二三線「限購(gòu)」出爐 「金九銀十」會(huì)否來(lái)臨?

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)文件，要求各省在8月20日前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，並給出限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。文件下發(fā)恰逢「金九銀十」臨近，限購(gòu)令是否將導(dǎo)致房產(chǎn)商降價(jià)拋售，以及是否會(huì)對(duì)「金九銀十」這一傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季造成影響等成為備受關(guān)注的話題。

回顧「限購(gòu)令」成效

北京是最早也是最嚴(yán)執(zhí)行「限購(gòu)」的城市，對(duì)於「限購(gòu)令」的調(diào)控成效可管窺之。

2011年2月17日，北京開(kāi)始執(zhí)行《北京落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控15條細(xì)則》（簡(jiǎn)稱「京15條」），被稱為最嚴(yán)限購(gòu)令。8月16日，最嚴(yán)限購(gòu)令執(zhí)行滿半年。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，最近半年裏，北京期房住宅簽約套數(shù)為35530套，現(xiàn)房住宅簽約為6183套，二手房住宅簽約套數(shù)為50242套，合計(jì)住宅總簽約為91955套。從2009年樓市爆發(fā)式上漲開(kāi)始，首次半年樓市總簽約量不足10萬(wàn)套，創(chuàng)下最近三年同期最低紀(jì)錄，總成交量環(huán)比上一個(gè)半年下降46.5%。

北京樓市成交量極度萎縮，價(jià)格出現(xiàn)停漲。樓市總成交均價(jià)最近半年為21788元（人民幣，下同）/平米，其中，普通住宅最近半年成交均價(jià)為20969元/平米，環(huán)比之前半年均價(jià)都下降了0.8%。

而綜合北京市房協(xié)和北京中原提供的數(shù)據(jù)，限購(gòu)前半年，外地戶籍購(gòu)買(mǎi)住宅套數(shù)為8.3萬(wàn)套，占總購(gòu)房比例的48.5%；新政執(zhí)行這半年，外地戶籍購(gòu)房?jī)H有9000戶，僅占總購(gòu)房比例的9.8%。

另?yè)?jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，樓市限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，北京樓市投資需求已經(jīng)基本為0，而這一數(shù)據(jù)在去年同期北京中原抽樣調(diào)查顯示高達(dá)25%以上。限購(gòu)政策對(duì)於擠壓投資和投機(jī)需求的作用正在顯現(xiàn)。

現(xiàn)實(shí)聲音「能不上名單最好」

住建部提出，凡是符合「5條限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)」條件2條以上的城市，建議列為新增限購(gòu)城市。這讓江蘇不少未限購(gòu)城市倍感壓力。已經(jīng)限購(gòu)的南京、無(wú)錫、蘇州、徐州之外，江蘇各城市並不願(yuàn)意步入這個(gè)名單。

某城市住建局副局長(zhǎng)直言，市裏很重視這個(gè)事情，並且提出，「能不上名單最好」。

執(zhí)行限購(gòu)政策的城市出現(xiàn)的房屋成交量大幅度下降、土地出讓金銳減，甚至是出現(xiàn)砸售樓處等社會(huì)事件，這些都是未執(zhí)行限購(gòu)政策城市們最擔(dān)心看到的。

江蘇淮安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨委書(shū)記紹明表示，配合信貸收緊，限購(gòu)影響的是地產(chǎn)商資金的回籠，自然能遏制住當(dāng)期房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，最終導(dǎo)致許多開(kāi)發(fā)商降價(jià)或變相降價(jià)。「但一旦房?jī)r(jià)下滑，政府未來(lái)需要救市時(shí)，首先取消的也一定是限購(gòu)，又再形成房?jī)r(jià)反彈。所以如果一旦一個(gè)地方上了新的限購(gòu)名單，則在執(zhí)行上會(huì)進(jìn)行一刀切，也就是不管是什麼特殊原因，就是不可以再買(mǎi)房了，所以住建部後來(lái)敦促的限購(gòu)令對(duì)於地方執(zhí)行指令上，還是有一定的約束力，也是地方政府不願(yuàn)意上限購(gòu)城市名單的主要原因。」

展望「金九銀十」或?qū)㈦y現(xiàn)輝煌

「未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)，在嚴(yán)厲的限購(gòu)及信貸政策環(huán)境下，隨著新建住宅供應(yīng)的持續(xù)增加，價(jià)格下跌將是大勢(shì)所趨。」8月16日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)佈的一份研究報(bào)告如是預(yù)計(jì)。

據(jù)中原地產(chǎn)最新發(fā)佈的監(jiān)測(cè)顯示，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市新建住宅價(jià)格已出現(xiàn)全面松動(dòng)，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪。而品牌開(kāi)發(fā)商的率先降價(jià)，將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格的下調(diào)。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個(gè)城市的房?jī)r(jià)將率先進(jìn)入下降通道。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)的持續(xù)低迷不振，主要在於空前嚴(yán)厲的限購(gòu)和信貸政策早已擠出了大部分投資性需求，而具備購(gòu)房資格的需求也在不斷遞減。預(yù)計(jì)至2011年底，隨著供應(yīng)壓力的不斷增大，政策效應(yīng)最終將體現(xiàn)為降價(jià)的全面蔓延。往年的「金九銀十」的價(jià)量齊升的景象，預(yù)計(jì)今年較難重現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，「限購(gòu)」依然是目前最有效的樓市調(diào)控手段，二三線城市限購(gòu)令的擴(kuò)張和實(shí)施，首先會(huì)壓制可能出現(xiàn)的樓市「金九銀十」反彈，隨後二三線城市也將會(huì)步一線城市「量?jī)r(jià)齊跌」的後塵。

一旦一個(gè)地方上了新的限購(gòu)名單，則在執(zhí)行上會(huì)進(jìn)行一刀切，也就是不管是什麼特殊原因，就是不可以再買(mǎi)房了，所以住建部後來(lái)敦促的限購(gòu)令對(duì)於地方執(zhí)行指令上，還是有一定的約束力，也是地方政府不願(yuàn)意上限購(gòu)城市名單的主要原因。

相關(guān)鏈接

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部8月17日公佈對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)

◆6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；

◆6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；

◆1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；

◆位於已限購(gòu)區(qū)域中心城市週邊，外地購(gòu)房比例較高的；

◆存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

住建部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。

住建部要求，各省（區(qū)、市）對(duì)上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié)，對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行約談。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購(gòu)範(fàn)圍僅限於城市局部區(qū)域、部分房屋類(lèi)型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

關(guān)鍵問(wèn)題就在於「各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改」這個(gè)規(guī)定上。一位不願(yuàn)具名的專(zhuān)家表示，如果單純從符合2個(gè)以上條件去說(shuō)，大陸大部分城市都會(huì)被納入新增限購(gòu)城市，但是如果允許地方政府適當(dāng)修改標(biāo)準(zhǔn)，那麼可能就是每個(gè)省僅有少數(shù)城市會(huì)被列為新增限購(gòu)城市。