春節后房價或加速下降

隨著中央經濟工作會議12月14日閉幕，就預期性、理性而言，房地產調控政策方面的懸念基本落定，房地產市場的未來走勢無疑也因之基本落定：明年，房地產調控將更嚴厲，調控政策只會繼續從緊而不會放松，房地產市場將加速回調，房價將加速下降。之所以這么說，可從影響未來房地產市場走勢的諸多因素找到答案。

深入“微觀”的“宏觀”改變為房市給定了大的生態環境

12月12日-14日召開的中央經濟工作會議，確立了明年經濟工作“穩中求進”的總基調。會議指出，做好明年的經濟工作，要把穩增長、控物價、調結構、惠民生、抓改革、促和諧更好地結合起來。繼續采取綜合措施，保持物價總水平基本穩定，防止價格走勢出現反彈。把保障改善民生放在更加突出的位置，集中解決緊迫性問題，切實辦成一些讓人民群眾看得見、得實惠的好事實事。以更大的決心和氣力推進改革開放，著力解決影響經濟長期健康發展的體制性、結構性矛盾，在一些重點領域和關鍵環節取得新的突破，以開放促改革、促發展、促創新。正確處理改革發展穩定關系，積極有效化解各種矛盾和風險隱患，促進社會和諧穩定。

今年的中央經濟工作會議提出了明年經濟工作的主要任務，其中包括：繼續加強和改善宏觀調控，促進經濟平穩較快發展。必須統籌處理速度、結構、物價三者關系，特別是要把解決經濟社會發展中的突出矛盾和問題、有效防范經濟運行中的潛在風險放在宏觀調控的重要位置。要深入分析經濟發展和運行趨勢變化，準確把握宏觀調控的力度、節奏、重點。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。財政政策和信貸政策都要注重加強與產業政策的協調和配合，充分體現分類指導、有扶有控，繼續加大對“三農”、保障性住房、社會事業等領域的投入。加快經濟結構調整，促進經濟自主協調發展。要調整財政轉移支付結構，加強縣級基本財力保障。要推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點，合理調整消費稅范圍和稅率結構，全面改革資源稅制度，研究推進環境保護稅改革。大力保障和改善民生，加強和創新社會管理。要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮低收入群眾、新就業職工、農民工住房困難。要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。

無疑，今年中央經濟工作會議，為未來房地產市場運營乃至企業生存給定了大的生態環境，決定著未來房地產市場的生存模式和房地產企業的經營活動準則。也就是說，明年，乃至將來更長一段時間內，房地產市場只能在這種生態大環境下“有所作為”。在這種大的生態環境下，房地產市場只得朝著合理的方向繼續回調，房地產企業只能是“適者生存，不適者被淘汰”。

促進房價合理回歸是明年的重要目標之一

12月9日，中央政治局會議提出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展，為今年的中央經濟工作會議定了調。一脈相承，今年中央經濟工作會議明確指出，明年要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。同時，要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮低收入群眾、新就業職工、農民工住房困難。

無疑，這兩次重要會議，為明年經濟工作中有關房地產工作的思路給出了定性，為明年房地產調控給出了定性，并明確要促進房價合理回歸，而不是以前的“穩定房價”的模糊措辭。

在這兩次重要會議之前，決策層及相關調控部門已在不同場合多次強調堅持房地產調控不動搖：下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受；增加普通商品住房用地，促進房價合理調整；堅決落實已經出臺的房地產調控政策，繼續實施限購等遏制房價過快上漲的房地產調控政策措施等。

可見，今年中央經濟工作會議繼續延續了中央政府對于繼續強力推進房地產調控、將房地產調控進行到底、促使房價合理下降的決心和房地產調控的目標，說明中央政府對房地產調控的態度是一致而堅決的，也說明繼續強化房地產調控、防止已經開始下降的房價反彈、進一步鞏固調控成果將是明年經濟工作的重點，促進房價合理回歸是明年經濟工作的重要目標之一。這樣來看，在明年內，哪怕是下半年，也沒有松動房地產調控政策的可能。

擴大有效供給擠壓高價商品房的生存空間

需要注意到的是，今年中央經濟工作會議提出，明年要加快普通商品住房建設，擴大有效供給。此言含義深刻。

應該說，這里所指的擴大普通商品住房的“有效供給”，是指價格不高、普通老百姓買得起且用于自居的供給，而不是開發出來而老百姓買不起只有投資投機者買得起卻不是用來自住而是用來囤積、炒房的供給，否則就是基于虛擬需求或提前透支性釋放出來的需求所吸收的供給，而不是有效供給。

這就意味著，政府將通過加快普通商品住房建設，增加老百姓買得起（即比現行高價商品房價要低）且用于自住的供給，自然會進一步改變市場的供求關系，擠壓高價商品房的生存空間，使得那些高價商品房面臨更短缺的需求，越來越難賣，最后被迫降價銷售。

另一方面，包括前述決策層多次表態和商業銀行及目前絕大多數地方政策實際做法等種種跡象顯示，包括限購、限貸等已經出臺的房地產調控政策，在明年沒有松動的可能。尤其是，最近住建部知會地方政府繼續執行限購政策，表示至少在明年，甚至在找到替代性調控政策之前，限購政策不會退出，還會繼續執行。

推進房產稅試點意味房地產調控更嚴厲

進一步，從今年中央經濟工作會議來看，明年房地產調控不但不會松動，而將更為嚴厲。這主要體現在，中央經濟工作會議提出要推進房產稅改革試點，在今年上海、重慶試點開征房產稅的基礎上，進一步完善征收方案使之更能起到調控房價的作用，或在全國更多城市進行開征房產稅試點。在將來，一旦條件成熟，房產稅將會全面鋪開開征。

據悉，作為房產稅開征的基礎工作也是房地產調控和房產稅開征依據的全國個人住房信息系統，已經啟動，推進了兩年時間，將來將推廣到265個地級市。個人房產信息全國聯網后，可以根據家庭的人均居住面積情況來制定稅收、信貸標準。12月1日至2日，李克強副總理在天津考察時說，要加快全國城市個人住房信息系統的建設和聯網工作，為保障房公平分配、房地產調控、相關制度改革奠定基礎。

可見，在明年，如不出意外，政府將推進房產稅改革試點，或在已開征的上海、重慶完善開征方案，并增加試點開征的城市，或在其他城市采取新的開征方案試點。總之，總的趨勢是，隨著時間的推移，試點開征房產稅的城市將越來越多，甚至可能在不久的將來在全國范圍內全面開征，而且試點開征的方案將越來越完善，被覆蓋的征稅對象越來越廣，對投資投機性購房、持房、炒房者的威脅越來越大，對房地產市場的調控功能越來越強，已沒多少懸念了。本文作者認為，如果是這樣，在明年進一步推進開征房產稅，則說明房地產調控將在開征房產稅等方面加碼，意味著房地產調控或將更為嚴厲。

這或也說明，全面開征比較完善稅制的房產稅，可能是將來限購政策退出后的替代政策。在房產稅未能對房地產市場形成有效的調控效果之前，限購政策或不會退出。如果這樣，也就意味著嚴厲的房地產調控將持續下去，甚至長期化、制度化。

打擊通貨膨脹助力于降房價

再則，現實經濟形勢是，雖然當前物價漲幅有所回落，11月的CPI下降至4.2，但CPI、物價總水平仍居高位，且有反彈的可能。今年中央經濟工作會議提出，明年繼續加強和改善宏觀調控，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構、管理通脹預期的關系，保持物價總水平基本穩定。這意味著，在明年，控物價打擊通貨膨脹，降房價消除房地產泡沫，仍然是宏觀調控的重點，貨幣政策不會轉向，或出現所謂的全面放松，由實為從緊的“穩健”轉變為“寬松”，哪怕經濟增速會有可接受的適當下降。從目前貨幣政策形勢來看，雖然央行為刺激中小實體企業等發展而從12月5日起下調了存款準備金率0.5個百分點，但預期明年的貨幣政策仍將謹慎，下調的次數不會太頻繁，而且一時不會降息，甚至不排除為打擊通貨膨脹而繼續加息以對沖下調存款準備金率的可能。

而積極的財政政策，主要是指要繼續完善結構性減稅政策，加大民生領域投入，其中就包括加大對保障性住房建設投入等內容。而加大對保障性住房建設投入，這本身就將對價格過高的商品房市場形成沖擊。

尤其是，中央經濟工作會議提出，財政政策和信貸政策都要注重加強與產業政策的協調和配合，充分體現分類指導、有扶有控。這意味著，即便采取積極的財政政策，貨幣政策有所預調、微調，本文作者認為，也將是有針對性地加強對中小企業、在建重點項目等實體經濟發展和民生領域的支持，而不是針對房地產。這些說明，房地產的金融環境不會有大改變。更何況，中央政府繼續調控物價，繼續打擊通貨膨脹，無疑將降低房地產等資產價值估值和投資回報預期，從而將助力于進一步打擊房地產預期，降低購房等房地產投資回報預期，促使房價預期進一步下行，促使房價加速下降、房地產市場進一步加速調整。

一個調整周期開始意味新的機會將到來

至此，可以看出，至少在明年，中央政府不會放松房地產調控，政策松動的可能性幾乎沒有，相反調控可能更為嚴厲。

政府還將繼續致力于打擊通貨膨脹、促進經濟結構調整，整體貨幣政策、金融形勢不會有大的改變。可以想象得到，房地產市場所面臨的政策環境、金融環境、市場環境等不會有大的改觀。

甚至，隨著房價進入了下降通道，市場由賣方市場異變為買方市場，開發商普遍遭遇樓盤滯銷、成交持續大幅下降的境遇，各地均暴露出有效需求不足、市場供大于求的問題，房地產市場形勢還將更為嚴峻。

在這種市場環境和市場走勢下，消費者更會繼續觀望甚至棄購，以等待房價下降到合理價位，而更多的開發商也會進一步放棄觀望，加入到降價陣營或加大降價的幅度。

在這些因素的綜合影響下，如不出意外，或從春節后開始，房價將加速下降，房地產市場將加速調整。因此，本文作者建議，開發企業應及時認清形勢，放棄政府可能在短時期內救市或松動調控的幻想，準確判斷市場走勢，采取積極的過冬策略，采取有效的促銷促使，促進銷售，回籠現金，降低因調控或決策失誤而帶來的風險，保存足夠的能量，儲備足夠的資源，迎接、參與下一場競爭，在下一個周期中獲得比別人更好更快的發展。

要知道，對于一般商品市場來說，一個調整周期開始，往往意味著這個周期結束后新的發展機會隨后即將到來。對中國房地產市場來說，或當更是如此。