基于國際會計準則視角對我國投資性房地產公允價值運用的研究

馮越豐

基于國際會計準則視角對我國投資性房地產公允價值運用的研究

馮越豐

金融危機的爆發觸發了學術界、實務界和監管部門對公允價值會計空前激烈的大辯論，重新點燃了公允價值會計優劣和存廢的論戰。由于投資性房地產項目是公允價值在非金融資產項目中的重要應用，為此，投資性房地產的會計計量問題顯得引人注目。現行國際財務報告準則中的IAS39（金融工具確認和計量）、IAS16（不動產、廠場和設備）、IAS19（雇員福利）、IAS40（投資性房地產）等多項準則均使用了公允價值。2009年5月28日，國際會計準則理事會發布了《征求意見稿—公允價值計量》（以下簡稱“征求意見稿”），詳細的規定了公允價值計量中的估值技術應用、公允價值的級次、公允價值計量的披露、非活躍市場條件下的公允價值計量等內容，并于2010年1月18日發布《公允價值計量（征求意見稿）》的暫時性結論，建立了資產價值計量的“退出觀”，統一了公允價值計量原則，并與美國第157號準則保持一致。

為了順應我國經濟發展潮流，財政部頒布了《企業會計準則第3號一一投資性房地產》（CAS3），規定投資性房地產后續計量可以在成本模式和公允價值計量模式中進行選擇應用，實現與國際會計準則的基本趨同。但從近四年的實施情況來看，相對于房地產市場的火爆，而投資性房地產公允價值計量模式卻遭“冷遇”，使得CAS3的執行沒有達到實質性的效果。

一、我國投資性房地產會計準則的運用情況

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。財政部會計司自2007年起連續三年對我國上市公司執行新企業會計準則情況的進行跟蹤分析，根據歷年的報告數據顯示：2007—2009年間存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，三年分別為18家、20家和25家，占有此類業務公司的2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛潔，2010）。同時，根據國際會計準則的規定投資性房地產后續計量必須采用公允價值模式，這一要求對于發行外資股B股及H股等的上市公司需要按境外會計準則編制財務報告，即使采用成本模式也必須同時披露投資性房地產的公允價值，因此這些“A+B”與“A+H”的上市公司無疑是最有條件采用公允價值計量模式的，但事實上，除中國銀行外，有關上市公司大多還是選擇成本模式。

同時，CAS3規定企業應當根據不同情形分別采用同類資產活躍市場報價、類似資產活躍市場報價和估值技術等確定公允價值。同一交易事項，公允價值的計量方法應當相同。但在實際執行中，投資性房地產公允價值的計量方法來看，主要有房地產評估價格、第三方調查報告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產的市場價格等（具體見表1），上述估價方法的可靠性有待進一步商榷。部分公司公允價值的確定存在一定的隨意性，對于同一交易事項，有的按照活躍市場報價確定公允價值，有的按照交易雙方協議價格確定公允價值，有的按照評估價格確定公允價值，從而影響了公允價值信息的可靠性和相關性。

二、公允價值在我國投資性房地產準則實施中面臨的主要問題

（一）公允價值計量模式運用條件嚴格，會計信息披露成本較高

公允價值模式計量不僅影響其投資性房地產的賬面價值，而且影響其資產結構、盈利水平以及所有者權益。為此，基于謹慎性原則的考慮我國投資性房地產準則規定，采用公允價值模式計量投資性房地產，應同時滿足投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計的條件。其中：“所在地”是指投資性房地產所在的大中型城市的城區；“同類或類似房地產”，對建筑物而言是指所處地理位置與地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對土地使用權而言，是指統一城區、統一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。

同時，CAS3還規定：“同一企業也只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采取兩種模式”，這種“單行道”不可逆轉的轉化模式，增加了公允價值模式的實施推廣的難度。此外，企業采用公允價值模式計量，每個會計期末需要聘請專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，在增加會計核算與審計工作量的同時也大大增加上市公司的信息披露成本。

（二）相關資產評估服務改革不同步，增加準則的執行難度

根據征求意見稿相關規定公允價值計量涉及到退出價輸入值的三個層級：同種價、類似價和預測值，第三層次的輸入值是不基于可觀察市場數據的資產或負債的其他輸入值，會計主體要取得第三層次輸入值必須運用估值技術，在非活躍市場條件下運用估值技術以“最大化地運用可觀察的相關輸入值，最小化地運用不可觀察輸入值”為基本原則。在實務界比較傾向于借助于獨立第三方評估價格來確定投資性房地產公允價值，國際會計準則理事會為與資產估值實務銜接，規定用于計量公允價值的估值技術必須與成本法、收益法或市場法一致。

目前我國具備地產評估資格的有資產評估師、房地產估價師和土地估價師，分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理。在進行地產估價時分別依據各自的評估細則，投資性房地產價值的公允性難以保證。2010年中國資產評估協會發布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，規定：“注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務時，應當根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，明確采用公允價值計量模式時，應主要運用市場法和收益法兩種方法”。該指導意見尚未對公允價值具體確認方法、業務流程等方面作出詳細的規定，未能提供強有力的公允價值估價技術支持。

（三）外部執業環境不健全，缺乏有效的市場信息與市場價格

根據征求意見稿的暫時性結論：“將公允價值定義為在計量日的有序交易中市場參與者之間出售一項資產所能收到或轉移一項負債將會支付的價格”。其中有序交易是指用以確定公允價值的交易并非總是報告主體所實際發生的交易，而是最有利市場或主要市場中的參與者之間發生的交易。但我國目前房地產缺乏完善的市場，價格及相關信息不健全，不同地段、樓層、朝向、質量的房屋，價格都不相同，沒有統一的參照體系，價格確定缺乏科學數據的支持。同時，房地產價格波動較大，呈非理性變動趨勢，2007年我國房地產價格仍處在高點，若采用公允價值模式計量投資性房地產，將房地產的歷史漲價全部予以確認，所有者權益大幅增加。但隨著國家2011年對房地產市場宏觀調控的“新政”實施，房地產價格預期可能出現市場價格下跌，由此產生的公允價值下跌會造成企業利潤減少，這勢必增加管理層的經營壓力。

三、推進投資性房地產公允價值計量實施的建議

（一）加快公允價值準則的制定，完善投資性房地產信息披露

我國新企業會計準則將公允價值界定為五種計量屬性之一，但僅在《企業會計準則——基本準則》中對公允價值的定義作出了原則性規定，而且分散在不同會計準則中的相關公允價值計量規定也不盡相同。為此，在目前缺乏統一可操作性的相關會計規范對公允價值計量提供更明確的指導情況下，在一定程度上影響了投資性房地產準則的實施效果。因此，財政部會計準則委員會應積極參照國際會計準則制定適合我國國情的公允價值準則，明確公允價值的涵義，規范公允價值計量方法和操作流程，更好地適應投資性房地產等準則的應用需求。同時，進一步完善投資性房地產會計準則的信息披露要求，要求企業應分類披露主要投資性房地產的區位、面積、初始價值、同類房地產的市場價格及其他相關信息。若企業選用成本法計量的企業，應該披露投資性房地產的公允價值信息和增值情況；若企業選用公允價值模式計量的企業，應該披露確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源及重要假設等要素。

（二）加快資產評估行業配套政策出臺，提升評估服務質量與水平

中國資產評估協會應在發布《投資性房地產評估指導意見（試行）》的基礎上，加快資產評估行業標準的出臺，加快制定有關投資性房地產統一的評估細則，明確投資性房地產主要評估方法、適用范圍、操作步驟；統一作為評估依據的原始憑證，加強規范化建設，要保證會計信息的可靠性，為第三方房地產專業評估機構進行評估計量提供技術指引。對于具備投資性房地產評估資質的人員頒發證書，專門負責投資性房地產的評估業務，進一步確保評估機構的獨立性和方法的合理性，避免人為操縱企業利潤。

（三）構建活躍的房地產市場，完善市場信息和價格

建立良好的交易環境，培育活躍的房地產交易市場，完善房地產市場信息。建立二級房地產交易中心，交易中心分設房地產登記、中介、公證、稅收、金融等與房地產交易有關的相關機構，集信息、交易、服務、管理等功能為一體。同時，加快交易中心房地產交易平臺的數字化建設，進一步完善與拓展網站的功能和技術，能定期向社會發布真實、詳盡的房地產信息，促進房地產市場交易公平、有序進行。

（作者單位:浙江金浙石化聯合股份有限公司）