的事項若有錯誤，可以申請更正登記。不動產登記薄記載的事項，若權利人書面同意更正或有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當更正登記。但真正的權利人在發(fā)現(xiàn)登記錯誤后，到申請更正登記前這段時間，不動產所有權會不會被不知情的善意第三人取得是真正權利人最擔心的事，那么異議登記很好的解決了此事。異議登記是對登記名義人的權力正確性提出質疑，由于此時登記名義人的權利無法進行正確推定，登記就無法產生公信力，公信力喪失，使不動產善意取得制度不能適用。所以，異議登記制度使登記名義人的處分權受到限制，為真正的權利人完成更正登記贏得了時間，使得真正的權利人的利益不受損害或失而復得。從這一點看，我國的不動產登記制度體現(xiàn)了公平公正的價值觀。

3.4 我國的不動產登記制度有效地減少了交易的信息成本

我國的不動產登記制度，體現(xiàn)了效益價值。因為登記這種公示方式具有信息透明的公信力，從而可以減少交易成本。獲取不動產交易的信息是不動產交易的前提與條件之一，登記制度在履行所有權歸屬信息職能的同時，也降低了交易成本。在不動產交易當中，當事人履行登記手續(xù)，以登記的形式向外界傳遞所有權屬變更的信息，會需要一定的手續(xù)費用，也就是一定的交易成本。

總之，不動產所有權對人們的現(xiàn)實生活具有非常大的影響，因為不動產具有耐久性，不可移動性等特點。例如房產，一處房產有時會花費交易人一生的積蓄，所以，這么大價值且貴重的物，在我國甚至世界各國立法保護都是很受重視的。許多國家對不動產都有專門法律規(guī)定，對不動產進行登記無論是在大陸法系物權法中，還是英美法系財產法中都是一個非常重要的法律問題。值得我們法學學者，對此做更進一步的探討和研究。

參考文獻

[1]于海涌著.論不動產登記[M].法律出版社，2007年版.

[2]王洪亮.不動產物權登記立法研究[M].法律科學，2002(2).

[3][4]張家勇.不動產物權登記效力模式之探究[EB/OL].中國法律信息網(wǎng).