蒂莫西J.裴若:長(zhǎng)期投資REITs

　　一般研究認(rèn)為，固定收益證券、股票和房地產(chǎn)的相關(guān)性不是很明顯，因此房地產(chǎn)為投資者的多樣化投資提供了一個(gè)選擇。蒂莫西J.裴若（Timothy J. Pire）管理的海特曼房地產(chǎn)信托投資基金（The Old Mutual Heitman REIT Fund）80%的資金主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)的證券和公司股票，其中相當(dāng)一部分投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
　　該基金的投資組合一般會(huì)有30-50只證券，裴若認(rèn)為，這些證券的價(jià)格相比起其所代表的房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值是低估的，有價(jià)值折扣和安全邊際。該基金成立于1989年，截至2011年3月31日，年均收益為9.26%，其對(duì)應(yīng)的威爾希爾美房產(chǎn)證指數(shù)（Wilshire U.S. Real Estate Securities Index）同時(shí)期的年均收益為8.12%。
　　海特曼投資公司（Heitman）成立于1966年，是國(guó)際性的房地產(chǎn)投資管理公司。海特曼在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域不斷積累的經(jīng)驗(yàn)，使得自身在鑒別單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)時(shí)具有明顯優(yōu)勢(shì)。公司在房地產(chǎn)的投資主要集中在三個(gè)方面：直接投資于美國(guó)和歐洲的房地產(chǎn)；投資于公開上市交易的美國(guó)、歐洲或者亞洲的證券和房地產(chǎn)投資信托基金；有房地產(chǎn)擔(dān)保的債券。海特曼房地產(chǎn)信托投資基金則專注投資于美國(guó)房地產(chǎn)信托基金，旨在合理風(fēng)險(xiǎn)下為投資者提供較高的長(zhǎng)期總回報(bào)。
　　
　　經(jīng)驗(yàn)必不可少
　　裴若認(rèn)為，在房地產(chǎn)投資中經(jīng)驗(yàn)是必不可少的，它可以幫助投資者更加明確地辨別單個(gè)公司的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。裴若采用一致的自下而上的投資策略，通過對(duì)增長(zhǎng)支付合理價(jià)格獲得額外的投資收益，他尋找那些有長(zhǎng)期的可持續(xù)的現(xiàn)金流增長(zhǎng)能力，并且資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健的公司，旨在通過不斷投資此類公司來超越基準(zhǔn)指數(shù)。裴若認(rèn)為，公開交易的房地產(chǎn)信托基金的長(zhǎng)期表現(xiàn)將能完全反映出其所代表的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值變化。
　　
　　三大要素評(píng)估投資對(duì)象
　　裴若的研究對(duì)象包括各種公開交易的房地產(chǎn)證券，研究方法包括物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查、行業(yè)趨勢(shì)評(píng)估，以及當(dāng)?shù)氐乩怼⑷丝诤徒?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的評(píng)估。
　　裴若對(duì)單獨(dú)公司的分析側(cè)重在三個(gè)關(guān)鍵因素，它們對(duì)房地產(chǎn)證券的表現(xiàn)有決定性作用。這三個(gè)因素主要是：由房地產(chǎn)投資信托基金所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的質(zhì)量；房地產(chǎn)是周期性的行業(yè)，要分析樓市處于其周期的何種階段，預(yù)期未來18到24個(gè)月樓市將會(huì)如何發(fā)展；房地產(chǎn)投資信托基金管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的能力。
　　裴若使用專有模型以評(píng)估房地產(chǎn)公司的質(zhì)量，以市場(chǎng)地位和管理能力為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)將房地產(chǎn)信托基金排序，旨在尋找那些他相信在適當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)下具有最快增長(zhǎng)可能的公司。最后，裴若結(jié)合定量估值工具，確定被市場(chǎng)錯(cuò)誤定價(jià)的公司，并且通過比較風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的回報(bào)來選擇最優(yōu)質(zhì)量的證券。
　　截至第二季度末，裴若的房地產(chǎn)基金投資的十大證券為（以凈資產(chǎn)的比例為準(zhǔn)）：1.西蒙地產(chǎn)集團(tuán)（12.34％）。2.Avalonbay社區(qū)公司（5.54％）。3.波士頓地產(chǎn)公司（5.42％）。4.普洛斯公司（5.12％）。5.公共倉(cāng)儲(chǔ)公司（4.74％）。6.Vornado不動(dòng)產(chǎn)信托（4.70％）。7.HCP公司（4.64％）。8.住宅信托（4.61％）。9.數(shù)字房地產(chǎn)信托股份有限公司（4.24％）。10.塔斯公司（4.12％）。
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)或更大
　　由于投資于數(shù)量有限的證券，相比于不限制證券數(shù)量的基金，海特曼房地產(chǎn)信托投資基金可能會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)和更多的價(jià)格波動(dòng)。由于投資于單一的行業(yè)，相比于涉及更多行業(yè)的基金，該基金可能會(huì)有更大的潛在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。并且由于投資于小市值公司，相比于投資大型企業(yè)的基金，該基金可能面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，考慮海特曼房地產(chǎn)信托投資基金的投資者應(yīng)該著眼于長(zhǎng)期的投資期限。
　　在海特曼房地產(chǎn)信托投資基金2011年中期分析報(bào)告中，裴若回顧了基金過去一年的概況，并對(duì)未來市場(chǎng)做了預(yù)期。
　　
　　下面是部分內(nèi)容的摘錄。
　　
　　美房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇
　　一年多前，寒風(fēng)從歐洲吹到了美國(guó)，由于對(duì)主權(quán)債務(wù)違約的擔(dān)憂上升，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也開始放緩。更讓人掃興的是，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐已經(jīng)在今年夏天再次停滯。這一次，主權(quán)債務(wù)問題只是很多原因中的一個(gè)，這其中有很多美國(guó)本身的問題：盡管利率極低，房產(chǎn)價(jià)格也非常低廉，但消費(fèi)者信心依然在不斷減弱，住????房?jī)r(jià)格持續(xù)下降，沒有太多證據(jù)表明壓抑已久的置業(yè)需求有真正復(fù)蘇的跡象。雖然石油價(jià)格已經(jīng)從它們年初達(dá)到的價(jià)格高位回落，天然氣價(jià)格仍然居高不下，由于龍卷風(fēng)和洪水等惡劣天氣的影響帶來的作物減產(chǎn)，食品價(jià)格也在不斷上漲。就業(yè)正在增加，但速度非常緩慢。
　　在美國(guó)以外，也沒有讓人愉快的新聞。歐洲的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在受到各種挑戰(zhàn)，通貨膨脹和政府的緊縮計(jì)劃正不斷拖累居民消費(fèi)支出。失業(yè)率也在歐元區(qū)保持高位。在亞洲，中國(guó)的反通脹斗爭(zhēng)一直在持續(xù)，即使需求放緩的證據(jù)已經(jīng)非常明顯。這使我懷疑中國(guó)作為全球經(jīng)濟(jì)的引擎，其經(jīng)濟(jì)到底是在放緩至可持續(xù)的發(fā)展水平，抑或是在陷入衰退。
　　盡管在美國(guó)和其他地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都在放緩，但美國(guó)的房地產(chǎn)在持續(xù)復(fù)蘇。以公寓型房地產(chǎn)為代表，即使租金不斷上升，其入住率依然穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，零售型地產(chǎn)仍然處在擴(kuò)張階段，即使零售行業(yè)的銷售增長(zhǎng)已經(jīng)受到工資和就業(yè)增長(zhǎng)的制約。由于有較強(qiáng)的租戶需求，在城市核心地區(qū)的辦公中心的租金有了大幅上漲。雖然整個(gè)美國(guó)的寫字樓市場(chǎng)回到健康穩(wěn)定狀態(tài)仍然有很長(zhǎng)的路要走，但在個(gè)別大城市地區(qū)我們能看到需求非常強(qiáng)勁，包括西雅圖、舊金山、圣何塞、奧斯汀和波士頓，這些城市的寫字樓市場(chǎng)有了煥然一新的改善。與此相反，紐約和華盛頓特區(qū)的寫字樓市場(chǎng)則繼續(xù)收緊。
　　
　　基金評(píng)論
　　房地產(chǎn)投資信托基金在第二季度的表現(xiàn)是優(yōu)秀的，繼續(xù)著今年以來的良好表現(xiàn)。在過去幾年宏觀因素主導(dǎo)著房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)和更廣泛的股票市場(chǎng)。在2010年底，特別是從2011年開始，市場(chǎng)變得更注重選股。房地產(chǎn)投資信托基金在市場(chǎng)上由于具有更好的質(zhì)量、良好的資產(chǎn)負(fù)債狀況和更好的增長(zhǎng)前景從而產(chǎn)生了最好的回報(bào)。在此期間，我的基金的回報(bào)主要也是通過選擇優(yōu)秀證券實(shí)現(xiàn)的，比如其中的佼佼者西蒙地產(chǎn)集團(tuán)和陶布曼中心（Taubman Centers）。西蒙地產(chǎn)集團(tuán)是一只專業(yè)的零售商場(chǎng)資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托基金，它具有非常優(yōu)秀的零售商場(chǎng)的房地產(chǎn)組合，由于這些商場(chǎng)具有強(qiáng)勁的銷售額增長(zhǎng)，其資產(chǎn)表現(xiàn)未來仍然令人期待。和西蒙地產(chǎn)集團(tuán)一樣，陶布曼中心那些位置極佳的商場(chǎng)組合產(chǎn)生了強(qiáng)勁的盈利和凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)。
　　我們?cè)跀?shù)字房地產(chǎn)信托配置了很大的比例，這主要是因?yàn)閿?shù)據(jù)中心的需求比較強(qiáng)勁。我們減少了地方性的辦公樓資產(chǎn)和地方性的零售地產(chǎn)。對(duì)辦公樓資產(chǎn)的減持主要是因?yàn)榫蜆I(yè)增長(zhǎng)緩慢減少了辦公空間的需求????。但我們相信這一領(lǐng)域的基礎(chǔ)將越來越好，盡管改善速度緩慢。地方性的零售部門由于面臨與幾家大型零售商的競(jìng)爭(zhēng)，正在缺乏資金中不斷掙扎或者可能會(huì)關(guān)閉門店的風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　未來仍樂觀
　　展望未來，裴若預(yù)計(jì)由于所持信托基金的盈利增長(zhǎng)和股息收益率的增長(zhǎng)，基金的總回報(bào)將比較樂觀。他還預(yù)計(jì)在2011年的剩余時(shí)間里，假設(shè)物業(yè)的凈營(yíng)業(yè)收入保持平均水平，基金的資產(chǎn)凈值將繼續(xù)增長(zhǎng)。但相比于2009年和2010年，2011年的收益會(huì)相對(duì)較低。在行業(yè)內(nèi)不同的類別之間，現(xiàn)金收益增長(zhǎng)也會(huì)有所差異。裴若認(rèn)為那些具有短期租賃合約的部門，比如酒店和公寓資產(chǎn)，由于和經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性更強(qiáng)，將會(huì)有著更強(qiáng)勁的現(xiàn)金流收入增長(zhǎng)。而那些有著長(zhǎng)期租賃合約，比如辦公室資產(chǎn)將會(huì)面臨現(xiàn)金收入的低谷，只在有限的幾個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)會(huì)比較強(qiáng)勁。
　　
　　蒂莫西J.裴若（Timothy J. Pire），海特曼房地產(chǎn)信托投資基金（The Old Mutual Heitman REIT Fund）的基金經(jīng)理，在房地產(chǎn)行業(yè)有著23年的投資經(jīng)驗(yàn)，于1992年加入海特曼房地產(chǎn)投資公司。海特曼房地產(chǎn)信托投資基金專注投資于美國(guó)房地產(chǎn)信托基金，旨在于合理風(fēng)險(xiǎn)下為投資者提供較高的總回報(bào)。