美國房地產在動蕩中依然穩固

　　喬納森·利特（Jonathan Litt）曾對2011年美國商業地產行業做出積極的預測。他說，來自投資者的不斷的資本投入將繼續進入房地產證券行業。“經濟的持續改善正推動房地產基本面的反彈，并且機構投資者正配置更多的資本在房地產領域。”利特在2011年的預測中說道。“租客正在從世界末日的恐懼中解脫出來，并重新有自信增加自身的貸款計劃。”
　　利特預期2011年房地產有10％的盈利增長率以及4％的股息收益率，總共會收獲10%-20%之間的總回報。
　　但自從2011年5月以來，利特認為股票和債券市場一直圍繞著“恐懼模式”在運行，這些不確定因素具體涉及到：主權違約的擔憂；歐洲銀行危機的擔憂； 中國硬著陸的擔憂；通貨膨脹的擔憂。
　　但是關于宏觀經濟和房地產行業，利特認為，全球增長正在放緩，但不是萎縮；房地產的需求超過有限的新供應；相比債券房地產更便宜；房地產有一個溫和的商業周期；房地產具有對沖通脹的特性。
　　利特認為，最近發生的事件表明全球經濟正在轉入積極：歐盟已宣布要拯救希臘并且最近將注意力轉向意大利；中國國務院總理溫家寶指出，中國的通貨膨脹已得到控制；戰略石油儲備的調整表明中央政府下定決心要取得經濟的持續增長；美國汽車產量在7月份激增并且債務處理可能很快來臨；美國上市公司中第二季度收益超過預期的有75％，比2008年第四季度衰退時的55%要高。
　　
　　房地產投資仍具吸引力
　　
　　房地產繼續受益于有利的環境，不過當發達國家和新興市場經濟體遇到結構性的問題時，有利的環境會變得不利，但現在轉折點還沒有出現的跡象。此外，由于房地產供應有限，地產商的資產負債表相比2008年金融危機時更加健康，房地產市場不會因為宏觀環境的擾動因素而再次出現像2008年一樣的全球金融危機。
　　市場復蘇是房地產估值繼續提高的關鍵。5月份歐洲金融危機再度出現，商業抵押擔保證券相比國債的利差適度地擴大到超過180個基點，這部分反映了國債收益率的下降和其風險的上升。在第二季度，商業抵押擔保證券新發行了150億美元，同時第三季度計劃發行100億美元，這證明美國房地產對投資者是有吸引力的。同樣的，房地產證券為面臨債務到期的業主提供了流動性。
　　但是歐洲的金融危機是真實危險的。如果做出了不利的政策決定，有可能會導致主權違約、主權風險下的銀行擠兌、財政更加惡化等一系列連鎖反應，從而使全球經濟再次陷入蕭條。
　　
　　分清主次重點
　　
　　相比于價格普遍高于歷史水平的債券資產，房地產更具有吸引力。債券相對于國債的隱含利差是由更高的收益預期支撐的。然而，鑒于疲弱的經濟增長前景以及溫和的通貨膨脹，大大高于國債收益率的債券收益是不可能實現的。由于擔心受歐洲金融危機影響，債券相對于國債的利差空間是很小的。
　　盡管存在擔憂，但是房地產市場的基本面還比較穩定。除非全球發生第二次金融危機，那些位于高進入門檻區域的房地產，以及有長期增長前景的公開上市交易的房地產證券，在未來12-18個月會產生15％-25％的回報率。反之，位于低門檻市場的房地產將繼續掙扎。比如，蒂凡尼（Tiffanys）房地產是很好的投資選擇。蒂凡尼的銷售額增長標志著美國高收入家庭和普通美國家庭財務狀況的好轉，蒂凡尼也正是順應了這樣的趨勢。具體來說，豪華住宿、城市大道的辦公室、總統套房、高收益的地區性購物中心以及賭城資產，正由于不斷降低的失業率、較高的家庭收入以及對未來良好的預期而面臨強勁的需求。與這些資產關聯的房地產證券的近期表現也顯示市場明顯在好轉。
　　利特認為對美國國內的房地產投資應該分清主次重點。居住型房地產需求的回升創造了有吸引力的機會。美國居住型房地產將在未來幾年需求的周期性回升中獲益，并且在過去幾個月該類型的房地產證券組合下跌了10％，這創造了一個有吸引力的投資機會。華盛頓、波士頓、紐約和舊金山等城市住房市場中的公司和證券可能會帶來最好的回報，因為其基本面和當地資本市場需求都很強大。
　　租住型公寓也將會是行業中較好的投資選擇。隨著商業信心的改善，在商務旅游復蘇的帶動下，對酒店的需求開始復蘇，這將會進一步帶動入住率和價格的進一步提高。較高檔次的酒店最受益。2012年的平均出租客房收入預期增長率將可能超過2011年平均水平6％至8％。新建筑的供應仍然處于數十年來的低點，新供應量低于總存量的1%。在較強的經濟擴張中，公寓和酒店的平均出租客房收入將增長迅速，租住周期可能再次進入復蘇和繁榮的循環。對于一些公司來講，在未來的幾年里，由于具有較高的經營杠桿，其凈營業收入和息稅折舊攤銷前利潤增長將接近20%。經營利潤有足夠的拓展空間，因為現在的利潤水平低于以前高峰水平600個基點。利潤率應在未來幾年里每年擴大150-250個基點，到2013年將從22％升高到28％。在過去的幾個月中，盡管美國的宏觀經濟數據疲軟，平均出租客房收入仍然保持良好水平，2011年第二季度平均出租客房收入增長了7.4％。這應該讓公司有信心在全年都維持好的運營水平。
　　
　　買入機會
　　
　　租住型房地產的估值非常具有吸引力。目前其股票以資產凈值10%-15%的折價交易，公開交易的公司證券的價格是預期息稅折舊攤銷前利潤的13倍。公開交易的房地產證券的估值和上一個房地產周期復蘇階段（2003年/2004年）的估值比較相似，現在看當時的價格，是一個具有吸引力的買入點，因為在隨后的時間里房地產證券表現非常強勁。如今這個周期更蕭條，息稅折舊攤銷前利潤相比更低，這也就預示著未來幾年的增長不僅將得益于估值水平上升，而且公司盈利本身也會增長。
　　美國幾個主要大城市的房地產市場供需前景最有利，處于這些地理位置的房地產證券的增長將會最強勁。在過去的一年里，重要的大城市房地產市場已經顯示交易激增的現象，而且部分資產估值接近歷史高位。由于較弱的需求復蘇，二線和三線城市的住房市場有一個更加溫和的復蘇。這種現象可能會持續下去。
　　
　　基本面依然穩固
　　
　　市場在8月份加快了動蕩，更廣泛的經濟問題已經影響了房地產投資信托基金和房地產股票的表現，利特的觀點是，“投資者不能剝離宏觀環境而單獨分析地產證券。”在最近的房地產市場月度報告中，他指出：“自2009年3月開始的周期性牛市，現在是最不穩定的時期，而房地產的微觀層面仍然是良好的。”
　　總的來看，利特說房地產證券仍將繼續跑贏大盤。房地產行業新的供應量仍然非常有限，房地產的需求則在不斷增加，這預示著那些有著較高進入壁壘的地區的房地產將表現良好。此外，由于政府債券收益率達到創紀錄的低點，利特認為，對于尋求長期獲取穩定現金流收入和尋求通貨膨脹對沖的投資者來說，房地產將非常具有吸引力。
　　利特指出，“公開市場交易的房地產證券與2007年相比已經明顯去杠桿，有些公司的杠桿化率甚至比1991年的水平還要低。”房地產投資信托基金行業的去杠桿化，也確保了房地產證券在另一場金融危機中處于更有利的位置。
　　利特還指出，在收入方面，美國的房地產公司2011年的收益一般都超出了預期。房地產投資信托基金的經營資金（FFO）平均增長了10％，利特預計全年房地產投資信托基金的經營資金將增長14％。
　　當然，經濟疲軟可能最終扭轉房地產業回升趨勢的可能性確實存在。“到目前為止，還沒有任何證據表明地產租住和投資的需求有放緩的跡象，當然我們還需要時間繼續觀察房地產的基本面變化。”
　　
　　喬納森·利特（Jonathan Litt）是土地及建筑投資管理公司（Land & Buildings Investment Management）主管，該公司專注于全球房地產和房地產相關證券的投資。在設立自己的基金之前，利特擔任花旗集團的常務董事，從2000年到2008年3月，他負責花旗集團全球房地產投資戰略的制定。在領導全美房地產研究小組8年的時間里，在所羅門和花旗的13年時間里，喬納森·利特的工作都非常杰出。