影響高密度城市的城市更新因素--以香港為例

◎ [中國香港] 李嘉莉 陳漢云

影響高密度城市的城市更新因素
--以香港為例

◎ [中國香港] 李嘉莉 陳漢云

香港高密度城市發(fā)展模式聞名于世.這種模式的形成或是由于城市新的發(fā)展需要,或是由于城市更新,后者是目前香港政府為提高公眾居住條件和建成環(huán)境質量所使用的主要手段.本文聚焦城市更新,旨在突出當前香港城市改造實踐中的不足,并從文獻中篩選出影響城市設計的主要考慮因素,闡析它們?nèi)绾文軌驈母鞣矫嬷С直镜厣鐓^(qū)發(fā)展.筆者通過問卷調查及后期資料分析,搜集和評估了香港專業(yè)設計人士與市民的意見,提煉出提升城市更新項目可持續(xù)性的關鍵設計因素.但愿本文的結論能為香港的開發(fā)商、城市設計者以及政府官員在日后的可持續(xù)城市更新項目中帶來啟示.

城市發(fā)展 香港 可持續(xù)發(fā)展 個案報告

一、引言

香港的城市人口密集程度聞名于世.近年來,在這片面積約為1100平方公里、擁有700萬常住人口(Census and Statistics Dept.2004, 2005)的土地上,進行了許多(改造)建設項目.過去,由于一直缺乏周密、全面的城市規(guī)劃,這種高密度發(fā)展模式帶來了一系列社會和環(huán)境問題,如:居住環(huán)境擁擠、交通擁堵、環(huán)境質量差等(Poirot 1995; Fung 2001).隨著香港的城市老舊問題越來越嚴重,通過城市更新項目來提高市民的居住條件和城市環(huán)境質量已成為當務之急(Chan and Lee 2006).然而之前進行的許多更新項目并沒有解決城市老舊問題,反而使建成環(huán)境進一步惡化.有鑒于此,本文嘗試在城市更新方案中引入可持續(xù)性概念,挖掘出一系列能夠維持經(jīng)濟、環(huán)境和社會福祉的城市設計考慮因素.文中討論的關鍵因素,為專業(yè)人士選擇關于香港的城市設計的不同方案時提供了有價值的信息.

二、高密度發(fā)展帶來的負面影響

在香港,商業(yè)開發(fā)主要集中在維多利亞港,而居民住宅則分布在全港的各個角落.因此,市民每天往返公司與住所之間的通勤是十分常見的現(xiàn)象.當交通網(wǎng)線超載時,尤其是在高峰時段,就容易出現(xiàn)交通擁堵.空氣污染和噪聲污染是額外的交通負荷帶來的直接后果.這解釋了為何香港的空氣污染指數(shù)總是居高不下,還有為何居住在繁華路段和鐵路沿線附近的居民一天到晚都承受著超過75分貝的噪聲污染.除了空氣和噪聲污染以外,商業(yè)與居住建筑密集的香港城區(qū)還遭受嚴重的光污染.

熱島效應是高密度發(fā)展對本地市民健康和自然環(huán)境產(chǎn)生反作用的另一種常見現(xiàn)象.發(fā)電、液化建材和人類的各項活動,如煮食、駕車和開空調等都需要用電,香港城區(qū)非常容易被碳化物燃料燃燒所釋放的熱量包圍.

再者,高密度發(fā)展深刻地改變了城區(qū)的微環(huán)境,嚴重影響了居民的人體舒適度.香港目前的高密度高層住宅項目阻礙了通風,抑制了對流帶來的自然降溫,使熱島效應惡化,建筑物和風洞之間的塵埃以及汽車尾氣等的污染物污染了街道和公共場所.建筑物的密集建設也減少了馬路、街道、人行道和其他地方的自然采光,因此地勢較低的公共場所通常比較昏暗.

盡管香港特別行政區(qū)政府(簡稱"政府")試圖通過城市更新來修正高密度開發(fā)給建成環(huán)境帶來的負面影響,但之前進行的更新項目,由于大都缺乏協(xié)調、非常零散而且以利潤為導向,因此效果并不明顯.這些舉措不僅使已有的建成環(huán)境惡化,還給市民的生活帶來了負面影響.為確保城市更新項目能有效地改善建成環(huán)境,研究人員以及政府都力主將可持續(xù)性的理念融入城市更新的進程.

三、香港的可持續(xù)(改造)建設

Francesch(2004)曾指出,香港把注意力集中在傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展上,將會導致而非解決社會和環(huán)境問題.因此,可持續(xù)發(fā)展至關重要,因為它容許有效和高效地利用資源、保護自然環(huán)境、在提高市民生活質量的同時振興經(jīng)濟.與西方國家不同,香港接觸可持續(xù)發(fā)展的時間較晚,直到20世紀80年代晚期才開始意識到可持續(xù)發(fā)展的重要性(Hills 2002; Lo and Chung 2004).

近年來,香港政府對將可持續(xù)性概念融入城市發(fā)展政策和本港的城市更新實踐越來越感興趣(Urban Renewal Authority 2003).政府在其城市更新戰(zhàn)略中明確表示,可持續(xù)發(fā)展是香港城市更新的一個重要目標(Housing Planning and Lands Bureau 2001).然而,作為積極參與本港市區(qū)重建項目的兩個主要當事人--市區(qū)重建局(2003)和私人開發(fā)商,它們的主要目標是經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟利益.為了確保環(huán)境和社會兩方面不被忽視,就必須突出關鍵的設計考慮因素以保持社區(qū)的不同維度.

四、保持建成環(huán)境的城市設計考慮因素

英國環(huán)境交通區(qū)域部(DETR 2000)指出,"城市設計是創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的關鍵."這一理念得到澳大利亞Maroochy Shire委員會的贊同,"好的城市設計可以通過提升社會公平、創(chuàng)造經(jīng)濟活力和承擔環(huán)境責任來促進城市的可持續(xù)性."為了確保能夠通過城市設計實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,在籌備關于城市更新的方案時,必須考慮一系列設計因素.通過文獻梳理,筆者發(fā)現(xiàn)Montgomery(1998)、Rowley(1998)、Corbett and Corbett (2000)、DETR(2000)以及Planning Dept.(2002)和Council for Sustainable Development(2004)等地方部門已經(jīng)為實現(xiàn)好的城市設計提供了一些線索.本文選取了30個城市設計考慮因素,它們有可能影響城市重建項目的可持續(xù)價值觀,需要進行進一步分析(表1).

五、研究方法

表1 從文獻中選取的城市設計考慮因素

本文從全面的文獻梳理開始,建立起研究框架并為問卷調查作準備.筆者通過試點研究,考察了30個適用于香港的城市設計因素.包括本港的設計師、規(guī)劃師和物業(yè)發(fā)展公司高管代表(也稱物業(yè)發(fā)展經(jīng)理)在內(nèi)的行業(yè)從業(yè)人員是本次調查的目標受訪人.在香港建筑師學會、香港規(guī)劃師學會和香港地產(chǎn)建設商會等專業(yè)機構的協(xié)助下,我們以電子郵件的形式向每個機構的300名會員隨機發(fā)放調查問卷.采取電子調查的形式能降低打印、紙張和郵寄的成本,減少問卷往返所需的時間,并建立起調查者與目標受訪人之間的實時溝通.

除行業(yè)從業(yè)者外,目標受訪者還包括一直受到城市更新項目影響的地區(qū)居民.由于香港市民對他們所追求的建成環(huán)境有著清晰和深刻的理解,因此還應該將所更新社區(qū)的最終使用者考慮在內(nèi).為此,筆者從油尖旺、深水埗、灣仔和中西區(qū)的街道上隨機抽取了900位市民參與問卷調查.不過,只有那些對調查感興趣并滿足以下條件的市民才可以作為本研究的樣本:

(1)在該地區(qū)居住10年以上;

(2)生活受到該地區(qū)更新項目的影響;

(3)對可持續(xù)性的概念有一定認識.

所有受訪者都獨立完成問卷.他們需要就某個城市設計因素對三個可持續(xù)價值觀的影響程度,即城市更新項目的經(jīng)濟性、環(huán)境性和社會公平性,以李克特五級量表進行評分(1表示最不重要,5表示最重要).在發(fā)放的所有1800份調查問卷中,一共回收可用于分析的有效問卷247份.有效回答率為13.7%.表2匯總了本次問卷調查的回答情況.

有人可能會質疑有效問卷的數(shù)量是否足以得出有意義和可靠的結論.事實上,本研究實際的回答率,比在展開問卷調查之前筆者為了確定有效回答的下限而作的統(tǒng)計效能分析所得出的數(shù)據(jù)高出許多.

表2 有效問卷比例

Brewerton and Millward(2001)指出,統(tǒng)計效能分析是樣本大小、顯著性水平和效果大小的函數(shù),有效問卷總數(shù)對統(tǒng)計分析結果的精確度有重要影響.因此,有必要事先確定有效回答數(shù)的下限,以便日后的資料分析能得出有效的統(tǒng)計結果.如Cohen(1988)所提到的,0.8是開展研究普遍可以接受的一個統(tǒng)計考驗力值;因此,本研究盡量確保0.8的統(tǒng)計考驗力.為了得到中等水平的效應值0.5、理想的統(tǒng)計考驗力值0.8和顯著性水平值0.5,Windows操作系統(tǒng)下的G*Power軟件計算出至少需要102份有效問卷,而實際的有效問卷數(shù)高于這個數(shù)目(Erdfelder et al. 1996).

在進行問卷調查后,會先將搜集到的數(shù)據(jù)轉化成代碼,然后輸入社會科學統(tǒng)計軟件包SPSS12版本創(chuàng)建的數(shù)據(jù)庫,這樣才能用于日后的統(tǒng)計分析.筆者進行了許多統(tǒng)計測試,但此處只公布與本文相關的一些結果.

六、結果與討論

本文采用探索性因素分析來界定影響本地城市更新項目可持續(xù)性的因素,這樣就將30項因素濃縮成少數(shù)幾個在城市設計考慮因素方面來說可以讓改造的城區(qū)更具可持續(xù)性的基礎性因素.為了從分析中得出可靠的結論,我們遵循了Comrey and Lee(1992)所規(guī)定的程序.

為了確定代表30項城市設計考慮因素需要多少因素,我們考察了每個因素所代表的方差的總的比例.本文中,將主軸與promax(非正交)轉軸分解成因子,從而生成了從247份有效問卷中抽取的因素的因素負荷量.

(一)經(jīng)濟可持續(xù)性因素

從30個城市設計考慮因素中提取了6個因素,約占問卷方差的58.1%,其中前兩項分別占29%和8.5%(表3).

因素1:優(yōu)質福利的規(guī)劃與供給

這個因素包含7個為市民提供優(yōu)質福利,并滿足他們各種社會需求的變量.也許有人會質疑,滿足市民生理和心理需求的城市設計考慮因素如何能夠維系地方經(jīng)濟.Eberts(1986)指出,提供公共基礎設施和社會服務的投資可以推動經(jīng)濟發(fā)展,它們的存在是經(jīng)濟增長的必要前提.一些項目吸引買家和投資者的地方在于它臨近休憩用地和各種公共設施,因此對此類項目需求的上升會推動房地產(chǎn)價格,大大地刺激經(jīng)濟增長(Eberts 1986).

因素2:保護與保存

這個因素包含了資源保護與環(huán)境保護方面的4個項目. 環(huán)保的設計和建設以及有效的管理不僅有利于環(huán)境本身,還能節(jié)省消耗不同的可再生與不可再生資源的開支(Corbett and Corbett 2000; Hendrickson and Horvath 2000).控制污染的規(guī)章制度也可以維系經(jīng)濟,由與污染相關的疾病造成的生產(chǎn)力損失、死者的生命價值以及為避免疾病所耗費的成本,都可以因為污染的減少而節(jié)省下來(Majithia 2006).

因素3:戰(zhàn)略性土地利用

這個因素由8個有關發(fā)展的形式和方向以及土地利用規(guī)劃的變量組成.用途廣泛、商業(yè)豐富、容易獲取的開發(fā)項目之所以吸引游客和消費者,是因為它們可以節(jié)省搜尋各種商品和服務所花費的時間.因地制宜性高的開發(fā)項目和土地與空間的有效利用,通過優(yōu)化土地或私人地產(chǎn)和設施的使用價值實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化(Montgomery 1998).不同人群的就業(yè)和住房問題的解決,可以吸引那些通過日常消費支出支持本地經(jīng)濟活動的人群(Oktay 2004).

因素4:社區(qū)的貢獻

這個因素由3個需要公眾積極參與的項目組成.如果社區(qū)對城市政策的構成和推廣參與度很高,那么就能滿足更多的本地利益和需求,從而吸引更多的公用經(jīng)費和投資.保存和修復現(xiàn)有物業(yè)對經(jīng)濟也有積極的影響,因為保留和改善現(xiàn)有條件所帶給社區(qū)的時間和成本代價遠遠低于拆除和重建(Pearce et al. 1996).再者,對老舊建筑物進行及時修復和定期保養(yǎng)可以提升其市場價值,同時提高周邊物業(yè)的價

格(Carmon and Moshe 1988).

表3 經(jīng)濟性可持續(xù)城市設計考慮因素的因素結構

因素5:整合設計

這個因素包含了6個與設計和公共與私人空間融合相關的變量,如:城區(qū)的休憩用地、建筑物、街道和其他社區(qū)場所.根據(jù)Barnett(1982),建筑物和社區(qū)場所的外觀和設置也會影響物業(yè)的價值和開發(fā)項目的交易價格.那些精心設計并且與休憩用地和街道有機結合的建筑物的租金和售價都更高(J. S. Lee, 未發(fā)表論文, August 2003).

因素6:交通安排

這個因素包含了2個項目,它解釋了一個社區(qū)擁有便捷、高效和安全的人行道和交通網(wǎng)絡的重要性.交通系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場的活力和經(jīng)濟的繁榮有貢獻,因為香港交通干道沿線的土地和建筑物的價值比那些非干道沿線的要高出許多(Lau and Sadowski 2000).

(二)環(huán)境可持續(xù)性因素

總共提煉出6個因素,約占問卷方差的59.2%,其中前兩項分別占30.1%和10.0%(表4).

因素1:土地利用規(guī)劃

這個因素有6個與分區(qū)和土地利用分配相關的項目.土地是生態(tài)不可或缺的自然資源,它提供了食物,為工作場所、住房和其他基礎設施的建設提供支持.當開發(fā)項目超過了一塊土地的負荷能力時,生態(tài)就會遭到破壞,環(huán)境的可持續(xù)性也無法實現(xiàn)(Tang and Lam 2000).

因素2:優(yōu)質生活條件

這個因素由5個變量組成,它們通過城市設計創(chuàng)造出能夠提升公眾幸福感的生活環(huán)境.當市民的心理需求在社區(qū)內(nèi)得到滿足時,他們不但感到高興,同時他們作為這個城市市民的自豪感也得到提升.基于人們關注他們喜歡的東西的假設,市民會更加注重保護環(huán)境和城市生態(tài).

因素3:保護與保存

這個因素包含5個與保存稀缺資源和保護建成環(huán)境質量相關的項目.毋庸置疑,合理地處置和設計建筑、控制污染的規(guī)章和舉措、安裝環(huán)保裝置和有效的管理可以保護環(huán)境,因為它們優(yōu)化了一個社區(qū)內(nèi)自然資源的利用、改善了城市的環(huán)境質量,并且減少了稀缺資源的浪費(Carroll 1995).發(fā)展對于需求變化的適應性也包含在內(nèi),因為適應性高的建筑和城市形式可以因地制宜,不會造成重復建設和不必要的資源消耗.

因素4:整合設計

這個因素包括7個有關非自然環(huán)境中公共空間和私人空間的設計和整合的變量.建筑物和街道應該具有恰當?shù)男问健⒔M合和位置,以確保其用途與周邊地區(qū)相適應,避免對微氣候造成負面影響.便捷的人行道和公交車道以及高效的機動車道有利于環(huán)境,因為它們降低了能源消耗和尾氣排放污染(CABE and DETR 2001).地理位置優(yōu)良、經(jīng)過精心設計的綠化休憩用地可以減輕環(huán)境的負荷,同時提高這片城區(qū)的美觀度(Ong and Zhang 2004).

因素5:福利設施的提供

這個因素由5個變量組成,包括休憩用地的可及性、公共設施和提供給弱勢群體的設施.休憩用地和安放公共設施的場地的密度往往低于住宅和商業(yè)用地.它們?yōu)閾頂D的城市環(huán)境提供了緩沖區(qū),改善了建筑物之間與建筑物內(nèi)部的空氣流通,

將城市熱島效應降到最低(Lim and Leung 2000).另外,當社會設施的可及性提高時,市民更愿意步行出行.如此一來,人們會減少使用機動車,其排放的廢氣和產(chǎn)生的噪音也大為減少.

表4 環(huán)境性可持續(xù)城市設計考慮因素的因素結構

因素6:保護現(xiàn)有物業(yè)

這個因素包含了6個項目,體現(xiàn)了樓宇修復和遺址保護的價值.當廢棄的物業(yè)得到翻新、遺址得以保留,就可以將拆除和建造所產(chǎn)生的廢料降到最低(Jones and Clements-Croome 2004).修復和保存現(xiàn)有建筑比新建所消耗的建材和自然資源要少(Pearce et al. 1996).因此,可以把節(jié)約下來的資源用于別處.

(三)社會可持續(xù)性因素

提煉出6個因素,約占問卷方差的60.9%,其中前兩項分別占35.3%和7.5% (表5).

因素1:優(yōu)質福利的規(guī)劃與供給

這個因素包含9個與公眾的生理需求和心理情感需求相關的變量.各種社會基礎設施和公共設施的供給有助于改善公眾健康和不同人群的生活質量,符合他們的生活方式,減少社會不公,提升公民的自豪感(Corbett and Corbett 2000).

因素2:保護與保存

這個因素有4個項目,目的是保護自然環(huán)境,為當代人和后代人創(chuàng)造一個優(yōu)質無污染的環(huán)境.建筑物、設施和空間的管理也包括在內(nèi),因為合理的管理有助于使非自然環(huán)境維持在恰當?shù)乃?避免人為破壞和忽視修繕造成的巨大支出.

因素3:樹立形象

這個因素由6個變量組成,與建筑物的質量及其周邊環(huán)境有關.應該妥善設計建筑物及其周邊地區(qū)以創(chuàng)造一個和諧的生活環(huán)境,對其進行妥善維護以保證和提高市民的生活水平.另外,一個地區(qū)的特色可以通過遺址保存和地方特色推廣得以突出.這就是為何這兩個項目包含在這個因素項下.

因素4:日常生活供給

這個因素包括5個影響市民生活水平和生活方式的項目.一個就業(yè)機會充足、商業(yè)活動頻繁的社區(qū)受到每一個市民的歡迎.公眾可以從工作中創(chuàng)造收入來維持他們的生活水平,工作場所也為社會交流提供了場地(Omann and Spangenberg 2002).市民需要超市、士多和咖啡店等,這些商業(yè)活動為日常生活的運作提供支持.城市可達性也包含在此項下,因為它吸引了企業(yè)家開創(chuàng)商機、允許要素自由流動、便利了社會交往.

因素5:發(fā)展戰(zhàn)略

這個因素包含了3個變量,包括發(fā)展的因地制宜性、土地和空間的有效利用以及混合式開發(fā).靈活設計使快速應對需求變化變得可能,而高效的土地利用可以以更加經(jīng)濟有效的方式達成各種社會目標.合理控制城市空間的利用也有助于社會的可持續(xù)性.譬如,綜合利用和區(qū)別利用就有助于減少社會不公,避免社會排斥.

因素6:休憩用地的設計和供應

這個因素包含3個項目,全部都與休憩用地有關.休憩用地為擁擠的城區(qū)提供了社會機會和交流的緩沖區(qū)(Chui 2003).特別是,人們認為帶有綠化的休憩用地對人類健康和社會福祉作出重要貢獻,因為它們有效地改善了居民的身體健康,減輕了居民的壓力(Morris 2003).

表5 社會性可持續(xù)城市設計考慮因素的因素結構

七、建議

就問卷調查和數(shù)據(jù)分析的結論,可以做出一系列推進可持續(xù)性的建議.在界定城市更新項目的規(guī)模之前,我們建議通過調查來確定在可以接受的成本范圍內(nèi)有必要實施修復的建筑物數(shù)目,以及進行改造的地區(qū)內(nèi)那些應該維持原貌的建筑物數(shù)目.然后,有必要找出哪類公共設施和其他設施應該納入改造范圍.搜集到相關信息之后,下一步就是初步設計改造方案.

為了創(chuàng)造充滿生機的生活、商業(yè)和休閑環(huán)境,確保有效和高效地利用有限的土地資源,建議合理地將辦公、居住、零售、福利服務、娛樂等用途混合搭配,相輔相成.要謹記不應為了提高土地利用率和高密度開發(fā)而犧牲建成環(huán)境的質量.

因此,我們建議在決定改造計劃之前進行自然采光通風評估.自然采光評估對于評估人造太陽能設計是否最大程度地利用自然光,以及是否通過高效能耗實現(xiàn)人造光源和降溫非常有價值;而通風評估對確定改造方案對外部空氣流動造成的影響非常重要,能夠創(chuàng)造良好的微氣候與可以接受的通風環(huán)境,設計合理的樓宇布局.再者,對于大型改造項目,需要進行交通影響評估,評估改造項目帶來的交通增量,提出可行的措施將其對當前交通系統(tǒng)的負荷降到最低.

可達性似乎是提升社會可持續(xù)性的一個中心議題.市民希望擁有有效和高效的交通系統(tǒng),提供安全合理的各類基礎服務(Jeon et al. 2006).他們非常希望居住、工作和參加休閑文化活動不用遠距離交通(Cookson Smith 2000).因此,政府應該考慮采用復合式設計,提供充足的大眾運輸設施,并在開發(fā)項目內(nèi)為無車交通如步行和自行車等提供便利.

為了增加城市更新項目的可接受性,必須給予當?shù)厥忻瘛臉I(yè)人員和其他相關方足夠的時間審議設計方案初稿,并對其進行必要的修改和完善.

八、結論

本文針對可持續(xù)性的三大目標,從30個城市設計考慮因素中提取了6大基礎性因素.它們是在香港受到城市更新影響或積極參與城市更新的200多位參與者的協(xié)助下所進行的問卷調查的產(chǎn)物.在審視這些因素后,有人可能會質疑這一研究結論的重要性,認為它似乎只是對大多數(shù)城市設計專業(yè)人士已知的一些內(nèi)容予以確認.然而,本文的價值在于它為城市設計專業(yè)人士準備改造方案提供了重要的信息.我們知道,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是一項艱巨的任務,因為經(jīng)濟、社會和環(huán)境利益之間的沖突隨處可見.例如,某一城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展往往耗費地球資源、破壞自然環(huán)境,如拆除綠化空間、鏟平山丘(Campbell 1996).土地和房產(chǎn)既是優(yōu)化效益的私人財產(chǎn),也是滿足社會需求的經(jīng)濟適用房和公共設施等的公共物品.生活安逸的居民過渡浪費產(chǎn)品、消耗能源、水和自然資源,將會降低環(huán)境質量(Hemphill et al. 2002).

由于自然資源短缺和利益沖突,決策者通常需要權衡選擇.為了確保作出正確的決定,他們需要了解某一個城市設計考慮因素的價值和對經(jīng)濟、環(huán)境和社會可持續(xù)性產(chǎn)生關鍵影響的因素.本文正是在這樣的背景下完成的,希望在考慮本文結論所提及的因素后,城市更新方案可以實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟增長,同時不以犧牲有益于當代人和后代人的環(huán)境和社會需求為代價.

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Factors Affecting Urban Renewal in High-Density City: Case Study of Hong Kong

Grace K. L. Lee, Edwin H. W. Chan

Hong Kong is well known for its high-density form of development. Such form of development is shaped either by new development or urban renewal, which is a major tactic nowadays adopted by the Hong Kong Government to improve the living condition of the public and the quality of the built environment. Urban renewal is the main focus of this study, which aims to highlight the deficiencies of current (re)development practices conducted in Hong Kong and explain how the major urban design considerations shortlisted from the literature can sustain local community in various aspects. Through a questionnaire survey and subsequent data analyses, the opinions of local design professionals and citizens were sought and evaluated, and critical design factors for enhancing sustainability of urban renewal projects were identified. It is expected that the findings of this paper can provide an insight to local developers, urban designers, and government officials on how to design sustainable urban renewal projects in the future.

urban development; Hong Kong; sustainable development; case reports

TU984

香港理工大學資助研究.

李嘉莉,香港理工大學建筑及房地產(chǎn)學系博士,現(xiàn)擔任香港房屋協(xié)會建筑保養(yǎng)經(jīng)理,研究方向:可持續(xù)發(fā)展、市區(qū)重建、物業(yè)管理及維修.陳漢云,英國倫敦大學博士,先后在英國及香港主修建筑學及法律學,擁有兩地建筑師及大律師資格認可、英國特許測量師(RICS)、香港國際仲裁中心認可的調解員及仲裁員,現(xiàn)任香港理工大學建筑及房地產(chǎn)學系教授及研究委員會主席(2007～2010)、香港建筑師學會2004～2006年度財務長、環(huán)保建筑專業(yè)議會2005～2006年度秘書長、香港城市規(guī)劃委員會委員及香港房屋委員會建筑小組委員,研究方向:可持續(xù)發(fā)展方針及管制、建筑法例和工程合約糾紛管理.

(編譯:陳丁力)