2004:“8.31”重建地產游戲規則

這一年，中國房地產行業土地制度發生了歷史性逆轉。“8·31”后要求所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易，這被稱為新一輪“土地革命”。這一政策讓開發商“靠關系”為紐帶獲取土地的協議出讓成了過去時，而“招拍掛”新土地出讓方式的游戲規則是“價高者得”。從而也為土地財政提供了“溫床”，導致一個接一個地王的誕生，地價一次又一次地被刷新，房價如火箭般躥升。

2004年，房地產市場仍然保持快速增長態勢，開發規模與銷售價格雙雙高速增長。上海、北京等熱點城市出現開發投資泡沫，房價增長迅速。全國商品房銷售額始終保持30％以上的增長率。尤其是中部地區商品房供需兩旺，房地產開發投資快速增長的同時，銷售額增幅一直在60％左右。

《破解建外SOHO投資迷霧》2004年，以寫字樓、商鋪為代表的商業業態的投資均受到追捧。建外SOHO在潘石屹的“忽悠”下表現尤為突出。“高回報”光環籠罩下的建外SOHO到底是一幅什么樣的圖景?建外SOHO是否值得投資客“一擲千金”?本刊進行實地調查，采訪了大量建外SOHO的投資者和商業地產專家，完成了調查報道《建外SOHO租售調查——破解建外SOHO投資迷霧》。報道不僅顯示了低回報的調查結果，并對低回報背后的成囚進行了分析，引起了業內的高度關注。

順馳冒進

2004年9月，順馳高調宣稱自己擁有800萬平方米的土地儲備，并提出當年將達到百億的銷售額。而此前2004博鰲論壇上孫宏斌與王石的“唇槍舌戰“則影射著房地產新游戲規則的開始。圖為2003年12月8日，經過激烈的競拍，來自天滓市的順馳置地北京房地產開發有限公司在眾多的競爭對手中，以9.05億元把大興區黃村衛星城北區黃金地段的1號地攬入懷中時，競拍者熱烈歡呼。超過底價一倍、超過對手2億元的價格，被地產界稱為“京城世紀第一拍”讓順馳立馬在北京地產界“揚名立萬”。

“南派”進京

在產品上以細節、園林、品質著稱的南派開發商“北上”進京的歷史可以追溯到2000年，珠江地產聯手合生創展進軍北京，一舉拿下了現在的帝景項目。隨后在2002年，廣州富力地產集團又以31.6億元的天價投得北京東三環以內的5塊占地48公頃的用地，正式宣布富力集團進入北京市場。此舉為北京房地產格局發生新的變化埋下伏筆。南派房企采取高度市場化運作，其規模化發展和集團品牌系統建立成為北京本土開發商學習的榜樣。

下圖分別為珠江合生北京公司、富力地產北京銷售中心。

房價懸疑

做個調查，如果能回到八年前，你第一件事會做什么?在北京居住的人80％回答都是“買房子”。很多人都說，那個時候哪兒知道房價會漲成這樣?!2004年，北京大興某項目開盤每平方米三四千元的銷售均價，許多購房者都認為太高了。而現在同一區域價格的房價已經達到每平方米兩萬元以上。圖為2004年北京某樓盤的銷售價格。