2011上半年京滬別墅市場形勢分析

北京：成交套數(shù)同比降幅達(dá)45％價格仍處高位運行

2011年，房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，特別是“京十五條”的出臺，有效限制了大量投資及改善型需求。北京別墅市場新盤數(shù)量明顯減弱，1—6月僅9個別墅項目獲得預(yù)售許可證，累計新增供應(yīng)1238套、41.18萬平方米，同比分別下降19.19％和21.04％。其中，6月新增量最高682套，4月無別墅供應(yīng)。從北京別墅占商品住宅(包括普通住宅、公寓、別墅)的比重來看，2011年上半年北京別墅市場比重回升至4.45％。

2011年1～6月，受市場供應(yīng)不足及限購等調(diào)控政策的持續(xù)影響，北京別墅市場需求明顯萎縮，成交狀況略顯冷清。1～6月累計成交套數(shù)582套、22.41萬平方米，同比降幅分別為44.99％和38.94％，高于商品住宅市場下降幅度(同期商品住宅成交套數(shù)、面積同比分別下降24.49％和24.46％)。從別墅成交占商品住宅比重來看，北京別墅市場份額繼續(xù)縮減，2011年上半年成交占比僅為2v41％。

2011年北京別墅市場供求差距進(jìn)一步擴(kuò)大，上半年累計銷供比為0.47：1，與去年同期水平相比(0.69：1)明顯下滑。2011年1-6月，由于高端別墅成交比重持續(xù)上升(2.8萬元／平方米以上別墅成交比重達(dá)43.81％)，北京別墅市場上半年成交均價接近3萬元大關(guān)，為29998元／平方米，同比上漲26.48％。其中，5月價格達(dá)到近三年來北京別墅單月成交價格最高點，為30930元／平方米，環(huán)比上漲6.55％，同比上漲30.79％。

上海：價格呈波動性上揚4月創(chuàng)今年新高

2011年，受項目自身提價及高端別墅成交比重上升的影響，上海別墅成交均價同比去年同期價格上漲明顯。上半年成交均價為32079元／平方米，而去年同期成交均價為28889元／平方米，同比增長11.04％。從月度成交均價走勢來看，1～6月上海別墅成交價格受產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)的影響，波動性較大，但整體呈上揚態(tài)勢。4月成交均價創(chuàng)2009年以來新高，達(dá)到40539元／平方米，環(huán)比上漲42.9％，同比上漲33.3％。

2011年1～6月，上海別墅市場累計成交2332套，同比下降27.17％，低于同期住宅成交套數(shù)27.69％的同比跌幅。特別是2月，受新政影響，僅成交別墅102套，環(huán)比下滑83.3％，同期商品住宅也大幅下滑81.5％。3月開始別墅成交逐步回升，回升幅度略高于同期住宅市場。從別墅占商品住宅比重來看，2011年上半年別墅成交占比為5.91％，同比略有上升(2010年上半年別墅成交比重為5.86％)。

隨著調(diào)控政策的繼續(xù)，2011年住宅銷供比進(jìn)一步惡化，供過于求較嚴(yán)重。其中住宅市場銷供比為0.81，別墅市場銷供比為0.41，供過于求現(xiàn)象更甚于普通住宅市場。主要原因在于6月供應(yīng)量大大高于成交量，后市去化壓力明顯上升。