基于模糊綜合評價法的房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

［摘要］ 近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展日趨成熟，但伴隨著地價的逐漸攀升，國家各項調(diào)控措施的出臺，房地產(chǎn)投資面臨著越來越多的風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，對房地產(chǎn)投資項目中所涉及主要風(fēng)險因素進(jìn)行分析，并利用模糊評價模型進(jìn)行評價得出定量結(jié)果，對房地產(chǎn)投資決策有一定的參考價值。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析；模糊綜合評價

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 23. 018

［中圖分類號］F293.30；F224.0 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1673 - 0194（2011）23- 0038- 03

近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，越來越多的企業(yè)加入到房地產(chǎn)投資開發(fā)當(dāng)中。但房地產(chǎn)投資具有周期長、投入資金量大的特性，因此，在投資的整個過程中伴隨著社會、技術(shù)、企業(yè)自身等各個方面的風(fēng)險。這就要求企業(yè)在制訂方案的過程中考慮一些不確定因素對決策的影響，進(jìn)行風(fēng)險分析。投資決策的原始信息具有模糊性，采用模糊綜合評價法可將定量指標(biāo)與定性指標(biāo)結(jié)合起來，對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險分析很適用。

1房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險可以分為兩大部分，即項目外部環(huán)境風(fēng)險和項目本身內(nèi)部風(fēng)險。主要包括：①地域環(huán)境風(fēng)險。主要指投資項目的地理位置、市政條件給項目帶來的風(fēng)險等。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險。主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境所帶來的風(fēng)險，以及通貨膨脹、利率變動所產(chǎn)生的風(fēng)險等。③社會環(huán)境風(fēng)險。是由于人文社會環(huán)境因素的變化給開發(fā)商帶來損失的可能性。④政治環(huán)境風(fēng)險。主要是國家法律法規(guī)以及相關(guān)部門條例的變動所產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種概率小而后果影響大的風(fēng)險因素。⑤技術(shù)風(fēng)險。主要體現(xiàn)在開發(fā)商對開發(fā)房屋設(shè)計、功能要求、施工技術(shù)的掌握上，它會給房屋的適用性和后期產(chǎn)生效益帶來一定的風(fēng)險。⑥管理風(fēng)險。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理和項目實施過程中，以及工程竣工、交付使用后因管理不善帶來的風(fēng)險。

2模糊評價模型的建立

2.１ 風(fēng)險環(huán)境分析和收集評估資料

這是為了尋找風(fēng)險源，以及定性分析風(fēng)險程度所必須進(jìn)行的工作。首先要抓住影響風(fēng)險程度的主要環(huán)境因素進(jìn)行分析，在風(fēng)險環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，收集并匯總可定性、定量評估風(fēng)險的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)。

2.２建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價體系

2.2.1 指標(biāo)體系的建立

根據(jù)風(fēng)險識別得出的主風(fēng)險因素，進(jìn)一步查找各主風(fēng)險因素的來源，從而得出相應(yīng)的子風(fēng)險因素，即構(gòu)建本項目風(fēng)險評價的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系是以房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素為主要依據(jù)，建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險層次模型。

其中，主風(fēng)險因素Ｒｋ＝（Ｒ１，Ｒ２，…，Ｒｍ）；

子風(fēng)險因素Rkp=（Ｒｋ１，Ｒｋ２，…，Ｒｋｐ）。

k表示主風(fēng)險因素的數(shù)量，p表示主風(fēng)險因素含有的子風(fēng)險因素的數(shù)量。

2.2.2 指標(biāo)體系權(quán)重的確定

評價指標(biāo)權(quán)重是評價指標(biāo)相對重要性的定量表示。此指標(biāo)體系權(quán)重分為兩個層次：一是各主風(fēng)險因素權(quán)重，二是每個主風(fēng)險因素中各子風(fēng)險因素權(quán)重，兩個層次的權(quán)重確定均采用專家法進(jìn)行，但選擇“專家”的標(biāo)準(zhǔn)不同。由風(fēng)險分析得出：

主風(fēng)險因素權(quán)重集為Ａ＝（ａ１，ａ２，…，ａｍ），其中，ａk（ｋ＝１，２，…，ｍ）表示指標(biāo)Rk在Ｒ中的權(quán)重；子風(fēng)險因素權(quán)重集為Ａｋ＝（ａｋ１，ａｋ２，…，ａｋｐ），其中，ａｋｉ（ｉ＝１，２，…，ｐ）表示指標(biāo)Rki在Rk中的權(quán)重。

2.2.3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險度評語集

在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險等級的評判中，一般都將風(fēng)險等級劃分為5級，即很低風(fēng)險、較低風(fēng)險、中等風(fēng)險、較高風(fēng)險和很高風(fēng)險，其風(fēng)險度取值范圍分別為［０，０．２），［０.２，０．４），［０．４，０．６），［０．６，０．８）和［０．８，ｌ］之間，從而構(gòu)成：

定義評語集為Ｕ＝｛ｕ１，ｕ２，…，ｕｎ｝，其中，uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各級風(fēng)險對投資項目的影響程度評語，取ｎ＝５，ｕ１，ｕ２，ｕ３，ｕ４，ｕ５分別代表評語是風(fēng)險影響程度很小、較小、中、較大、很大。

2.3 建立模型，進(jìn)行評估

2.3.1 評價矩陣確定

假設(shè)有n位專家對子風(fēng)險因素的風(fēng)險程度進(jìn)行評價，對第Rmi項指標(biāo)合計有mkij個人評價為uj級，則可認(rèn)為專家組對該成片開發(fā)項目在Rki項指標(biāo)下評判為uj級的可能性程度為：

由此可得子風(fēng)險因素（單項指標(biāo)）評價的行向量：Ｈｋ１＝（ｈｋｉ１，ｈｋｉ２，ｈｋｉ３，ｈｋｉ４，ｈｋｉ５）。

所有的子風(fēng)險因素評價的行矩陣組成評價矩陣Ｈｋ：

Ｈｋ＝Ｈｋ１Ｈｋｐ＝ｈｋ１１ … ｈｋ１５ｈｋｐ１ … ｈｋｐ５（ｋ＝１，２，…，ｍ）

其中，ｋ 為各評價指標(biāo)子集中含有指標(biāo)的數(shù)目。

2.3.２ 主風(fēng)險因素風(fēng)險綜合評價

根據(jù)模糊綜合評價模型，各個主風(fēng)險因素綜合評價向量為：

Ｂｋ＝Ａｋ·Ｈｋ＝（ａｋ１，ａｋ２，…，ａｋｐ）·ｈｋ１１ … ｈｋ１５ｈｋｐ１ … ｈｋｐ５＝（ｂｋ１，ｂｋ２，ｂｋ３，ｂｋ４，ｂｋ５）。

2.3.３ 風(fēng)險綜合評價

通過上述運(yùn)算，得到對評價指標(biāo)子集的綜合評價結(jié)果Ｂ１，Ｂ２，…，Ｂm，并可構(gòu)成一個總的評價矩陣B，即：

B=B1Bm=b11 … b15bm1 … bm5

權(quán)向量Ａ＝（ａ１，ａ２，…，ａｍ）。

按照模糊綜合評價模型，再進(jìn)行評價運(yùn)算，即：Ｄ＝Ａ·Ｂ或Ｄ＝（ａ１，ａ２，…，ａｍ）·ｂ１１ … ｂ１５ｂｍ１ … ｂｍ５＝（ｄ１，ｄ２，ｄ３，ｄ４，ｄ５）

則D=（ｄ１，ｄ２，ｄ３，ｄ４，ｄ５）就是對該投資項目綜合評價結(jié)果。按照最大隸屬度原則，ｄｊ（ｊ＝１，２，３，４，５）中的數(shù)值最大值djmax所對應(yīng)的風(fēng)險程度等級uj，即為該投資項目的風(fēng)險等級。

2.3.４ 評價結(jié)論

最終評價結(jié)果是一個代數(shù)值，表示對所有房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標(biāo)的綜合主評分。分值越高，說明房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險越高，在所有風(fēng)險評價指標(biāo)中的綜合表現(xiàn)越差；反之，分值越低，說明房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險越低。

3案例分析

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在呼和浩特市新城區(qū)開發(fā)項目，在項目前期可行性研究中對該項目進(jìn)行風(fēng)險評價及分析，經(jīng)過分析、篩選，最終建立3個層次的風(fēng)險評價指標(biāo)體系（如圖1所示）。

風(fēng)險評價過程如下：

3.1 確定權(quán)重

利用ＡＨＰ法確立權(quán)重如下：

Ａ＝（０．３，０．２，０．１，０.１，０．２，０．１）

Ａ１＝（０．２，０．４，０．４）

Ａ２＝（０．３，０．４，０．１，０．２）

Ａ３＝（０．３，０．２，０．１，０．２，０．２）

Ａ４＝（０．２，０．１，０．２，０．２，０．２，０．１）

Ａ５＝（０．４，０.２，０.３，０．１）

Ａ６＝（０.３，０.４，０.３）

3.２ 建立評價集

Ｖ＝｛輕度風(fēng)險，低風(fēng)險，中度風(fēng)險，高風(fēng)險，重度風(fēng)險｝。

3.2.1 確定評價隸屬矩陣

H1=H11H12H13=0.4 0.4 0.2 0 00.3 0.2 0.2 0.2 0.10.5 0.3 0.2 0 0

H2=H21H22H23H24=0.1 0.1 0.3 0.3 0.20.1 0.2 0.3 0.3 0.10.2 0.2 0.3 0.200.3 0.3 0.3 0.10

H3=H31H32H33H34H35=0.4 0.3 0.2 0.100.3 0.3 0.2 0.1 0.10.4 0.4 0.2 0 00.2 0.3 0.3 0.1 0.10.2 0.2 0.4 0.2 0

H4=H41H42H43H44H45H46=0.2 0.2 0.3 0.2 0.10.1 0.2 0.2 0.3 0.2 0 0.2 0.3 0.200.3 0.4 0.3 0.200.3 0.4 0.3 0 00.3 0.4 0.2 0.10

H5=H51H52H53H54=0.1 0.3 0.3 0.300.2 0.3 0.3 0.2 0.1 0 0.2 0.3 0.4 0.10.4 0.3 0.2 0.1 0

H6=H61H62H63=0.1 0.1 0.2 0.3 0.3 0 0.1 0.2 0.3 0.40.2 0.4 0.3 0.1 0

3.2.２ 主風(fēng)險因素風(fēng)險綜合評價

Ｂ１＝Ａ１·Ｈ１＝（０．２２，０．２８，０．２０，０．０８，０．０４）

Ｂ2＝Ａ2·Ｈ2＝（０．15，０．20，０．２9，０．25，０．10）

Ｂ3＝Ａ3·Ｈ3＝（０．30，０．29，０．26，０．11，０．０４）

Ｂ4＝Ａ4·Ｈ4＝（０．２0，０．２6，０．２8，０．16，０．０8）

Ｂ5＝Ａ5·Ｈ5＝（０．1２，０．２7，０．２9，０．29，０．０5）

Ｂ6＝Ａ6·Ｈ6＝（０．07，０．17，０．２3，０．24，０．25）

3.2.3 風(fēng)險綜合評價

由評價指標(biāo)子集的綜合結(jié)果B1，B2，B3，B4，B5，B6構(gòu)成一個總的評價矩陣B，即：

B=B1B2B3B4B5B6=0.22 0.28 0.20 0.08 0.040.15 0.20 0.29 0.25 0.100.30 0.29 0.26 0.11 0.040.20 0.26 0.28 0.16 0.080.12 0.27 0.29 0.29 0.050.07 0.17 0.23 0.24 0.25

則D=A·B=（０．１７７，０．２１４，０．２５３，０．１８３，０．０６１）

3.2.4 綜合評價結(jié)果分析

采用綜合評判模型計算，按最大隸屬度原則，取B=0.253（在［０.２，０．４）之間），所以該項目風(fēng)險程度屬于二級，即屬于低風(fēng)險，項目可行。

4結(jié)論

模糊綜合評價法能夠直觀、全面、綜合地考察評價對象的風(fēng)險，為房地產(chǎn)決策者做出更加合理、準(zhǔn)確的決策提供一定的依據(jù)。

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