論房地產調控政策效果

[摘要]近幾年以來政府也針對房地產市場進行了一系列的調控措施，但是房價仍然居高不下，并且住房價格結構也日趨不合理化.本文就通過認識房地產行業的現狀，分析政府調控房地產行業的政策，并對政府的政策進行簡單的效果評價。

[關鍵詞]房地產 政策效果 效果分析

中圖分類號：Ｆ42 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X(2011)12(a)-0000-00

1 我國房地產市場現狀分析

隨著改革開放的不斷深化和發展，房地產市場化程度不斷的加深，中國人對于房子的強烈需求以及人們消費觀念的改變，都隨著信貸業的發展而導致了房地產價格的持續快速增長。雖然我國政府在近兩年來對于持續火爆的房地產業進行了一系列的措施進行降溫，可是，仍然無法阻擋其繼續上升的勢頭。雖然一線城市的房價增長速度變慢，但是二三線城市的房價確持續攀升，特別是中小城鎮的房價增長的速度都大幅度增加。目前還有很多的土地被開發建設成小區，大面積的農業用地，甚至于工業用地都被用來開發商品房。不必說北京上海廣州這樣的大城市的房價對于普通老百姓來說是奢望，就連目前來看在中小城鎮，普通工薪階層一輩子辛辛苦苦勞作的錢也很難買得到一所安身立命的小房子了。

2 政府房地產政策調控效果的分析

2.1我國歷年房地產政策調控的狀況及其效果分析

我國房地產政策調控基本上分為以下幾個時間段。

（1）1993-1996年是我國通貨膨脹趨勢明顯的時期。各種物價指數的上漲，各種產業的暴漲，例如，鋼鐵行業，機械制造業，房地產業。在此當中，房地產行業的暴漲更加令人瞠目結舌。僅僅海南，廣西一帶，短短的幾個月之內，就有成千個大大小小的房地產商競相涌出去投資高速增長的房地產行業，房產價格飛速增長，形成了嚴重的經濟泡沫。對于此現象，政府還專門頒布了限制房地產過熱增長的一系列條例，統稱“國十六條”。嚴厲的限制房地產的發展，此次調控的結果是房地產業元氣大傷，大量用來炒房的資金積壓，成功的抑制了通貨膨脹。

（2）1998-2003年是我國改革開放逐漸深入，宏觀上促進經濟飛速發展的時期。在成功的抑制了通貨膨脹之后，爆發了亞洲的金融危機。在此之后國民經濟經濟逐漸的變冷，竟有些通貨緊縮的勢頭。為了促進經濟的發展，我國政府的宏觀調控政策逐漸變成了以維持經濟發展速度為核心的，積極穩妥的促進國民經濟的發展的政策。這是房地產行業逐漸復興，飛速發展的時期。政府逐漸減低存貸款利率，大力拉動內需，促進房地產業的發展。一改前些年來一直進行的福利分房的制度，實行了房產改革，轉而實行房產貨幣化制度，即是將房價交給供求為基礎的市場去調節。在此階段，由于人們生活水平的改善以及工資水平的提高，經濟房的增加，使得房地產價格趨于合理，在一個較為合理的范圍之內逐漸的增長著。但是由于在實行招標拍賣國有土地使用權這一政策之后，住房結構供需矛盾突出，市場秩序較為混亂，為以后房地產業暴漲，并且形成了尾大不掉之勢埋下了禍根。

（3）2003-2007年是房地產業逐漸成為支柱性產業并且飛速增長的階段，同時也是發現問題逐漸的試著調控房地產過熱的階段。由于房地產業的市場化程度不斷的加深，房地產業再一次暴漲，“國十八條”更是直接將房地產業確立為支柱產業。但是面對新一輪的房地產業過熱的情況，政府實行了維持健康發展房地產業增長的措施，并沒有從實際上來限制房地產業的發展。由于之前將房地產市場化進行的太深，房地產業在2005-2006年之間仍然在飛速的增長著。大城市的房價已經到了普通公民永遠的可望而不可即的地步。其中將經濟適用房的半供應性質改變成完全性質意義上得商品房之后，這就意味著政府為大部分城市居民提供的保障性住房流入市場，價格隨著開發商的囤積等一系列營銷手段而攀升，并且完全自己承擔房子的購買，以及房屋租賃費用。這個政策就導致了普通民眾手中最后的一根“救命稻草”的失去，逐漸的在暴漲的房地產中失去了購買的能力。

（4）2007年至今。這一時間段主要是政府調控增長速度過快的房價的時期。隨著房地產業的暴漲，逐漸的成為了一個社會問題的時候，伴隨著新的經濟發展過熱的時期，政府終于實行了各種強有力的政策來限制過熱的房地產行業。除了只有經濟政策之外，政府將限制房價上升到了政治的高度。實行高度的政府問責制度。這一次的政策主要是對不平衡的住房供應結構作為突破點，開始了限價，限購，限套等措施，進而對于土地的嚴格控制，逐漸的將房地產調控在了一個平穩增長的狀態。

2.2關于政府房地產政策調控效果的評價

目前對于房地產的宏觀調控政策從全國來看還是起到了一定的效果的。總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。北京，上海這些大城市的房價逐漸的趨于平穩，但是由于前些年的瘋漲，價格結構仍然處于不合理的狀態，但是隨著廉租房和經濟適用房的建設以及限購的政策，逐漸的有所改善。但是，相對于大城市來說，中小城市的房價在不合理的增長之中。

在市場機制之下，價值規律應當在房地產行業的調節中起到重要的作用。房地產行業的利潤，應當根據其成本來獲得，始終調節在一個合適的范圍之中。房地產行業的成本構成要素很多，有材料費、人工費、機械技術費、管理費、土地費用、稅收、協調費用等等，政府可以成立一個專門的機構，來核定房地產的成本。這樣一來，一個房開項目的大致成本即可核算出來，加上它的合理利潤，就可以確定其房價了，既降低了房價，給購房者減輕負擔，又從一定程度上減少了行賄受賄這一犯罪行為；既遏制了開發商亂漲房價，又促進了社會的合理消費。

3 探究政府房地產政策調控效果不佳的原因

政府房地產政策調控效果不明顯的原因是多方面的。既有全球大環境的方面，例如美國熱錢的進入，又有國內制度不完善的方面。總的來說就是調控抓不住重點，制度上一直存在著漏洞，加上我國拉動內需大的政策的實行，房地產經過多年的發展，逐漸形成了現在這種態勢。

4 結語

目前國內大多數人都集中于從制度層次分析效果不佳的原因，這是一個重要的原因，比如，廉租房的建設還不夠，經濟適用房的建設廣為詬病，地方政府的土地財政等等，但是對于我國這樣一個處于轉型時期的社會主義國家，短期內制度上能做的改動是有限的，所以這些制度性的因素，看似很合理，但是遠水不解近渴，還需要進一步的努力，找出能夠在短時間內，或者是在不長時間內改善目前的局面的因素，這樣才能使我國面臨的復雜的房地產問題時，理清頭緒，由簡到繁，一點點解決，從而實現“居者有其屋”的構想。

參考文獻

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