隨房價暴跌的契約精神

在契約社會，一切違背合同的野蠻行為都是耍流氓。業主因為樓市降價的緣故，打著維權的旗號，違背商業契約倫理粗暴打砸售樓部，無論是從法治還是市場的角度去剖析，都是不合理的。

房子還沒見著，房價先跌了三分之一。最近，砸售樓部成了上海樓盤的“時髦事”，不少人甚至在網上做起了“直播”，上海的一些樓盤因為降價可以說是賠錢又挨砸，苦不堪言。

近日，在上海嘉定區雙單路上的綠地“秋霞坊”樓盤，因該盤房價從最高1.9萬元／平方米，暴跌到現在最低1.1萬多元／平方米，上百名業主集中前來售樓處討要說法。業主們顯得及其憤恨，“孩子還沒出生，四五十萬元卻‘丟’了。這些錢可都是老人們一輩子的心血，你說讓做小輩的怎么辦，讓父母怎么辦?”一位業主當場發飆……當日，上海的氣溫開始下降，樓盤售樓處門口更是寒風凜冽。不過，即便如此，“留守”討要說法的一期老業主們卻絲毫沒有撤離的意思，他們從售樓處搬出數十把椅子，三五成群地坐在門口，其中還有挺著大肚子的準媽媽。問他們何時打算撤離，業主說，“直到開發商同意退錢或者退房為止。”

事實上，就在23日下午，僅兩三百米開外的“龍湖酈城”售樓處，也出現了上百名老業主“沖擊”售樓處的一幕，兩處大型沙盤模型被嚴重砸毀，模型材料被拆開后丟棄在地面，樓盤售樓處的“金字招牌”也被砸得殘缺不堪，幾名保安警惕地在用對講機互相“保持聯絡”，大約晚上7時45分，該售樓處正式關閉。而業主“沖擊”售樓部是因為樓盤價格從1.8萬元／平方米降到1.4萬元／平方米。

據了解，隨著政策調控的效力逐步顯現，愈來愈多的開發商開始選擇大幅打折促銷，不過，當外界為降價之聲而叫好的時候，此前“高價”購房的老業主與開發商都陷入兩難。部分老業主們眼看著身家縮水無處伸張，只好采取極端行為。而開發商不降價挨罵，降價挨打，也是有苦難言。

事實上，幾乎每次國家出臺調控政策，都會引發大小不一的退房潮。2007年樓市陷入低谷后，不少買家因為樓價下跌而要求退房。2008年，萬科等大開發旗下的樓盤因為降價也遭遇過退房門。不過，由于樓價長期來看仍然上漲，不少要求退房的買家不久后又會發現原本“貶值”的房子漲到了更高的水平，退房之事多數不了了之。

有意思的是，當初出現退房風的樓盤，現在的樓價早已漲到更高水平，選擇退房的買家恐怕多數都在暗自懊悔。以曾經出現過退房事件的江南西板塊為例，剛剛入市的新盤新一城廣場售價為25000元／平方米，樓價幾乎是2007年低谷時的兩倍。

契約精神的缺失

房價如果漲了，業主們自然心情大好，并將因房價上漲所獲得的利益視為理所當然，從來沒有聽說過哪個業主因為在購房中獲利而分給房開商“紅利”的；也從來沒有聽說過哪個房開商因為房價漲了，向原業主索要“賠償”的。因為這一切都是理所當然的，白紙黑字簽下的購房合同不容抵賴。然而如果當事情反向發展的時候，可就不是這么回事了：房價跌了，業主們要求退錢、要求退房，甚至采取暴力舉動，完全視合同與契約于無物，且理直氣壯。頗有一付“打倒地主豪紳分地分房”的英勇架勢。而我們困惑的卻是：當“弱勢群體”變成“刁民”，我們應該同情的究竟是誰?

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，買家因為樓價下跌而要求退房并不合理，也沒有法律依據，開發商降價是一種合理的市場行為。任何一種投資行為都有盈利或虧損的時候，房地產行業也一樣。已經購房的業主只能接受房價上漲不能接受房價下跌，這是一種社會病態而非單純的社會現象，社會輿論應該對此加以疏導。

對于房價下跌就去“討說法”、砸售樓處的做法，張宏偉表示：“房價上漲獲得房產的增值收益時，誰會去將自己收益部分與他人分享?在不同的調控政策背景下，個案樓盤推盤策略會有所不同，購房者應該合理把控樓盤策略性價格調整的時機進行購房或拋售。因此，按照這個投資原則，個案樓盤當前房價漲跌均是正常的市場行為，投資者應該為自己的前期購房行為埋單?！?/p>

誠然，我們能夠理解業主的那份被剝奪感和被欺騙感，在房價綁架了大多數人生活的情境下，房價短期內發生如此之大的震蕩，確實讓民眾的情緒容易產生強烈的波動。但這種情緒波動在白紙黑字的買賣合同面前，顯然不應該由房產商來承受?；陲L險共擔和買賣自愿的市場原則，消費者理應接受這種市場的變化，這是最起碼的契約倫理。

事實上，之所以會存在業主圍攻開發商的現象，歸根到底還是跟整個社會契約倫理發生斷裂有關。社會秩序和公平正義的實現，從來都不是靠情感道義所能維系的，而是要依靠共同約定遵守的公共契約得以履行。就現狀而言，盡管社會在探討和摸索如何重建道德的上層建筑，卻忽視了道德情感的基石——契約倫理。罔顧契約倫理，情感道德只會莽撞沖動，而不會客觀理性。盡管商務道德、政務道德的缺失是造成這種契約斷裂的重要原因，但是公眾何嘗反思過，在社會生活中，是否隨時隨地對任何人任何事能夠做到言而有信，遵守契約?商業道德、政務倫理的滑落已經造成社會契約倫理的大面積斷裂，作為民眾，應該保有最后的倫理底線和道德立場。如果民眾也罔顧契約倫理、罔顧法紀，那社會最后的倫理底線也就不復存在。

在契約社會，一切違背合同的野蠻行為都是耍流氓。業主因為樓市降價的緣故，打著維權的旗號，違背商業契約倫理粗暴打砸售樓部，無論是從法治還是市場的角度去剖析，都是不合理的。房子作為商品，在市場的流通交易中必然會發生漲跌，漲跌之間便有風險產生，既然有風險也就沒有“穩賺不賠”的道理。而具有法律效力的買賣合同，能夠保障的也只是買賣雙方的權益，并不能承載二者之間的情感張力。

“信”一直以來似乎都是我們的民族自豪資本之一。在古時，合同、契約與法律尚有諸多缺陷的過去，尚且能以守信為榮耀，然時至物質文明高度發展的今天，契約精神卻似乎并沒有隨之而發展，這無疑值得我們深刻反省。