「交易前沿.買樓常見糾紛」系列報(bào)道之十:借名買房 小心被騙

【案件回放】

2005年1月，孫某找到男友王某的朋友戴樂，說自己想買房投資，但已有貸款記錄，缺少貸款額度，請他幫個忙。當(dāng)時，孫某口口聲聲說每月貸款由自己來還，只要戴樂簽名就行，戴樂最終答應(yīng)她的請求，並將身份證件、戶口簿交於孫某。隨後，孫某虛構(gòu)出上海昌平路1015弄6號1101室房產(chǎn)，並在男友王某的幫忙下偽造房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證等產(chǎn)權(quán)證明，成功騙取光大銀行貸款140萬元（人民幣，下同）。隨後，孫某和男友王某又先後5次如法炮製，對親朋好友下手，共騙取貸款560.8萬元。

拿到巨額貸款後，孫某先是將200萬元給男友開美容美髮店，並用293萬元拿來還債。6處房產(chǎn)，算上利息，孫某每月需要償還5萬元的貸款。頭幾個月，孫某靠著自己多年的積蓄以及靠幫人貸款抽取傭金的收入，東拼西湊還貸，尚且能保證按時還款。但2006年初開始，孫某患病住院，從公司辭職，失去了一份穩(wěn)定的工資收入，加上男友的美容美髮店經(jīng)營不善，人也不知去向，於是她開始經(jīng)常逾期還款。

2006年6月，戴樂在連續(xù)收到銀行罰單和催款電話後，找到孫某要求盡快還款。在聽到孫某無力償還的答覆後，他決定去把自己名下位於靜安區(qū)的那處房產(chǎn)賣掉。然而，當(dāng)他到房地產(chǎn)交易中心開具證明時，卻被告知「此處房產(chǎn)不存在」，並且被沒收了房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記證明。

東窗事發(fā)，銀行方面順次找到了其他幾個貸款人，還找到孫某要求盡快償還，告誡她若不能保證按時還款，將被追究刑事責(zé)任。此後，孫某賣掉自己的房子、3部車子，加上親屬幫忙，2006年7月全數(shù)歸還了293萬餘元，但尚欠267萬元。2009年10月，光大銀行向警方報(bào)案。

【控辯觀點(diǎn)】

孫某夥同他人虛構(gòu)房產(chǎn)交易的事實(shí)，採用虛假的房產(chǎn)買賣合同、偽造房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證等手段騙取銀行貸款，有267萬元無力歸還，應(yīng)以貸款詐騙罪追究刑事責(zé)任，且數(shù)額特別巨大。但孫某的辯護(hù)律師則認(rèn)為，孫某的行為不構(gòu)成詐騙，她獲取錢款是為還債，主觀上並無非法占有錢款的惡意。

【律師解讀 】

上海市昆侖律師事務(wù)所樂立斌律師解釋，本案中孫某利用戴樂的身份證件、戶口簿，虛構(gòu)出昌平路1015弄6號1101室房產(chǎn)，並在其男友王某的幫忙下偽造房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證等產(chǎn)權(quán)證明，騙取光大銀行貸款140萬元。對此檢察機(jī)關(guān)認(rèn)定孫某構(gòu)成「貸款詐騙罪」，應(yīng)該說定罪是正確的，是符合法律規(guī)定的。

《中華人民共和國刑法》第一百九十三條對貸款詐騙罪作了明確規(guī)定：「有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處二萬元以上二十萬元以下罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。」

「貸款詐騙罪」的主要特徵是：一、編造引進(jìn)資金、專案等虛假理由；二、使用虛假的經(jīng)濟(jì)合同；三、使用虛假證明文件；四、使用虛假產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保或者超出抵押物價值重復(fù)擔(dān)保；五、以其他方法詐騙貸款。從上述規(guī)定可知，孫某案已經(jīng)具備了「貸款詐騙罪」的三個要件。

如果發(fā)現(xiàn)自己被騙，樂律師提醒，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十九條的規(guī)定：「權(quán)利人、利害關(guān)係人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)係人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。」

因此，如果發(fā)生了借名買房的情況，並且雙方由此產(chǎn)生了糾紛，實(shí)際出資人可以依法向房地產(chǎn)交易中心提出更正登記或異議登記。同時實(shí)際出資人在借名買房時應(yīng)該與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂協(xié)議，明確房屋的價款是實(shí)際出資人支付，並且保存好出資證明（比如銀行匯款情況等），以便異議登記後，作為證據(jù)依法向法院起訴，保護(hù)自己的權(quán)益。

隨著大陸樓市調(diào)控的不斷深入，一些購房者為了鑽政策的空子借名買房、借名貸款，特別是借親朋好友名義買房的現(xiàn)象明顯上升，每年因此而產(chǎn)生的糾紛和犯罪也是居高不下。

相關(guān)鏈接

借他人名義買房，易產(chǎn)生法律糾紛：

第一，在房價大漲的誘惑下，如果名義產(chǎn)權(quán)人反悔，這時實(shí)際出資人如不能證明雙方之間存在委託代理關(guān)係和支付購房款的事實(shí)，那麼實(shí)際出資人想要取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款將會非常困難，甚至錢房兩空；

第二，如果名義產(chǎn)權(quán)人對外存在債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封並拍賣該房屋，這將直接導(dǎo)致實(shí)際出資人的利益受損；

第三，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因?yàn)槔^承關(guān)係而被名義產(chǎn)權(quán)人的繼承人繼承；

第四，如果實(shí)際出資人還貸不及時，名義產(chǎn)權(quán)人不僅存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且會有不良信用記錄，對其今後購房、辦理銀行貸款、申辦信用卡等都有影響；

第五，如果銀行查實(shí)該房屋是借名買房，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同；

第六，即使名義產(chǎn)權(quán)人信守約定，將該房屋轉(zhuǎn)移登記到實(shí)際出資人名下，也將負(fù)擔(dān)額外的稅費(fèi)。