山水文園:地產改變城市的樣本

在山水文園之前，北京東南三環還是一片破舊的工廠和民居，沒有一個高品質的住宅項目。山水文園集團在寸土寸金的東三環邊掘地為湖、堆石為山，借鑒國外先進成熟的人文生態景觀社區建設經驗，不惜重金使整個社區每棟樓前有水有山、有花有草。如今，作為北京東三環罕有的超低容積率的板樓景觀社區，同時也是此地區僅有的百萬平米的大型高品質居住物業，山水文園已經成了品質和身份的象征。

區域整體改造

在山水文園之前，北京東南三四環一帶雖然是房地產開發的熱點，但是當時該區域內還沒有一個高品質的住宅項目。很多開發商不愿意冒險，因為一方面高品質意味著高投入，另一方面該區域還沒有成功的先例。更重要的是，這一區域的資源優勢也不明顯。

“一拿到地，集團就打算把山水文園項目做成精品、藝術品，打造成世界一流的產品，”山水文園集團副總裁周克回憶說，“一般的地產企業借助環境，優秀的地產企業打造環境。”山水文園不惜投資近1億元對市政道路、環境進行升級改造，修建了“三橫兩縱”的區域網路，建成了風景如畫的梧楓大道，并與朝陽區政府合作，對流經區域的蕭太后河進行整治，一度成就了“門前三包三公里”的佳話。這樣一來，不但豐富了山水文園社區內部的人文景觀，也提升了地區的品質。

在項目建設上更是追求盡善盡美。據說，山水文園集團董事局主席李轍曾對樓體立面設計后的樣板進行了多達8次的修改與完善，立體花園小院先后修改10余次，甚至草坪、樹種的選擇都嚴格得近乎苛刻。

李轍有一個習慣，那就是喜歡帶著研發團隊去世界各地考察。每到一處，他們會住當地最好的酒店、參觀當地最知名的建筑、在最好的高爾夫球場打球、吃當地最有特色的美食、體驗最具人文特色的項目……參觀完后，當時即做總結——當地的建筑風格與建筑方式有無可取之處?如何改良后用到自己的項目中?這些總結會被集中在一起，并且被存檔形成一本“工具書”。在項目開發時，“工具書”就會成為設計者靈感的源泉。同時，在山水文園的項目中，有英國、法國、美國、加拿大等的一些設計團隊介入設計。

為了追求山水文園的獨特品質，李轍不計成本甚至不惜一切代價，設計團隊要請最優秀的而且一定先做樣板，才可以推廣。過程中，石材要選用最好的、鋪磚要專門定制的、樹直接移栽胸徑30厘米以上的成樹、樓體外立面沒有用1平方米涂料……因此，山水文園的很多東西都是“非標的”。在周克的印象里，他很少聽李轍提過關于利潤、成本的問題，強調的總是產品的質量與創新、如何更好為業主服務，以及快樂工作等。周克分析，這可能和李轍的成長經歷有關。從小良好的家境，參軍、酒店、求學、創業之路都順風順水的李轍，有著某種浪漫主義色彩，追求品質，一切都要求完美。

好產品的價值都是在市場中體現出來的。2003年席卷全國的“非典”，眾多房地產開發企業的銷售進度受到嚴重影響。山水文園集團迅速調整了銷售策略，加大了項目在健康、生態方面的宣傳力度。在積極運轉下，山水文園的銷售不但沒有受到影響，反而更加火爆。

2004年8月，李轍預測到“8·3l大限”之后房地產市場供應量將大幅度減少的趨勢，迅速做出加快新購土地開發力度的決定，先于其他企業將產品推向市場，從而又一次取得了巨大的成功。

2007年，山水文園憑借其杰出的自然環境改造、景觀營造和歷史文化遺產保護、廣泛的公眾參與，以及完善的未來規劃，贏得評委一致認同。繼2006年后，山水文園蟬聯“國際花園社區全球金獎”，同時還獲得最佳范例貢獻獎，并成為國際花園社區的全球推廣樣板。而山水文園西園中獲得世界專利的“錨形別墅”問世，更是讓世界房地產界感到震驚，讓中國的開發商為之驕傲。

歲月匆匆，世事變幻。在李轍近乎執拗的孜孜耕耘下，東南三環那片破舊、雜亂的民居、工廠變成了人居環境的世界級典范。2006年11月13日，唯一代表北京參加國際花園城市與國際花園社區競賽全球總決賽的山水文園獲得社區環境可持續發展全球金獎。

物業升值十倍

20多歲時就前往澳大利亞發展、老家在北京的韓先生，在52歲那年選擇了“葉落歸根”。但同為華人的韓太太卻認為澳大利亞才是最浪漫、最宜居的地方，絲毫沒有回國的意愿。

在韓先生回國一年后，韓太太經不住老公的一再催促和說服，終于在2005年夏末登上了飛往北京的航班。當韓先生的車載著韓太太駛進山水文園的時候，韓太太幾乎驚呆了：整個園區規劃生動、多變而富于層次感，湖水漣漪、石臺錯落，樹木茂盛、綠蔭濃密。打開車窗，夾雜著青草和各種花兒的香味兒一下子撲面而來。

韓先生的家是一套寬敞、明亮的復式樓房。房屋的原始構造很理想，幾乎沒有做過多少改動。裝修設計師來自法國，只是對室內色彩和陳設做了一些簡單規劃，因此整套房子呈現出的是強烈的歐式古典風格——大方典雅、富麗堂皇。

房子前的小花園是少見的開放式，與整個小區的大面積公共綠地相連，只有一條小溪從分界處流過做了簡單分隔。因此，花園里有一種自由而開放的氣息。一條石塊拼成的小路從花園中央穿過，蜿蜒迂回。花園里一棵粗壯的石榴樹上掛著幾個石榴，旁邊一棵和石榴樹差不多粗的棗樹上結滿了棗子，不遠處的芭蕉則展開壯碩的葉子，撐起一片富有生命力的翠綠。

在山水文園，多達70余種植株栽種形成具有立體感、層次感的復合型天然綠化體系，即使不用人工維護，也能隨著氣候的變化自動調節。此外，整個區域將力求保持土地的自然特征，創造河道、園林、山地、草坡等多種自然景觀，在自然與人的生態平衡中，找到共存的居住空間。

“山水文園西園的設計就像個‘小北京’，西北高、東南低，自然就抵御了風沙。形成了小環境，社區的植物與公共空間的水域相互滋生，能產出大量的鮮氧和負氧離子。”韓先生介紹選擇山水文園最大的原因時表示，“山水文園是我見過的最宜居的產品，或者說，它更像是值得珍藏的藝術品。”讓韓先生欣慰的是，韓太太在山水文園住了幾天后，也做出了回國永遠居住的決定。“因為她覺得山水文園比我們在澳大利亞的海景房還漂亮、還舒適。”韓先生笑稱。

不僅如此，山水文園的保值、增值功能也非同一般。不過六七年的時間，韓先生每平方米6000多元購入的房子，現在市價已達到了每平方米近6萬元，幾乎翻了10倍。

和韓先生一樣，選擇山水文園的客戶無不被其戶型設計、建筑品質、高性價比和優美的環境所打動。板式小高層建筑形式、最高9層板樓、最多一梯兩戶、樓間距約50米，保證了社區內人群密度遠遠低于普通住宅。同時設計出上下錯層、上下躍層、平層高廳、首層帶30-60平方米親水庭院、頂層帶空中花園等20余種美輪美奐的戶型，使住戶在同一幢建筑內既能體驗平面的舒展、錯層的精巧，亦可感受Town-house的曠達與俊朗，并確保每家每戶得到更多的陽光呵護、更開闊的視野與更深遠的園林景觀。

而且在北京這個寸土寸金的大都市，山水文園的綠化率高達65％左右，20％左右的負氧離子含量，50％～60％的完美空氣濕度，以東三環罕有的約1.6超低平均容積率，幾乎是“前無古人、后無來者”。

社區細節凸顯人文關懷

《今日樓市》記者在山水文園采訪時發現，進入小區，每一幢樓宇前的道路均采用了不同的裝飾地磚圖案，豐富景觀的同時，也起到了指引路線的作用。當居者沿著一條熟悉的小路來到自家所在的單元，看到的依然是特有的單元標志，可謂無微不至的人性關懷。穿行在山水文園的綠地中，記者總禁不住詫異：咦，這個分類垃圾箱旁邊的小鐵箱是什么?走近一看，原來里面盛的是垃圾袋，是為居民的愛犬方便特別設置的。再看這個地上停車場，車輪位置鋪裝了灰色地磚，車身位置則設計成一片嵌草鋪裝，這樣一方面便于司機整齊停車，另一方面也可以增加綠化面積。而山體河道作為山水文園的主體景觀，在登山的路徑、石階的跨度、平臺的設置以及河道的走向和河邊休憩點的設置等方面無不顯示出設計者的匠心，在保證居民安全的前提下，增加了更多情趣和變化。此外，臺階側面內嵌的燈、吊橋旁溫馨的警示、岔路口清晰的路標指示牌以及將商業娛樂設施安置在山體內等舉措，從各個方面體現著對居者無微不至的關懷。

山水文園對居者的關懷還不只體現在產品上。山水文園有一個“X+1”計劃，李轍制定此計劃的初衷是，他認為缺乏緊密的人際交往的社區，實際上僅是一個居住地，與陌生人為鄰，容易帶給人們孤獨感和不安全感，而他希望讓鄰里之間能像一個大家庭一樣團結和睦。李轍分析，每個人都有三個優勢也有三個需求，比如：你是老師、你認識醫生、你英語很好，你就可以滿足社區內有相關需求的人；你有投資理財的需求、有養生保健的需求、有旅游的需求，社區內肯定會具備業主有這方面的優勢幫助解決你的需求。大家互相幫助，久而久之就會成為知根知底的朋友。因為這不是大雜院，沒有了共用的水龍頭、公共的廚房甚至是廁所，也就是沒有了交流的平臺，大家都很忙，不可能專門找時間去認識鄰居。

為了給業主們制造多接觸的機會，山水文園共開辦了14個沙龍，包括收藏沙龍、京劇沙龍、文藝沙龍、電影沙龍、旅游沙龍、攝影沙龍、養生沙龍、紅酒沙龍、圖書沙龍等等。通過這種形式，大家有了接近、了解的機會。周克告訴記者，現在山水文園業主之間關系處得越來越好，整個社區也有了一種和諧的氛圍。大家見面都打招呼，業主之間經常串門。而且，他們自己也動不動搞個小聚會、小沙龍什么的，關系非常融洽。有一對中年單身業主在沙龍中相識、相戀，最后在中國大酒店大宴會廳業主年度晚會上，在現場600多名業主的見證下，結為了連理。“我們的‘X+1’計劃還當了一回紅娘。”周克的言語中充滿了欣慰。

山水文園集團一直很看重加強社區文化建設，為此山水文園還將首都圖書館分館引進了社區。周克說，引首圖進社區，一是為了提高居民整體素質，二是充分發揮會所功能，并逐漸形成一個良性循環，從而帶動整個社區的文化建設。同時還可以豐富社區居民的文化生活、提高文化品位，更有利于構建社區良好的人際關系。

山水文園的人文關懷不僅體現在社區內。素有“民間外交家”的山水文園集團掌門人李轍推出了“10+100+10000”計劃。據悉，李轍一直夢想實現在十年中邀請100位外國市長到中國訪問，同時影響100個企業家，每個企業家邀請100個市長。這樣十年后，中國就有1萬個市長朋友和1萬個城市的市民朋友。那時，就可以讓世界上更多的人了解中國、尊敬中國。

這個計劃正在實現中，而山水文園帶給北京樓市乃至全國的示范作用無疑具有更大的意義。