偷樑換柱 地下庫變成「儲藏室」

【事件回放】

2009年6月，上海北面的一個綜合小區(qū)，開發(fā)商提供了一份樓書，宣傳公園旁邊的聯(lián)排別墅，並印有各種房型圖的DM廣告。在聯(lián)體別墅的廣告上列明：半地下層，畫有一輛轎車，還畫有該位置進入其他房間的門的圖例，並有文字標(biāo)明：「半地下車庫設(shè)計，給愛車安一個擋風(fēng)遮雨的家。」

2009年6月，業(yè)主在驗收房屋時發(fā)現(xiàn)：半地下車庫位置不僅沒有設(shè)置進入其他房間的門，而且車庫的高度不到2.2米，寬度不到3米，均不符合規(guī)範(fàn)要求。開發(fā)商回應(yīng)業(yè)主：與業(yè)主簽約前發(fā)放的宣傳廣告樓書上，最底下有一行小號文字標(biāo)示：「本資料僅供參考，不能作為交易及面積計算標(biāo)準(zhǔn)，最後以政府有關(guān)部門審核後批準(zhǔn)的文件、圖測及合同約定為準(zhǔn)。」另外，開發(fā)商認(rèn)為與業(yè)主訂立的《上海市商品房預(yù)售合同》補充條款的第15條寫明：「乙方同意甲方所做的宣傳廣告、模型等中的具體內(nèi)容，如經(jīng)雙方同意載入本合同的視作有效，未載入本合同的不作為甲方的要約，雙方履行之權(quán)利、義務(wù)以本合同約定為準(zhǔn)。」

業(yè)主與開發(fā)商不斷理論，直至2011年年初，業(yè)主訴諸法庭。開發(fā)商堅持宣稱廣告只是參考，是不算數(shù)的。但是開發(fā)商在2011年2月，又給部分聯(lián)體別墅業(yè)主發(fā)《通知》，稱：依據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》補充條款第17條：該房配有機動車位一個，乙方擁有獨家使用權(quán)，「您享有優(yōu)先選購機動車位的權(quán)利……車位單價人民幣12萬元。」開發(fā)商又向業(yè)主指明，可供業(yè)主購買車位的地點是小區(qū)東邊高層公寓樓底下的停車庫。

針對開發(fā)商的解釋和近期發(fā)生改變車庫地點及收車位款的行為，該小區(qū)業(yè)主一致認(rèn)為：開發(fā)商的宣傳廣告，是一種合同要約行為，半地下層的車庫位置是不能改變的；開發(fā)商必須將該位置整改成達(dá)到國家規(guī)範(fàn)要求高度的車庫。

同時，開發(fā)商依照宣傳廣告上門的圖例，開設(shè)該車庫通向其他房間的門，否則就要予以賠償。

【律師解讀】

對於上述案件，上海杜躍平律師事務(wù)所杜律師解釋，依據(jù)現(xiàn)行的司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃範(fàn)圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾進行具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在本案中開發(fā)商的樓書是不是要約，關(guān)鍵是看其說明和允諾是否具體確定。該樓書上列明：半地下層：畫有一輛轎車，位置確定；轎車顯示的用途確定；畫有轎車位置通向其他房間的門的圖例，符合建築圖例的門的標(biāo)示要求。另外，該樓書右邊文字清晰無任何異議：「半地下車庫設(shè)計，給愛車安一個擋風(fēng)遮雨的家。」因而，該樓書就是一個要約。開發(fā)商不能回避車庫位置、車庫通向其他房間的門的兩個合同內(nèi)容。開發(fā)商在此狀況下交房，不符合車庫的國家規(guī)範(fàn)標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)定，勢必就要整改和承擔(dān)違約責(zé)任。

杜律師提醒消費者，在與開發(fā)商訂立要約（合同）時，首先要注意，經(jīng)營者（包含開發(fā)商）是否作出了對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者是減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。要了解《合同法》第39條第一款規(guī)定：「採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。」這裡的合理方式是指：採用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標(biāo)示，並按照對方的要求對該格式條款予以說明。

經(jīng)營者（包含開發(fā)商），只要是沒有遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，沒有採取合理的方式請對方注意免除或者限制其責(zé)任，沒有按照對方要求，對該條款予以說明的，特別是：其中提供格式條款一方的免除責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，這樣內(nèi)容的格式條款，就是「霸王條款」，這些條款就是無效的。綜上所述，開發(fā)商的樓書像其他商業(yè)廣告一樣，只要內(nèi)容具體確定，就是要約。樓書上小號字體的聲明和補充條款第15條，本身也是格式條款，且未盡提示和說明義務(wù)，又免除開發(fā)商責(zé)任，排除購房業(yè)主的主要權(quán)利，當(dāng)屬無效的「霸王條款」。