你的“蝸居”,誰做主?

高強于一

悖論常常存在。你固然不喜歡看領導臉色的“分房時代”，但今天房價越來越高，買房遙遙無期，你可能還會懷念那個已經一去不復返的時代。畢竟，領導看你順眼了，或者你熬到了領導再也不能無動于衷的“元老級”時，可能會分得一套房子。不過，歷史已不可能逆轉，我們避無可避地要面對這個“房地產欣欣向榮，老百姓卻購房無望”的尷尬時代。

你的“蝸居”，到底誰能做主?

房地產市場，決定商品價格的還是市場。今天房價的泡沫越來越大。但推動泡沫越來越大的并不是自由調配資源的市場，而是非市場因素，如政策洗牌導致的寡頭，被GDP主義驅使的地方政府患上“土地財政依賴癥”，國內投資管道狹窄導致民間投資的趨同化與同質化，大量資本涌向房地產等。

房價高企帶給政府一道尷尬難言的民生大考題，政府不能再作壁上觀，必須出臺調控政策，制止樓市的瘋狂行為。2009年末開始，中國政府屢屢落下房產宏觀調控的重錘，如個人住房轉讓營業稅征免時限由二年恢復到五年；開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”；嚴格二套房貸款管理；對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策；加大保障住房力度……

金融政策、土地政策、稅收政策輪番圍攻，必然會形成累加效應。雖然直到2010年底，各地房價依然堅挺。但是，政府的強力調控的確抑制了市場需求，開發商面臨的資金壓力也越來越大。此時，政府與開發商博弈的砝碼，在于誰堅持的時間更長。開發商“現金為王”，雖然前期可能會沖勁十足，但后發優勢差，不適合打持久戰。論打時間戰，中央政府更占優勢。

宏觀調控政策調的是房地產開發商，推動房價高漲的另一因素——地方政府，也不能忽視。

中國的GDP主義，已經成為較嚴重并流行的官場學問。作為國際通用的衡量經濟發展水平的指標，GDP的增長固然能給我們種種實惠——國民經濟增長水平提高，政府稅收增加，社會保障水平提高，人民的生活更加富足。

但是，如果過分偏重GDP，就有可能過猶不及。我國目前的體制仍然是競技制的，力爭趕超英美，GDP成為地方政府面臨的第一道也是最重要的一個考核壓力。GDP越高，就說明他們越有政績，越有面子，就越有可能在仕途上一帆風順。如果GDP垂頭喪氣，他們可能會很自然地被貼上“能力差”的標簽，可能就會在仕途上止步不前。

除了單純的GDP考核，不少官員對“面子工程”相當關注。“面子工程”，顧名思義就是在面上的，能夠讓官員長臉的工程。現在的“面子工程”不外乎集中于拔地而起的建筑物，哪個地方的樓高、廣場大、商業區裝修得“金碧輝煌”，官員的“面子工程”就越漂亮。

無論是增加GDP，還是興建“面子工程”，都需要錢，而且短期內大量需要。哪里才是地方財政的錢袋子呢?與制造業和第三產業相比，房地產有著得天獨厚的“短、平、快”優勢。賣一塊地，就有幾個億、十幾億甚至幾十億的收入。

要改變地方政府與房地產商密切的關系，避免地方政府綁架房價，就要改變單純的GDP考核，除了GDP，把就業率、環境保護等作為考核地方官員政績的標準。如此一來，地方政府就不會只盯著GDP不放了，就能有效清除開發商背后的權力力量，中央政府實施宏觀調控時，也就能少遭遇一些“上有政策，下有對策”的尷尬了。

然而，我們也必須保持足夠的清醒，住房的不可替代性、大規模的住房需求及土地的稀有性，決定了房價理性回歸的空間并不很大，更不會是白菜價。不管是窮人還是富人，他們能否在房市中分一杯羹的砝碼只有一個——有沒有錢。如果你沒有錢，房價再低，你也買不起。如果你手中沒有積累足夠的財富，房地產經過再多輪的洗牌，你也可能就只是在岸上看風景，因為你沒有足夠的抄底資本。

所以，你如果朝思暮想擁有自己的房子，你就要勤勞致富。你有錢了，才有可能擁有自己的房子。富有的改變，取決于國家和個人的雙重努力。

整體上只有民富了，才會有更多的人買得起房子。我們的緊鄰日本，經濟停滯長達近二十年，但民眾生活仍然富足，很大部分原因在于有70％國家創造的財富落進了民眾的口袋。而中國，雖然國家高速發展，但收入分配不均衡，并未真正形成“民富”格局。在2010年“兩會”的《政府工作報告》上，政府明確提出，“改革收入分配制度，并且要抓緊制定調整國家收入分配格局的政策措施，逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重”。

你立志勤勞并且把勤勞用到正確的地方，需要我們的政府提供一個更為公平的競爭環境，沖破種種天花板，為勤勞并懂得如何勤勞的人提供更多的上行空間。有的時候，你憤憤不平不斷抱怨，抱怨的并不是可以導致貧富分化的市場經濟。因為一定程度的貧富差別，是一種差別驅動，會激勵你自發勤勞，并尋找正確的勤勞技巧。你真正抱怨的是，權力在市場中指手畫腳得太多，公平的運行規則變得模糊，有錢的人有勢，得勢的人有錢。

而作為個人，你一定要勤勞。

任何時候，你不能只顧埋頭拉車，還要抬頭看路。除了勤勞致富，你最好加強關注政府的保障性住房工程，因為你很有可能就是保障性住房的受益者。

2007年11月21日上午，溫家寶總理在考察新加坡住房建設后說：“居者有其屋是關鍵。政府的職責最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進城打工的農民工能夠租得起房，住得上房。其次，是建設面向中產階層的經濟適用房。”在新加坡，有八成居民住在政府建設的組屋(組合房屋)，但這些組屋無論在面積、地點及質量上都不比私樓差多少。

2007年，中國房改十年之后開始輪回。在中國樓市甘當了十多年配角的保障性住房，終于等來了“變換角色”的時刻。2007年8月，國務院頒布第24號文件，提出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2009—2011年，政府將用三年的時間建設750萬套保障性用房。保障性住房不再是鳳毛麟角，收入低的人不用“望房興嘆”，更不需砸鍋賣鐵地購買商品房，因為保降陛住房的輻射范圍越來越大，他們滿懷希望地等待保障性住房的光臨。

不管是廉租房、經濟適用房、兩限房……只要適合你的，你都不應該拒絕照在你身上的政策曙光。畢竟借助保障性住房這塊跳板，你有房子住，你的經濟壓力會減少，幸福指數也會上升。

沒有房子的人，盡可能通過改變自己的財富收入狀況和借力政府再分配，改善自己的住房狀況。而有一定存款準備買房的人，自己的“蝸居”更要小心做主。

房價從長遠看仍會上漲，但其上漲并不是直線式的，而是螺旋式的。在總體上漲中，會出現一些反復，有時會出現短暫下跌，有時會出現急劇上漲，比如今天瘋狂的樓市。消費者在購房時，應該順應房市規律，避免羊群效應，做出理性選擇。

羊群是一種很散亂的組織，平時在一起也是盲目地左沖右撞，但一旦有一只領頭羊動起來，其他的羊也會不假思索地一哄而上，全然不顧前面可能有狼或者不遠處有更好的草。

很多時候，我們扮演的是跟風者的角色，而不是決策者或影響者。跌了的時候，你可能還在觀望和博弈。漲了的時候，由于害怕房價繼續漲的恐懼心理，你卻盲目地跟風買了。等到房價再次下跌時，你已經沒有了買房的資本。

如今，房價輪番上漲，你就要謹慎考慮是否做一個跟風者。

這兩年的房價的確高得嚇人，漲得嚇人，但泡沫也很大，房價漲得連開發商自己都害怕了，“房價能有10％的上漲，開發商就會很意外，現在的上漲已經超過開發商預計的10倍了。這是在透支開發商的未來”。

同時，政府的調控組合拳也一拳重過一拳。2010年4月14日，國務院常務會議已經明確提出對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50％。當月17日，國務院又發通知對高房價的地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

一個瘋狂得連開發商都有些膽戰心驚、政府也猛出撒手锏的領域，你應考慮是否要往槍口上撞了。畢竟，砸進這個瘋狂游戲的籌碼，是你的血汗錢。

今天，我們生活在一個分析和表達速度都很快的時代，人們爭前恐后用“房價高”來表達自己的憤怒與不滿，并通過現身說法指證“房地產繁榮是一劑毒藥”的罪名。瘋狂的游戲，總有一天要終止。可是，當房價游戲真正結束，收入還不夠高的大部分人，其買房的愿望是否真的會那么輕而易舉地實現?

歸根結底，樓市的事，還是由財富來做主。