任志強:華遠的八年“抗戰”

任志強以樓市“任大炮”著稱，他幾乎每個月都會有那么幾個驚人雷語，但在雷倒眾生的背后，你卻不得不佩服他對政策的深刻認識以及那份敢說敢言的勇氣。而作為“華遠地產”的領軍人，任志強這些年除了“說”，還“做”了哪些?

與華潤離婚組建“華遠地產”

當任志強賣掉在華潤置地的全部股權時，地產界才突然發現地產業不只是賣項目、賣房子，而且可以賣股權、賣公司，在賣公司的同時還可以賣掉所有的項目和所有的房子。

只是，賣掉公司、賣掉所有的項目和房子之后，新華遠該怎么發展?

與華潤正式分手后，任志強寫了一篇名為《重新起飛——追求我們曾經許下的心愿》的文章，洋洋灑灑萬余言，讓人感覺到與戀人分手般的不舍之情。

在文章中，任志強將華潤與華遠比做“夫妻”，說“家庭”中“夫妻”有分歧，所以選擇“離婚”。任志強還在文中幸福地回憶了這段已逝的“婚姻”。

“希拉里因克林頓當選為美國總統而成為第一夫人，也有人說克林頓之所以能當選總統是因為有希拉里這樣—位夫人，總之兩者之間是—種成功的相輔相成。華潤集團公司與華遠集團公司在過去的合作中，將華遠房地產公司成功地塑造成北京乃至全國的知名企業，這同樣是一種相輔相成。”任志強做了一個如此的類比。

當時的華遠已從一個資本經營的初學者成長為熟練地掌握了一定的資本知識、技能和現代企業治理機制的駕馭者，并且學會了資本市場的游戲規則。

“不管將遇到什么，不管誰會跟隨，我要飛，我在飛，去看那未來的世界，去實現我們曾經許下的心愿!”任志強用他的豪言壯語打響了卷土重來的第一槍。

將老華遠房地產公司持有股權轉讓給華潤集團后，2001年12月30日，華遠新時代房地產公司領到了工商營業執照。“雖然轉讓的申報和付款過程不像預期的那樣順利，但是新公司還是憑借兩天的時間，完成了一個完整的、贏利的年度財務報表，使未來上市的時間提前了整整一年。”像終于在顫顫巍巍的鋼絲上如期走到了盡頭，新年前的最后幾天對于任志強來說是驚心動魄的。

在與華潤簽署股份轉讓協議時，任志強堅持其中一筆資金要在2001年底前支付，而華遠新時代房地產開發公司3億元的注冊資金很大程度上就是來源于這筆錢。這一招對于新華遠的提前“出世”起到了至關重要的作用。

華遠集團在2002年新年鐘聲敲響之前完成了華遠新時代房地產開發公司的改組注冊。為何名稱在華遠后面，多了個新時代，變成了新時代房地產開發公司?任志強是不是昏了頭啊?

其實不然，工商行政管理局規定，一個公司的名字被取消后，必須一年后才能重新啟用。所以這一年，新華遠地產用了新時代房地產這個名字作為過渡。

新華遠是在華遠集團下屬的什剎海經濟建設開發公司基礎上，由華遠集團及其下屬的西單購物中心、華遠國際旅游有限公司、華遠金海馬家具裝飾公司、華遠生物保健品有限公司等4家公司整合而成，注冊資本億元人民幣，任志強出任公司董事長。

2002年1月底，當華潤集團將最后一筆轉讓款交到任志強手上時，華遠集團就面臨著如何重新在市場中樹立自己的形象和如何迅速地從零開始發展成為巨人的問題。

此時的華遠已經沒有了計劃經濟時代靠政府大量行政劃撥取得土地的優勢，分完家后新華遠也是沒有能力去境外融資的；而另一方面，注冊資本僅僅3億多元的新華遠也不可能去競標拍賣而獲得大量的土地儲備。

沒地、沒錢、沒政府背景的優勢，新華遠除了一個改了名字的地產品牌外，一無所有。

那么，新華遠靠什么發展呢?有很多人等著看新華遠的笑話，看任志強的笑話。

但是，任志強帶領新華遠用自己的品牌優勢，用新的戰略和新的玩法打出了一記重拳。

早在新華遠未成立之前，任志強就憑借華遠的品牌優勢，用無形資產換取了開拓房地產公司55％的股權，推出了品牌戰略的第一個面世之作——海潤國際公寓。

作為任志強重出江湖的第一個產品，海潤國際公寓以其優越的品質、極具誘惑力的價格、國際化的服務方式、第三者承諾的信譽保證贏得了市場的信賴。海潤國際公寓不但提供房屋，同時提供可選擇的精裝修，更配套了量身定制的生活家具、必備的生活家電。而每項產品從建筑到材料設備、家具，供應商都事先做出了質量保證的承諾。

占據了麗都商圈的海潤國際公寓附送全套精裝修及家具電器，以8500元／平方米的價位推出，在尚未推廣宣傳的情況下已積累了120多名客戶。

值得一提的是，為避免質量問題，新華遠以海潤國際公寓項目為起點推出了“質量履約擔保”機制。此舉可以規避房地產業中尤其是開發商的質量責任問題，以對客戶承諾的形式使涉及的所有品質責權明晰。

當時，有關質量與履約的擔保在國際上已經通行，而這一機制在京城房地產商品房銷售中還是首次。這一擔保機制的作用在于用更嚴厲的經濟手段使施工單位盡一切可能避免違約現象，標志著我國房地產業的發展將越來越走向規范化、成熟化。

2002年3月，華潤北京置地的30多名中層及業務骨干集體“反水”至另一家大型地產公司旗下，郭鈞辭去華潤北京置地總經理的職務。據稱，這30多名中層及業務骨干中有22名去了華遠集團及其關聯企業。華遠的企業凝聚力可見一斑。

新華遠的目標定位是：2002年開復工面積超過30萬平方米，三年內達到年開復工面積超過80萬平方米。

任志強還有一個偉大的目標：2004年直接上市。曾經深深浸淫國際資本市場的任志強心里十分清楚，趕在2001年年歷即將翻過時，拿到新華遠的營業執照(注冊成立)，有什么重大意義。按照證券部門新公司上市須有三年贏利記錄的規定，新華遠搶在2001年成立，并且有一個不錯的財務報表(控股開拓房地產并將其開發的海潤國際公寓于當年底銷售)，它就可以在2004年申請上市。

2002年底，在華遠新時代舉行周歲慶典之際，任志強不但出了本名為《任人評說》的書，而且喊道：“華遠地產回來了”，宣布華遠地產已經完成股份制改組，將誕生僅一年的華遠新時代更名為“北京華遠地產股份有限公司”。

再度崛起的華遠地產，以迅速壯大的資本規，模，以咄咄逼人的戰略布局，以躋身于“2002年北京樓市十大熱銷樓盤”的海潤國際公寓以及其他正在運作的項目，以及創新的理念和行為方式，再度開創著地產界一個又一個神話。

潘任導演“雞蛋換糧票”

繼1992年潘石屹用“雞蛋”從任志強手中換得“糧票”后，2004年，缺地的潘石屹再次找到了有地但有些缺錢的任志強，要跟他再次上演“糧票換雞蛋”的故事。只是，這次的交換并不像第一次那么順利，并且出人意料的是，在用“糧票”換了潘石屹手中的“雞蛋”后，任志強用這個“雞蛋”換了更多的“糧票”。

2004年，北京市頒布的4號文件規定從該年起，所有的土地出讓都必須“招拍掛”。這對于潘石屹來說是喜憂參半，喜的是所有的政策規定都清楚了，他不用再摸黑走路了，可憂的是政策的方向與自己預期的相反，他成了手上沒地的房地產商了。

土地和資金是房地產商的兩大基本元素，缺了土地的房地產商就如同斷了奶水的小孩，無法茁壯成長。2004年的潘石屹已經成長為一名比較專業的房地產商了，因此他很明白作為一個有著遠大理想的房地產商，要想保持自己在業界的腕級地位，必須盡快改變自己目前這種“斷糧”的現狀。

俗話說“巧婦難為無米之炊”，潘石屹深深明白自己需要新的開發項目，也清楚新項目的來源無非兩點，一是政府公開招標拍賣的土地，二是政府允許繼續開發的項目。

于是，2004年2月27日，潘石屹在他們自己公司辦的SOHO小報網上發了一個帖子：凡是4號文件認可的“糧票”，即計委的立項，他們都愿意用“雞蛋”(錢)換，歡迎有未過期的“糧票”的盡快來找我們。基本條件是：20萬平方米以上。

我們都知道“囤地”有眾多好處，一是可以保證房地產開發商項目開發的可持續性，二是土地升值效應明顯。

而“囤錢”呢，似乎只有保證資金的流轉充足了才行，不過通貨膨脹下的貨幣貶值也不是好玩的。

但是，2004年出臺的71號令徹底封殺了“土地協議出讓”這個在中國積習已久的方式(71號令規定，2004年8月31日前是清理協議土地出讓的最后期限，俗稱“8·31土地大限”)。這一號令讓大量準備在自家“囤地”上大賺一筆的開發商感到了迎面而來的陣陣殺氣。于是，這群后背發涼的囤地者們饑不擇食地到處尋找買家。

正是基于這樣一個判斷，潘石屹在糧票的選擇上頗為苛刻。自從潘石屹要“斷糧”的消息傳出后，據說每天有十幾個拿著“糧票”的地主們到他那兒排隊換“雞蛋”。出人意料的是，雖然這些項目交換的價格不高，有的甚至打了對折，但都沒能換走潘石屹手中的“雞蛋”。

當然，沒有饑不擇食并不說明肚子不餓，潘石屹雖然“挑食”，但也絕不能空腹久等。他以迅雷不及掩耳之勢逐一排查目標，最終瞄上了任志強正在開發中的尚都國際中心。

相對那些不具備盡快開工條件的土地、不符合潘石屹的產品選擇或地點選擇的土地、危急到發不出工資的地步的小地主們，以及許多尚不能成為“糧票”的半成品，任志強的尚都國際中心就像一塊色香味俱佳的大蛋糕，讓餓得前胸貼后背的潘石屹非常眼饞。

當時，業界都認為任志強不會將尚都國際賣給潘石屹，因為尚都國際是任志強手上的一個好項目，比萬通新世界要好賣得多。另外，任志強和潘石屹關系一向不好，這些年兩人總是爭吵不斷。

然而事實卻出乎所有人的預料，獨斷專行的任志強頂住了公司的強大壓力，在與潘石屹談判不到兩天后，就決定將尚都國際賣了，并開出了價。不過這個價是天價，是北京城當時的“地王”，與潘石屹自己提出的價格足足相差了3000元／平方米。

潘石屹為此很郁悶地說：“我們的確要‘斷頓’了，但這不意味著他就可以漫天要價。現在北京還沒有一塊地能高出他的報價。”

但任志強自有他賣高價的理由：“潘石屹要換‘糧票’，但他卻拿‘粗糧票’的價錢換我手中的‘細糧票’，這怎么成?’’

由于價格談不攏，這事就一直僵持著。但天公作美，“轉折”在不經意間到來。

一天，北京某媒體舉辦一個小型座談會，任志強和潘石屹先到，潘石屹講完后正準備離開，首都創業集團的老總劉曉光就到了。劉曉光拉住潘石屹說：“小潘，那件事就這么定了，周五晚上9點我們再到貴賓樓飯店談一次。”

善于察言觀色的潘石屹注意到任志強在聽到這句話時，臉色有了些變化。混跡商場多年的潘石屹不難推斷，任志強將劉曉光口中的那件事理解成了又一樁“糧票換雞蛋”的交易。

商場如戰場，知己知彼，百戰不殆。這一次偶然發現讓潘石屹了解到任志強對他自己手中“雞蛋”的重視程度。精明的潘石屹不僅沒有當場點破這個誤會，反而利用任志強的這次“誤會”與之定下了見面時間，而且加上軟磨硬泡之手段一舉敲定了合作條件。

這正是無心插柳柳成蔭，劉曉光在無意之中配合潘石屹設了個巧妙的局。

根據合作協議，此次采用了股權合作的形式，即SOHO中國以參股項目公司的形式加入到尚都國際中心的整體開發中。在一個共同的項目公司中，大股東是SOHO中國，持60％股份，負責二、三期開發；小股東是華遠，持40％股份，負責一期銷售，等到一期賣完之后，退出該項目公司，由SOHO中國全權負責該項目。2004年3月29日上午，華遠和SOHO中國在尚都國際中心一期售樓處舉行了尚都項目合作簽約儀式，雙方簽訂了包括合作框架協議在內的一系列協議。而潘石屹隨之為尚都SOHO推出的“螳螂拳”廣告意味深長，其急于擺脫華遠對尚都的控制之用心彰顯。同時也表明了潘石屹在尚都項目上談判的不易。此廣告針對性極強，任志強發函通知老潘一周內撤下該戶外廣告。

2004年6月9日下午，華遠地產在尚都國際中心召開新聞發布會，正式向社會推出了尚都“億元樓王”，并同時舉行了尚都國際中心廣場揭幕儀式。然而，出乎所有到場媒體意料的是，華遠地產董事長任志強卻在發布會上突然宣布：華遠地產已經于近日全面收購了東直門綜合交通樞紐——東華廣場項目。

據任志強介紹，早在2004年5月25日，華遠地產就收購了北京城建在東華廣場60％的股權，并于6月3日正式簽署了意向書，加上之前已經收購的持有東華廣場項目35％股權的一家海南公司，至此，華遠地產已經控制了東華公司95％的股權。而任志強也表示，另外有一家持有東華廣場5％股權的小股東，已經原則上同意把股權轉讓給華遠地產。

從任志強的話中我們可以看出，早在他轉讓尚都國際中心項目二、三期，用尚都的“糧票”換潘石屹的“雞蛋”之前，華遠地產已經確立意向要全面收購在北京城建控投之下的東華廣場。

華遠地產犧牲了17萬平方米的尚都國際中心二、三期，卻換來了充足的資金實力得以全面收購86萬平方米的東華廣場。用任志強的話說，華遠地產賣掉了17萬平方米尚都的“糧票”，卻用得來的“雞蛋”換來了86萬平方米的東華廣場這張更大的“糧票”。

任志強假寐，眾皆豎耳；任志強拔劍，眾皆悚然。

與“SST幸福”借殼上市

2006年第四季度，眼看IPO運作不見曙光，華遠一面與境外基金管理公司簽署了境外組建3億美元的基金專門投入華遠地產的合作協議，一面再度回到A股市場重拾借殼之路，與SST幸福展開重組談判。

至于為什么選擇了SST幸福，任志強認為只是偶然而已。

“最終的選擇并非刻意而為，只是剛好遇到了幸福實業重組的時機。”對任志強來說，至關重要的一點是SST這個殼資源很干凈，其次是對方同意把注冊地變更到北京。至于價格，并無特別優勢，也不是任志強的主要考慮因素。

其實在華遠表示有意重走借殼之路時，好幾家券商都在幫華遠找合適的殼資源，SST幸福正是其中一家推薦的。任志強與幸福實業溝通的過程一直比較順利，雙方在重大問題上并沒有太大分歧。

2007年2月15日，幸福實業發布公告：幸福實業以新增股份換股的方式吸收合并北京市華遠地產股份有限公司，而在吸收合并完成后，華遠地產現有股東將成為幸福實業股東，華遠地產將辦理工商注銷登記手續，幸福實業將承繼其全部資產、負債、業務和人員，并將更名為“華遠地產股份有限公司”。

2007年9月28日，華遠地產將借殼方案上報中國證監會，但是任志強沒想到，因為使用估值報告作為定價依據，方案竟然被中國證監會否決。用任志強的話講，這次失利讓華遠進行了更深刻的自省，積極修改了定價依據和股改對價方案重新申報，并在一個月后最終獲得通過。

2007年11月1日，SST幸福發布公告稱，10月30日，公司資產出售暨吸收合并北京市華遠地產股份有限公司(以下簡稱華遠地產)重大資產重組方案，已獲得中國證監會重組審核委員會有條件審核通過。這意味著，任志強的華遠地產借殼上市終于宣告成功。

任志強永不言退

從全世界最想打的人，到女人最想嫁的人。從嚴厲的房地產大佬，到微博上的知心老大哥。微博改變了大家對任志強偏見。“人民公敵”、“任大炮”變成了可愛的“任老頭”。年過甲子，任志強終于接到了上級黨委批準其退職的通知。

對于任志強的“退休”問題，他澄清：“組織部通知我可以退職了，不是退休。”任志強退職的職務是指華遠集團董事長，該集團旗下除華遠地產外，還包括西單購物中心、華遠旅游等資產。他的另一個職務是華遠地產的董事長。“由于是上市公司，所以組織部不管，目前職務仍繼續。”任志強說，“今年10月上市公司董事會改選，我可通過華遠集團或通過第二大股東華遠浩利投資股份有限公司提名我當董事。”任志強笑稱：“至于董事會能否選我當董事長，我估計別人也競爭不過我。”

對于房地產的理解，他說：“中國的房地產市場就像中國的經濟改革一樣在多次左與右的沖擊中，上上下下的反復中發展著、前進著，改變著人們的生活，改變著人們的觀念，改變著中國的城市，改變著整個中國。”