深圳“拋棄”招拍掛

　　大宗的土地招拍掛早已內定，政府煞費苦心的背后，大量國有資產在流失，腐敗在滋生。當規定成為一種擺設，招拍掛已經實質性被拋棄了。
　　
　　8月18日，作為2011年深圳第一塊掛牌出讓的不含保障房居住用地，位于深圳龍華的A832-0853宗地的土地使用權掛牌出讓，吸引了不少人眼光。同一天掛牌出讓的還有深圳南山區后海中心區宗地T107-0011商業性辦公用地。
　　“一個要求具備軌道交通建設經驗及利用車輛段上蓋開發物業的經驗，一個必須從事醫藥零售10年以上、為全國連鎖藥店前10強，在全國擁有直營門店超過1000家，擺明了‘定向出讓’給經營管理地鐵的港鐵和做醫藥零售的海王星辰。”一位開發商無不遺憾地告訴記者。
　　“定向出讓其實是土地已經名花有主了，只是再舉行一個聯姻儀式而已。”一位地產資深人士不客氣地稱，“現在招拍掛已形同虛設流于形式，政府在定向出讓土地時，應傾向工業、研發等產業用地，商業和住宅類的經營性用地應謹慎出讓。”
　　據不完全統計，2007年以來，全深圳市涉嫌定向出讓的經營性地塊已達45宗，土地面積1659016948平方米，建筑面積6111980.74平方米，占到招拍掛出讓經營性用地總量的90%以上，僅2010年一年時間，涉嫌定向出讓的地塊就多達14宗。
　　“保障房占用大部分土地資源之外，在有限的經營性用地資源里又定向專供給某些企業。”現在的房地產開發商和小企業主們大呼沒法混了。
　　
　　“唯一”的競買人
　　
　　在建的深圳最高建筑平安國際金融中心所屬地塊及其配樓被業界公認為定向出讓意味最濃的經營性用地。
　　2007年，平安國際金融中心所屬地塊被政府“設置一定競買申請人門檻的方式”出讓給了中國平安保險（集團）股份有限公司。
　　3年后，平安國際金融中心旁邊一宗地號B116-0029招拍掛出讓，再次在出讓公告中設定“苛刻條件”：要求競買申請人必須“在相鄰地塊有投資1億元人民幣以上的建設項目，并以該地塊作為項目配套用地”，縱觀當時CBD能滿足這一條件僅有平安集團。
　　翻閱深圳土地出讓交易資料，記者發現，很多定向出讓地塊被相關部門設定了各種各樣的限定條件，就是為了達到令“競爭對手放棄，定向配送”的目的。
　　2009年，宗地為B116-0079福田CBD地塊競買人條件設定為：中國境內注冊的世界500強的保險公司。2009年，符合這一條件的只有中國人壽保險股份有限公司。
　　毫無懸念地，這些指向單一的公司最終成為上述相關地塊的最終競買人，而且均以掛牌起始價購得。
　　記者在翻閱既往招拍掛歷史記錄資料發現，眾多經營性用地的招拍掛出讓公告中，這種條件苛刻排他，指向單一競買人的出讓條件不在少數。為了達到定向明確、完全排他競爭的目的，公告出讓中競買申請人被設定了各種限制性條件，可謂“煞費苦心”。
　　煒衡律師事務所律師張瓊方接受記者電話采訪時表示，這種定向出讓影響了公開競爭，并明顯違背了國土資源部2007年11月1日頒布施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第三條關于“招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則”和第十一條“出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件”的規定。
　　
　　流拍背后的國資流失
　　
　　作為2009年至2010年期間出讓的最大面積居住用地，位于坪山新區聚龍山地區錦繡中路與翠景路交匯處東側的地塊備受關注。
　　該地塊在2008年3月26日首次掛牌出讓，當時這塊地還不是作為限價房地塊出讓，也未對競買申請人作嚴格的限定，只規定90平方米以下戶型須達到開發總面積的70%以上，但半個月后該地塊流拍。
　　2009年12月，這塊地冠以宗地號G14210-0182再次公開出讓，這次掛牌出讓增加的眾多限制條件被業內稱為“比亞迪專供地塊”。
　　當時深圳市土地房產交易中心發布的公告稱，該土地為汽車產業扶持配套用地。競買申請人主體資格為注冊地在深圳，從事汽車、電動汽車整車及零部件研發生產基地的企業法人，且注冊資本不低于人民幣2億元。然而比亞迪卻沒出手，這一地塊再次流拍。
　　該地塊第一次流拍是因為當時正趕上2008年全國土地出讓的冰凍期，第二次掛牌已是2009年的土地市場熱潮期，如此有明顯出讓目標的地塊再次流拍真是讓人匪夷所思。
　　直到2010年1月15日這塊地再次掛牌出讓，比亞迪才出手入囊，細心人不難發現，第三次與前兩次掛牌出讓最大不同是掛牌底價從89563萬元降為66500萬元，價格下降了2億多元。
　　
　　規定成為一種擺設
　　
　　至此，定向出讓已成為深圳土地出讓市場中一種公開、高調，甚至超越招拍掛有成為主流土地出讓模式的趨勢。政府相關部門對此不亦避諱，并對外稱這么做是著眼于“對城市長期產業規劃”。
　　深圳在面臨土地資源短缺現狀愈加嚴重，而且這兩年推出的大量舊改項目實際上也亦跳出了招拍掛的格局，定向出讓意味漸濃。
　　“所以在這一輪的城市升級過程中，每一塊地使用都經過相當多的統一考量，所以這種定向出讓的做法也是政府迫于無奈。”一位政府人士向記者解釋稱。
　　按政府方面的解釋，地塊按照招拍掛方式，出讓到別人手里，未必能按照政府規劃實施，而政府對定向出讓則有著一定的嚴格要求，比如開工時間必須限制在兩年內，比如規劃方案也嚴格界定在政府給出的大規劃構架下進行。
　　
　　果真如此么？
　　
　　從2006年深圳推出首批定向出讓金融地塊開始，已過去6年時間。這些項目建設情況又是怎樣的呢？記者就此走訪調查定向出讓地塊相對集中的深圳市CBD金融中心區發現，諸多地塊并沒有按照當初出讓要求的那樣在規定的時間里開工建設。
　　自定向出讓模式開啟以來，深圳市CBD金融中心區吸引了大批企業入住。據不完全統計，2007年至2009年短短兩年時間深圳市政府就在該區域“定向出讓”了約10宗地塊。其中4宗地塊閑置情況最為明顯，該4宗地塊分別為鼎和財產保險股份有限公司的B117-0022宗地、國信證券股份有限公司的B116-0080宗地、中國建設銀行股份有限公司的B203-0021宗地、博時基金管理有限公司(下稱“博時基金”)、南方基金管理有限公司(下稱“南方基金”)的B203-0020宗地。
　　上述4宗地塊于2007年-2008年期間從深圳市政府手中購得，土地用途為商業性辦公用地。其中，博時基金和南方基金的總部用地，按規劃早在2008年就應開工建設，2009年竣工使用。可3年多時間過去了，這塊地仍在悠閑中“曬太陽”，另外3宗地塊，土地閑置情況不一，但從規劃時間表上看，都應該“在兩年前開工建設”。
　　地塊拍下后，簽訂協議中，政府對上述地塊竣工時間有著嚴格的限制，“一般情況是兩年內竣工。”
　　“定向出讓地塊本來就很便宜，只要拿到就是賺到，若再囤上幾年，土地增值帶來的收益，更是豐厚。”所以業內人士稱，這些地塊集體閑置曬太陽，正是出于對土地升值的考慮。
　　
　　變相開發商業地產
　　
　　在定向出讓地塊的出讓條件設置中，記者看到均要求競買申請人“項目建成后，建筑面積自用率不得低于60%”。還進一步要求，建成后的商業項目，其自用部分不得出售。
　　一位接近總部基地審批的內部人士告訴記者“一個總部大樓自用率其實很低”，能超過20%就不錯了。建成后大多數被公司用于銷售和出租，黃金地段的商務樓租金有時會為企業貢獻相當可觀的利潤率。
　　
　　該人士向記者舉了聯想集團的例子。按其提供的數據，聯想集團在深圳高新區建成的研發中心總建筑面積48408平方米，其自用面積12516平方米，剩余35892平方米用于出租，自用率僅26%。
　　“一個建有辦公大樓自用率不到30%的公司，還要求申請拿地建新的大樓，這不得不讓人懷疑其真實意圖。”而據某內部人士透露，“聯想確實有在做后海拿地的工作”，而且還看中了后海商務文化中心區的某塊政府儲備黃金地塊”，申請建設面積則高達“20多萬平方米”。
　　據一份國外企業總部辦公占用空間的調查數據分析，除個別企業外，辦公規模均在幾百到幾千平方米之內，無需動輒幾十萬的辦公面積。
　　諸多業內人士一致認為，深圳很多企業提出的總部建設規模遠大于一般企業總部的要求，更何況一些企業涉嫌總部基地概念炒作，“為拿到定向用地，有些企業動輒南方總部基地，亞洲總部基地，其粉飾夸大的總部基地的業務和規模說白了就是為了分搶定向出讓地塊的蛋糕。”
　　譚華杰指出，定向出讓地塊都有一個共同特點即低價拿地，“地方政府手里拿到的土地出讓金減少，在做土地開發供應方面投出減少，就會隨之降低土地開發速度，城市發展速度將為之受到影響”。
　　“土地供應量的減少是目前高房價的主因，過多定向互讓地塊的擠壓和保障房大規模土地資源占用，能自由支配的經營用地比例進一步萎縮，而這將帶來高房價的進一步推高。”譚華杰說。
　　
　　定向出讓衍生貪腐問題
　　
　　上世紀90年代，城鎮土地使用制度完成了改革，建立起土地有償、有限期、可依法進行土地交易的有償使用制度。但是，由于交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發生，導致了國有資產流失；此外，由于缺乏競爭、市場秩序不規范，導致出現了嚴重的價格扭曲和低價出讓等現象。
　　為此，國土資源部于2002年5月發布第11號令，頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》明確規定包括商業、旅游、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓。
　　2004年7月國土資源部明確規定，2004年8月31日后所有經營性土地將采用“招拍掛”方式進行公開轉讓。
　　所謂土地招拍掛，即為招標、拍賣、掛牌交易，是與協議出讓方式相對的國有土地使用權的出讓方式。
　　但是隨著招拍掛所倡導的“價高者得”的公開出讓模式，讓越來越多的人認為，土地招拍掛供應模式是推高房價的幾大主因之一。
　　2004年土地招拍掛出讓模式全國普及以來，其帶來中國土地市場規范發展的同時，也帶來了不少問題，最鮮明的是地價拍上去了，“前期競拍公平卻帶來了后來供需關系的不平衡。”中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁稱。
　　萬科董事會秘書譚華