業主及其自治團體的法律地位確立問題探討

□余方

（復旦大學，上海 200433）

業主及其自治團體的法律地位確立問題探討

□余方

（復旦大學，上海 200433）

近年來，隨著中國房地產的快速發展，物業服務企業與業主之間的糾紛也隨之產生。其中，業主不交物業管理費和物業服務公司挪用業主共有收益的糾紛較為常見。本文通過界定業主在物業管理中的法律地位，認為糾紛產生主要原因在于業主自治團體的缺位所導致的業主的權利受到侵害；因此，應當通過確立業主自治團體的法律地位來理順物業管理中的法律關系，維護業主的合法權利，為業主營造良好的居住環境。

業主法律地位；物業管理；業主自治團體

專業化的物業服務在我國大陸地區發展的時間并不長，但在這期間，業主和物業服務企業之間的關系卻時常處于緊張狀態：一方面，物業服務企業侵占業主的共有部分收益，侵害業主權利的情況非常嚴重；另一方面，業主拖欠物業管理費的現象也較為普遍。［1］盡管《物權法》、最高人民法院的相關司法解釋以及地方性法規的相繼出臺，對保護業主權利、規范物業管理中的法律秩序起到了非常重要的作用。但法律法規和司法解釋中有關業主自治團體的規定仍不明確，而這正是物業管理出現眾多矛盾和糾紛的癥結所在。本文從業主在物業管理中費用分攤和收益分配的法律關系入手，探討了業主自治團體在物業管理中的法律地位確立問題。

一、業主在物業管理中的法律地位

（一）“物業管理”是業主的自治管理，業主是“物業管理”的主體

上世紀80年代之前，我們的生活中沒有物業管理這個概念。我國第一家物業服務企業在1981年成立，公司名稱是深圳物業管理公司；此后，人們習慣于把物業服務企業提供的對不動產的專業管理稱之為 “物業管理”。［2］而法律層面也將物業管理公司界定為物業管理的主體。國務院2003年頒布的《物業管理條例》第2條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”［3］該規定沒有明確業主在物業管理權上的主體地位，反而將物業管理公司置于物業管理主體的地位。這種對物業管理權主體的認識錯誤，反映在實踐層面就是物業管理公司無所不能，將小區的一切事務均納入自己的管理范圍，因此，侵害業主權利的事件時有發生，有些糾紛甚至釀成嚴重的群體性事件，甚或導致業主集體游行、上訪。［4］

《物權法》從立法上明確了物業管理權的主體是業主，而不是物業公司。該法第70條規定了業主的建筑物區分所有權，包括對專有部分的專有權、對共有部分的共有和共同管理的權利。［5］條文中提出了 “共同管理權”的概念，這是業主建筑物區分所有權的當然組成部分，揭示了物業管理的本質是業主對共有部分的共同管理；業主即使將物業管理事務委托給專業公司，也不能改變物業管理權屬于業主的屬性。同時，該法明確了物業公司或者其他管理人是根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督，業主有權選聘和解聘。［6］在物業公司的稱呼上，《物權法》將過去的“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，［7］強調物業公司的服務性，將管理權還給業主；《物業管理條例》也做出了與《物權法》相適應的修改，將條文中的“物業管理企業”統統修改為“物業服務企業”。［8］

（二）業主有分攤“物業管理費”的義務

《物業管理條例》規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業管理費在法律和實踐層面都被認為是業主向物業服務企業交納的服務費，物業服務企業是物業服務費的債權人，業主是債務人。最高院的司法解釋也支持物業服務公司起訴業主支付物業管理費的訴權。這種認識和做法并沒有正確反映物業管理費所涉及的法律關系。與物業管理費相關的法律關系實際上分為兩個層次，一是業主之間的法律關系，業主有義務對全體業主分攤物業管理費用；二是全體業主與業主以外的人（包括物業服務企業）之間的法律關系，全體業主有根據合同支付物業服務費的義務。

⒈業主之間的費用分攤關系。為了保障業主的居住安全，保證建筑物及其附屬設施能夠正常運轉和使用，保證業主的正常生活，有必要及時對建筑物及其附屬設施進行養護和維修，那么由此產生的費用誰負擔，如何負擔，是廣大業主特別關注的一個熱點問題。［9］（p126）因此，《物權法》明確了業主分攤費用的義務：業主應對建筑物及其附屬設施的費用承擔分攤義務，不得以放棄權利為由不履行義務；費用分攤的方式是：有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。［10］

根據這一規定，業主分攤的費用不是給物業服務企業的報酬：⑴分攤費用是業主之間相互的義務，不是業主對物業服務公司的義務；⑵該費用是用于養護和維修建筑物及其附屬設施及其它保障業主居住安全和正常生活的費用，不是向物業服務企業支付的報酬；⑶由于養護和維修建筑物及其附屬設施和其它事項的費用每年都會根據不同的情況有所變化，因此業主繳納的確定的分攤費用可能會有結余或者不足；業主可以根據情況多退少補。也正因為分攤費用是業主基于建筑物區分共有關系形成的相互之間的義務，因此，業主不能以物業服務企業服務不到位等理由為抗辯，拒絕分攤費用；同時，業主拒絕分攤費用，是違反對其他業主的義務，如果導致建筑物及其附屬設施得不到良好維護，價值貶損，損害的不是物業服務企業的利益，而是其它業主的利益。也正是因為這是業主之間相互的義務，所以《物權法》第83條還規定：業主大會和業主委員會對拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權要求行為人停止侵害、賠償損失。

⒉業主與業主以外的人就建筑物及其附屬設施產生的債權債務關系。因為對建筑物及其附屬設施的管理，業主與業主以外的人（包括物業服務公司），簽訂委托合同或者其他合同，形成債權債務關系。由于建筑物及其附屬設施由業主共有，業主全體才是合同的主體，業主全體享有合同的權利并承擔義務，而單個業主并不是合同的主體。在其他較發達國家和地區的立法中，一般確立了業主團體的法律地位，對外關系中業主團體是權利義務的主體；單個業主只對業主團體負有費用分攤的義務和享有收益分配的權利，與業主之外的人沒有直接的法律關系。

根據上面的分析，業主分攤物業服務費是對全體業主的義務，而不是對物業服務企業的義務。只是由于現階段立法上沒有確立業主團體的地位，全體業主并沒有形成一個法律實體，沒有收取或支付費用的資格，所以由單個業主直接交費給物業服務公司的做法在確立業主團體后應該改變。就現階段的這種做法，法律上的解釋可以是物業服務公司代全體業主收取物業管理費，但該資金是全體業主的財產，不能直接算作物業公司的收入。

二、業主共有部分收益的性質、歸屬及其管理

（一）業主共有部分收益的性質和歸屬

《物權法》規定了業主對共有部分的共有和共同管理的權利，法律中明確規定的共有部分包括：建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、建筑物及其附屬設施的維修資金。［11］

關于共有部分收益在業主之間的分配，《物權法》也作了規定，分配規則與費用分攤規則相同，即：“有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定”。但在共有部分收益涉及業主和第三人 （比如物業服務公司）的時候，如何確定其歸屬，物權法沒有規定。由于業主共有部分的復雜性，本文只對案件中爭議的共有部分收益進行分析。案件中涉及共有的收益有三項：場地租賃費、停車管理費、會所收入。鑒于原被告雙方都認可這三項收益是業主共有部分所產生的，由此推論雙方都認可這些收益是由業主公共場地、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位和公用設施等產生的，是使用業主的共有場地、車位、設施所產生的收益。

收益在民法理論上分為兩種，一種是收取所有物的天然孳息，如種植樹木收取果實、飼養雞鴨收取禽蛋等；另一種是法定孳息，如貸出金錢收取利息、出租房屋收取租金等。［12］（p67）法定孳息系產生于報酬，系使用財產的第三人所為的給付。［13］（p106）從這些理論看來，案件中的三項收益應該是法定孳息。《物權法》沒有給天然孳息和法定孳息下定義，但該法第116條規定了這兩種孳息的取得規范：“當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。”這里的當事人根據有關法定孳息的理論，應當是指財產所有人和財產使用人。具體到小區停車費收入和會所收入的歸屬問題上，全體業主是小區停車位和會所等共有部分財產的所有人，場地租賃人、停車人和會所使用人是共有部分財產的使用人；如果雙方有約定，可以按照約定來處理停車費、會所收入等共有部分的收益；如果雙方沒有約定，那么業主可以根據交易習慣取得這些收益。至于物業服務公司，由于它既不是財產所有人，也不是財產的使用人，無權獲得業主共有部分的收益。

（二）業主共有部分收益的管理

《物業管理條例》規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。［14］也就是說，只要業主大會作出決議，共有收益也可以成為物業服務費的資金來源。如果有的小區經營收益較多，足以支付物業服務費或其他公共事務費用的，經業主大會同意，甚至可以在一定時期內免除業主交納“物業分攤費”的義務。［15］

較成熟國家和地區的法律中幾乎都有關于業主團體財產的規定，業主團體財產用來支付物業服務費等共同的費用。業主共有部分收益屬于全體業主，因此，其用途應由業主決定。

以我國臺灣地區為例，公寓大廈的管理經費來源于公共基金，由管理負責人或管理委員會負責管理。我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》規定，公共基金來源于四項：⑴起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列；⑵區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；⑶本基金之孳息；⑷其他收入。［16］我國臺灣地區《公寓大廈規約范本》中將管理費和公共基金區分開來，區分所有權人需繳納管理費，用于支付委任或雇用管理服務人的報酬、共用部分的維護管理、各種保險費、稅費、咨詢費，而公共基金則可以用來墊付管理費。［17］因此，在臺灣，公寓的管理費中包含了我們所稱業主繳納的分攤費，也可以包含“其他收入”。根據我國臺灣地區一些學者的解釋，“其他收入”是指因公寓大廈的管理使用可以獲得的收入，例如停車場的停車收費，或公共之運動休閑設施收取的使用維護費等，［18］（p73）類似于案例中的業主共同收益。因此，業主共有部分的收益是用來補充維修資金還是用于其他，例如抵充物業管理費，都應由業主自行決定。

三、業主自治團體的立法狀況

如上所述，業主是物業管理的主體，而實踐中由單個業主來行使物業管理權是不現實的，因而較發達國家一般在立法上都確立了業主自治團體的法律地位，即由該業主團體來行使業主的物業管理權，并且履行相應的義務；而我國立法對業主團體問題沒有明確的規定，這在一定程度上導致了物業管理中存在混亂的法律關系以及業主權利得不到維護的后果。

（一）較發達國家和地區有關業主團體的立法

較發達國家和地區一般承認業主團體的法律地位，有的是賦予業主團體法人資格，有的雖然沒有賦予法人資格，但都確認了業主團體的民事主體資格或者當事人能力。法國、新加坡、美國部分州、日本的立法均賦予共有人組織以法人資格；而德國法則認為共有人組織在性質上屬于“無權利能力社團”，具備當事人能力，即合法的成為民事訴訟的原告或被告的能力。［19］（p159－162）又如，我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》規定管理委員會有當事人能力。［20］一些臺灣學者分析，管理委員會的性質相當于非法人團體，不具有實體的權利能力；真正法律上的權利主體是全體區分所有權人，他們以近似合伙的方式共同享受權利和分擔義務，當公共基金或其他由管理委員會或管理負責人掌管的財產不足以支付管理債務時，全體區分所有權人應連帶負清償責任。［21］（p69）《荷蘭民法典》也有關于業主團體的規定：其在“物權編”中規定，公寓權人協會是法人，管理共同體的財產，對外債務則是由公寓權人協會和公寓權人對與任一公寓有關的債務承擔連帶責任。［22］（p143－149）

（二）我國有關業主團體的立法

《物權法》規定業主可以設立業主大會，選舉業主委員會；業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。根據全國人大法工委民法室編寫的《物權法》條文說明，業主大會是業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構。［23］（p115）既然是自治組織，就應當有相應的民事主體資格，至少應當具備訴訟主體資格，才能夠真正發揮其主體作用，比如自主管理全體業主的各項費用和收入、對外簽訂合同、起訴不交費業主等事務。然而《物權法》、《物業管理條例》、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等都沒有對業主大會或者業主委員會的民事主體資格和訴訟主體資格做出相應的規定。

在《物權法》草案征求意見時，曾有學者提出應當確立業主團體并指出：“從邏輯上看，先有業主團體，后有團體的組織機構——業主會議（權力機構）和業主委員會（執行機構）。但是，草案繼續沿用《物業管理條例》，直接規定業主權力機構和業主委員會，而沒有規定業主團體概念。業主團體是業主自治管理的基礎性概念，承載著許多功能，沒有業主團體概念，業主自治難以進行。”［24］從目前《物權法》的規定來看，這一意見顯然并未被采納。北京市也曾進行過建立業主自治團體的嘗試。《北京市物業管理辦法》草案稿中曾提出，具備條件的業主大會可以試行法人登記，此條款引起了社會的廣泛關注，但在正式發布的文件中卻刪除了此項內容。根據政府相關人員的解釋，考慮到《物權法》和《物業管理條例》都未涉及其法人主體資格問題，而法人的創設應當由法律來規定，所以本次立法沒有對業主大會法人化問題做出規定。［25］

立法上業主團體地位不明，導致了我國司法實踐中在處理物業管理中的法律關系上混亂狀況及業主維權困難的狀況。首先，物業管理費收取問題的處理方式缺乏效率。物業服務合同是業主委員會與物業公司簽訂的，應由業主團體履行支付物業服務費的義務；但實踐中物業服務費的支付義務的主體是單個業主；而且司法解釋也賦予了物業服務公司起訴業主的權利，即如果業主不支付物業服務費，物業服務公司有權起訴業主要求支付，物業公司必須通過訴訟來收取物業服務費，而業主還可以以服務不到位為由進行抗辯，這對物業服務公司來說是缺乏效率的。其次，業主共有部分的收益應歸屬于全體業主，但業主沒有自己的賬戶，只能由物業服務企業收取，因而物業服務企業侵占業主收益的情況非常普遍。再次，個別業主損害業主共同利益的行為，本應由業主團體主張權利，而由于我國業主團體沒有民事主體資格，又沒有資金來源，靠業主主張權利很困難，司法解釋只好把訴訟權利賦予了物業服務公司。［26］然而物業服務公司不是業主權利的代表，甚至與業主存在利益沖突，將業主權利的維護委托給物業服務公司，這實在是無奈的舉措。因此，理清物業管理中的法律關系，關鍵是要明確業主團體的法律地位。

四、確立業主團體的法律地位，實現業主自治

聯合國歐洲經濟委員會在 《轉型國家住宅類建筑物區分所有權制度指南》（以下簡稱《指南》）中指出，為了確保業主們對共用部分的利益，業主協會必須能夠擁有進入合同關系的身份，在市場上集資的能力、在法院起訴與應訴的資格；因此，《指南》建議業主協會應經過恰當的國家注冊機關登記注冊為一個法律實體。［27］（p163）

就我國小區物業管理的現狀來看，《指南》的建議是非常中肯的。如果業主協會沒有民事主體資格，業主權利就很難得到保障，具體表現在業主協會不能以自己的名義收取物業管理費、管理業主共有部分收益，不能以自己名義對損害業主共同利益的行為提起訴訟，業主整體利益沒有一個民事主體來代表。目前，司法實踐中的做法似乎傾向于將這些權利義務都委托給物業服務公司，然而由于物業服務公司和業主之間存在利益的沖突，所以不可能作為業主代表來維護業主的權益，甚至還可能侵害業主權益。因此，確立業主團體的法律地位并建立起一系列相應的制度是非常必要的。就實踐中普遍存在的收費難和共有收益的保護問題，筆者認為只有建立業主團體才能從根本上解決這些問題。

（一）確立業主團體的法律地位，以解決物業收費難的問題

針對實踐中廣泛存在的業主不交物業費的問題，物業公司的訴權得到了最高人民法院司法解釋的支持，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定，“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。然而現實中的這種做法既不符合物業管理的法律關系，也不能解決業主對物業服務公司行使抗辯權的問題。

首先，物業服務公司直接起訴要求業主支付物業費，不符合物業管理的法律關系。根據前述關于物業管理法律關系的分析，業主應當向業主團體繳納物業管理費，而不是直接向物業服務公司交費；而部分業主不交物業費，損害的也是全體業主的權利，因為如果物業服務公司因欠費情況嚴重而降低服務質量，會影響小區的品質甚至會降低業主專有部分的價值，最終損害的是全體業主的權利。因此，業主應當向業主團體繳費，這是業主的法定義務。盡管司法解釋賦予了物業服務公司直接起訴業主的權利，但從法律關系上來看由物業服務公司起訴是不合適的。

其次，物業服務公司直接起訴業主的實際效果并不理想。物業服務公司起訴業主，業主可以以物業服務不到位為由進行抗辯。針對業主的抗辯，物業公司需要舉證證明自己提供了合同約定的物業服務，才有可能取得物業費，這是對訴訟資源的浪費 。

確立業主團體法律地位以后，物業服務公司的報酬應由業主團體以團體財產來支付，不需要通過起訴單個不交費的業主；而業主具有法定的分攤物業管理費的義務，所以業主團體有權要求業主支付分攤費，業主不能以物業服務不到位為由進行抗辯。

（二）確立業主團體的法律地位，以保障業主的共有權和共同管理權

業主是共有權和共同管理權的主體，然而由于多數小區缺乏有效的業主團體對其進行管理，物業服務公司常常未經業主大會授權就對業主共有部分設置收費項目，而收益被物業服務公司占用，作為物業公司的利潤來源，侵害了業主的權益。但是，業主維權的成功案例卻不多見。最高人民法院公報曾刊登了“無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案”［28］的裁判文書，該案中業主委員會通過訴訟要回了業主的共有部分收益，成為業主維權的一個成功案例。但也有一些業內人士認為該案的維權方式很難效仿，其原因在于：首先，對業主委員會成員來說，訴訟要付出大量的精力，追討并非個人所有的收益。在物業公司平穩交接時，很少會有這類追討行為。一般只有在業委會和物業服務公司產生糾紛時，才會有人要求物業列出明細，追問資金去向；其次，停車費等收益事實上是物業服務公司維持生存的重要支撐，如果真的把停車費從物業服務公司手中剝離，除了近兩年成立的高檔小區外，很多小區都會面臨物業服務公司出走的境地，只能讓業主自己管理。而自己管理又會帶來資金監管和法律后果承擔的問題，其結果甚至還不如讓物業公司管理。［29］

確立業主團體的法律地位以后，業主團體可以開設賬戶，管理業主共有部分的經營和收益，從根本上避免收益被物業服務公司侵占；可以起訴有任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等侵害他人合法權益行為的業主，訴訟費用和律師費可以從團體財產中支付。這就可以從根本上解決業主公共事務無人管理、業主利益無人代表的狀況。

［1］搜狐焦點網.物業管理亂象繁生 侵犯業主利益成行業潛規則［EB/OL］.http： //nj.focus.cn/news/2011－06－30 /1363542.html，2011－06－30.

［2］顏雪明.從實務角度看物業服務司法解釋的亮點與不足［J］.法律適用，2009，（07）.

［3］［8］［14］物業管理條例［Z］.2003（2007年修訂）.

［4］陳華彬.論建筑物區分所有權的構成［J］.清華法學，2008，（02）.

［5］［6］［7］［10］［11］中華人民共和國物權法［Z］.2007.

［9］［23］全國人大常委會法制工作委員會民法室編.中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定［M］.北京大學出版社2007.

［12］梁慧星.中國民法典草案建議稿附理由］M］.法律出版社，2004.

［13］尹田.法國物權法［M］.法律出版社，2009.

［15］郭發產，陳慧娜.物業公司與業主不是物業費收交糾紛的主體［J］.上海房地，2009，（10）.

［16］［20］（臺）公寓大廈管理條例［Z］.

［17］（臺）公寓大廈規約范本［Z］.

［18］［21］尹章華，王惠光，林旺根，張德周，詹文凱，溫豐文.公寓大廈管理條例解讀［M］.中國政法大學出版社，2003.

［19］［27］陳鑫.業主自治：以建筑物區分所有權為基礎［M］.北京大學出版社，2007.

［22］荷蘭民法典［Z］.王衛國譯.中國政法大學出版社，2006.

［24］高富平.物權法的十個基本問題——物權法草案修改意見［J］.法學，2005，（08）.

［25］中國新聞網.京物業管理辦法出臺 業主大會法人身份未獲認可［EB/OL］.http： /www.chinanews.com/estate/estate －wyff/news/2010/05 －28 /2309388.shtml，2010－05－28.

［26］最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋［Z］.2009.

［28］無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案［J］.中華人民共和國最高人民法院公報，2010，（05）：40－45.

［29］E房網.業委會追索共有部分收益引熱議 業主物業眾說紛紜［EB/Ol］.http： /www.efw.cn /news/n53993.html，2010－06－05.

（責任編輯：牟春野）

Discussion on Legal Status of Estate Owners and Establishment of Estate Owners＇Organization

Yu Fang

In recent years，with rapidly development of commodity houses in china，disputes between owners and estate service enterprises keep on increasing，in which the main kinds of disputes are those about fee of estate service and income from common parts.This article clarifys the relationship between owners and estate service enterprises，concludes that the main reason is absence of the estate owners＇organization.So it is crucial to establish the estate owners＇organization.

estate owner；estate management；estate owners＇organization

D923.2

A

1007－8207（2011）10－0076－05

2011－08－14

余方 （1979—），女，江蘇南京人，復旦大學法學院民商法專業博士研究生，上海電機學院講師，研究方向為比較民法。