尹瑛:占盡“天時地利與人和”

2009年4月，位于北京東北三環的太陽公元項目首次面市，在當時低迷的北京房地產市場中并不被業界看好，可出乎大家意料的是購房者連夜排隊搶購，場面異常火爆。此后，太陽公元項目不僅銷售額連續摘得北京月度、季度、年度銷售桂冠，而且從上百個住宅參評項目中脫穎而出，成為唯一獲得建設部評定的“2009年度廣廈獎預審3A級認證”的項目。2009年熱銷40億元稱冠后，在市場環境頗為冷峻的2010年，信遠地產董事總裁尹瑛仍然憑借太陽公元一個項目23億元的銷售額，帶領信遠地產突圍眾多房企大腕進入北京樓市銷售排行榜前列。與此同時再度摘得專業大獎，獲得了國內首個LEED-NC3.0金級認證。為了研究太陽公元因何成功，曾有房地產記者專門對此做了調查。最后，他得出的結論是“得天時地利人和”。而這一系列驕人業績背后的操盤者正是尹瑛，也正因為太陽公元項目的輝煌，為人低調的尹瑛才走進了公眾的視線。

“取地利”——地段是寶玉，雕琢才成器

對于太陽公元的規劃用地，尹瑛以“璞玉”做比。從先天優勢而言，太陽公元所在的板塊就如同一塊未經雕琢的璞玉，在開發之前雖未綻放光芒，卻已經隱隱放射出不可撼動的王者之氣。

太陽公元開發先期，區域內已經開發了很多中檔項目，而尹瑛決心一定要在這里做一個能提升區域價值的項目。為此，他在周邊配套上付出了極大的精力。尹瑛坦言，建豪宅很容易，可讓豪宅的附加價值不斷升級卻很難做到，有幾百項工程必須——去做是十分復雜的。在這個項目中，不論是學校的建設還是項目周邊綠化、會所的裝修，都體現了他想要提升區域價值的用心。而事實也確實如他所愿，太陽公元項目重新定義了太陽官的區域價值。

每個項目的出現都會對周邊環境產生影響，談到這一點尹瑛感慨良多。太陽公元給了信遠地產一次發揮真正水平的機會，整個項目總用地50萬平方米，其中代征綠地19萬平方米，規劃總建筑面積近70萬平方米，綠化覆蓋率超過60％。太陽公元緊鄰37.4萬平方米的太陽宮公園、29.7萬平方米的太陽宮體育公園，以及北側的20萬平方米自建太陽官花園。太陽公元集精裝高檔住宅、商業、酒店式公寓、高端會所于一體，會聚舒適二居至奢華四居等多種選擇。

在整體規劃上，秉承公園里建房子的規劃理念，僅用不到一半的土地用來蓋房子。整個社區被規劃成18棟點式短板建筑，挺拔的高度及百米超寬的樓間距，無論從采光、通風還是觀景方面，均為業主帶來宜人的生活尺度。2009年，人大附中朝陽學校落戶太陽宮，位于太陽公元項目及其周邊，打造從幼兒園到高中的十五年全程教育配套。這不但使太陽公元的增值保值能力更進一步，獲得了良好的口碑與品牌形象；朝陽區也收獲了區域優質教育資源的均衡配置，促進了區域品質的高度提升。

目前，太陽公元正在研究制定園區綠色建筑推動計劃，并獲得國內首個LEED-NC3.0金級認證。目前全球范圍內僅有53個工程被美國LEED協會評估認定為綠色建筑。

“順天時”——前瞻市場，把握時機

或許太陽公元本身“核心地段、三大公園、名校教育、精裝品質”的諸多優勢是其熱銷的重要原因，但如今房企要跑贏北京樓市，除了產品和品牌，更多要依靠企業領軍人物對市場的把控和前瞻性看法。

尹瑛作為信遠地產的總裁，似乎比其他公司的一把手們多了一些“基層”經驗。他對房地產市場的敏銳感覺和多年來在一線實際操作獲得的經驗，使他總是能夠準確地把握房地產市場的脈搏，隨著市場的節奏調整自己的戰略。尹瑛認為，做企業首先要有資本積累，有一定實力以后就應該謀劃節奏問題。而信遠地產踏準節奏的重要里程碑就是太陽公元。

回顧太陽公元成功的道路，要從信遠地產拿地這一刻說起：2008年該地塊上市的時候，正值全球最大的金融危機。由于對市場走勢持悲觀判斷，很多公司紛紛放棄了拿地計劃。但尹瑛卻在這時看到了機會，他果斷地放棄了之前合作的項目，把全部精力和公司大部分的資金都投入到了太陽公元項目上。從拿地開始，信遠地產有了節奏感，此后又幾次踏準了比較重要的市場變化。

太陽公元剛開盤時，有兩棟小戶型的定價在18000元，尹瑛給另外的6號樓開出了23000元的單價。有人跟他說：“你定這個價錢一年也賣不出去一套房子。”可最后的結果卻是大家爭相搶購，可以說太陽公元的銷售帶動了北京房地產市場的回暖。

后來尹瑛預測2010年房地產市場將出現變化，自2009年開始加速推盤計劃，并果斷地選擇在捂盤盛行、調控跡象絲毫未顯的2010年3月底，一舉推出3棟樓，當天成交15億元。正是出于這種判斷力以及果斷的行動力使信遠地產在與眾多企業的競爭中占據了優勢地位。

談及踩準節奏的問題，尹瑛坦言，主要是對行業發展周期性的把握。以前很多人認為房地產的周期大概是7～8年，可現在由于國家宏觀政策的調控，市場里面涉及了很多人為因素，周期較以前明顯縮短，整個行業的調整周期有時最短到1～2年。

“應人和”——責任作為核心競爭力

每個企業都有自己對于成功的看法。在這一點上尹瑛和一般人的理解不太一樣。很多人習慣用銷售業績去衡量一個企業是否成功，但在尹瑛看來，把企業做大做強并不是唯一追求的目標。他習慣于根據自身的條件量力而為，能挑120斤的話，他只挑100斤。他更希望輕松地做些社會效益、經濟效益兩全其美的事情，讓大家都能高興。在把公司做大做強的同時，還要關注社會責任以及對周圍人的責任。他認為企業不能一味追求規模，否則會導致人、財、物跟不上的情況，最后也不能長久；相反地，企業應該把社會責任和歷史責任放在首位，把握政策、把握周期，把風險做得小一點，否則欲速則不達。

在尹瑛看來，信遠地產的核心競爭力是擁有忠誠度高的員工以及不會失敗的項目。信遠地產能夠使它所有的員工都能感到企業的穩定，讓大家相信只要付出勞動就會擁有愉快的工作經歷。此外，公司的待遇、人際關系方面都很好，有比較強的凝聚力，形成了公司為員工著想、員工為公司付出的良性關系。信遠地產董事會實行一票否決制，只有每個人都認同的方案才能得以執行。“對待每一個項目都像對待自己的孩子一樣有責任感并且細心地去培育，像這樣經過嚴格把關才能保證每一個項目都能成功。”尹瑛曾這么說。對未來的判斷及行動

對未來的市場形勢，尹瑛有著自己的判斷。他認為房價肯定是要下降的，而這一波的調控政策還要持續1－2年。對于這樣的判斷，尹瑛給出了自己的解釋：其實調控政策出臺6個月后房價就應該下降了，只是由于市場資金充裕，并且包括通脹等多種原因，延長了買賣雙方博弈的時間，導致房價沒有很快下降。由于調控政策破壞了供需關系的平衡，所以最后房價一定會下跌。不過他也表示太陽公元的項目價格不會下跌，一個是由于項目自身的地段、生態與教育的稀缺性，另一個由于宏觀政策的調控，現在的售價還是低于項目應有的市場價格，所以現在仍然是較好的購買時機。

尹瑛坦言，信遠地產堅持的原則是市場低潮時拿地，市場高潮時推出產品銷售。基于這樣的市場判斷，土地儲備方面不僅在一線城市中尋找已經非常稀缺的土地資源，而且早在前幾年便已經謀劃并開始在二、三線城市拿地。幾年前他們在昆明拿了地，明年準備在成都推盤，所推項目是一個非常類似太陽公元的高端項目。對此尹瑛笑稱：“以前因為沒買上太陽公元房子而后悔的人，明年可以去成都買這個項目了。”另據尹瑛介紹，接下來北京的太陽公元項目還有幾棟樓要入市，為此信遠地產準備重新打造自己的樣板間，在原有的基礎上對項目進行升級。