基于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則視角對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用的研究

馮越豐

基于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則視角對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用的研究

馮越豐

金融危機(jī)的爆發(fā)觸發(fā)了學(xué)術(shù)界、實(shí)務(wù)界和監(jiān)管部門對(duì)公允價(jià)值會(huì)計(jì)空前激烈的大辯論，重新點(diǎn)燃了公允價(jià)值會(huì)計(jì)優(yōu)劣和存廢的論戰(zhàn)。由于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目是公允價(jià)值在非金融資產(chǎn)項(xiàng)目中的重要應(yīng)用，為此，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)量問(wèn)題顯得引人注目。現(xiàn)行國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中的IAS39（金融工具確認(rèn)和計(jì)量）、IAS16（不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備）、IAS19（雇員福利）、IAS40（投資性房地產(chǎn)）等多項(xiàng)準(zhǔn)則均使用了公允價(jià)值。2009年5月28日，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)發(fā)布了《征求意見(jiàn)稿—公允價(jià)值計(jì)量》（以下簡(jiǎn)稱“征求意見(jiàn)稿”），詳細(xì)的規(guī)定了公允價(jià)值計(jì)量中的估值技術(shù)應(yīng)用、公允價(jià)值的級(jí)次、公允價(jià)值計(jì)量的披露、非活躍市場(chǎng)條件下的公允價(jià)值計(jì)量等內(nèi)容，并于2010年1月18日發(fā)布《公允價(jià)值計(jì)量（征求意見(jiàn)稿）》的暫時(shí)性結(jié)論，建立了資產(chǎn)價(jià)值計(jì)量的“退出觀”，統(tǒng)一了公允價(jià)值計(jì)量原則，并與美國(guó)第157號(hào)準(zhǔn)則保持一致。

為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，財(cái)政部頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)一一投資性房地產(chǎn)》（CAS3），規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以在成本模式和公允價(jià)值計(jì)量模式中進(jìn)行選擇應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本趨同。但從近四年的實(shí)施情況來(lái)看，相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，而投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式卻遭“冷遇”，使得CAS3的執(zhí)行沒(méi)有達(dá)到實(shí)質(zhì)性的效果。

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)用情況

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。財(cái)政部會(huì)計(jì)司自2007年起連續(xù)三年對(duì)我國(guó)上市公司執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的進(jìn)行跟蹤分析，根據(jù)歷年的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：2007—2009年間存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少，三年分別為18家、20家和25家，占有此類業(yè)務(wù)公司的2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛潔，2010）。同時(shí)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量必須采用公允價(jià)值模式，這一要求對(duì)于發(fā)行外資股B股及H股等的上市公司需要按境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告，即使采用成本模式也必須同時(shí)披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，因此這些“A+B”與“A+H”的上市公司無(wú)疑是最有條件采用公允價(jià)值計(jì)量模式的，但事實(shí)上，除中國(guó)銀行外，有關(guān)上市公司大多還是選擇成本模式。

同時(shí)，CAS3規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形分別采用同類資產(chǎn)活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)、類似資產(chǎn)活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)和估值技術(shù)等確定公允價(jià)值。同一交易事項(xiàng)，公允價(jià)值的計(jì)量方法應(yīng)當(dāng)相同。但在實(shí)際執(zhí)行中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量方法來(lái)看，主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告、與擬購(gòu)買方初步商定的談判價(jià)下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等（具體見(jiàn)表1），上述估價(jià)方法的可靠性有待進(jìn)一步商榷。部分公司公允價(jià)值的確定存在一定的隨意性，對(duì)于同一交易事項(xiàng)，有的按照活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)確定公允價(jià)值，有的按照交易雙方協(xié)議價(jià)格確定公允價(jià)值，有的按照評(píng)估價(jià)格確定公允價(jià)值，從而影響了公允價(jià)值信息的可靠性和相關(guān)性。

二、公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施中面臨的主要問(wèn)題

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用條件嚴(yán)格，會(huì)計(jì)信息披露成本較高

公允價(jià)值模式計(jì)量不僅影響其投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，而且影響其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盈利水平以及所有者權(quán)益。為此，基于謹(jǐn)慎性原則的考慮我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)的條件。其中：“所在地”是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)；“同類或類似房地產(chǎn)”，對(duì)建筑物而言是指所處地理位置與地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指統(tǒng)一城區(qū)、統(tǒng)一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。

同時(shí)，CAS3還規(guī)定：“同一企業(yè)也只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采取兩種模式”，這種“單行道”不可逆轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)化模式，增加了公允價(jià)值模式的實(shí)施推廣的難度。此外，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，每個(gè)會(huì)計(jì)期末需要聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新計(jì)量，在增加會(huì)計(jì)核算與審計(jì)工作量的同時(shí)也大大增加上市公司的信息披露成本。

（二）相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)改革不同步，增加準(zhǔn)則的執(zhí)行難度

根據(jù)征求意見(jiàn)稿相關(guān)規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量涉及到退出價(jià)輸入值的三個(gè)層級(jí)：同種價(jià)、類似價(jià)和預(yù)測(cè)值，第三層次的輸入值是不基于可觀察市場(chǎng)數(shù)據(jù)的資產(chǎn)或負(fù)債的其他輸入值，會(huì)計(jì)主體要取得第三層次輸入值必須運(yùn)用估值技術(shù)，在非活躍市場(chǎng)條件下運(yùn)用估值技術(shù)以“最大化地運(yùn)用可觀察的相關(guān)輸入值，最小化地運(yùn)用不可觀察輸入值”為基本原則。在實(shí)務(wù)界比較傾向于借助于獨(dú)立第三方評(píng)估價(jià)格來(lái)確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)為與資產(chǎn)估值實(shí)務(wù)銜接，規(guī)定用于計(jì)量公允價(jià)值的估值技術(shù)必須與成本法、收益法或市場(chǎng)法一致。

目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師，分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國(guó)土資源部管理。在進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)時(shí)分別依據(jù)各自的評(píng)估細(xì)則，投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。2010年中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，規(guī)定：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，明確采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)主要運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法兩種方法”。該指導(dǎo)意見(jiàn)尚未對(duì)公允價(jià)值具體確認(rèn)方法、業(yè)務(wù)流程等方面作出詳細(xì)的規(guī)定，未能提供強(qiáng)有力的公允價(jià)值估價(jià)技術(shù)支持。

（三）外部執(zhí)業(yè)環(huán)境不健全，缺乏有效的市場(chǎng)信息與市場(chǎng)價(jià)格

根據(jù)征求意見(jiàn)稿的暫時(shí)性結(jié)論：“將公允價(jià)值定義為在計(jì)量日的有序交易中市場(chǎng)參與者之間出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債將會(huì)支付的價(jià)格”。其中有序交易是指用以確定公允價(jià)值的交易并非總是報(bào)告主體所實(shí)際發(fā)生的交易，而是最有利市場(chǎng)或主要市場(chǎng)中的參與者之間發(fā)生的交易。但我國(guó)目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場(chǎng)，價(jià)格及相關(guān)信息不健全，不同地段、樓層、朝向、質(zhì)量的房屋，價(jià)格都不相同，沒(méi)有統(tǒng)一的參照體系，價(jià)格確定缺乏科學(xué)數(shù)據(jù)的支持。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，呈非理性變動(dòng)趨勢(shì)，2007年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍處在高點(diǎn)，若采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)的歷史漲價(jià)全部予以確認(rèn)，所有者權(quán)益大幅增加。但隨著國(guó)家2011年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的“新政”實(shí)施，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期可能出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，由此產(chǎn)生的公允價(jià)值下跌會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)減少，這勢(shì)必增加管理層的經(jīng)營(yíng)壓力。

三、推進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)施的建議

（一）加快公允價(jià)值準(zhǔn)則的制定，完善投資性房地產(chǎn)信息披露

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值界定為五種計(jì)量屬性之一，但僅在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中對(duì)公允價(jià)值的定義作出了原則性規(guī)定，而且分散在不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)公允價(jià)值計(jì)量規(guī)定也不盡相同。為此，在目前缺乏統(tǒng)一可操作性的相關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)范對(duì)公允價(jià)值計(jì)量提供更明確的指導(dǎo)情況下，在一定程度上影響了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的實(shí)施效果。因此，財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)應(yīng)積極參照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定適合我國(guó)國(guó)情的公允價(jià)值準(zhǔn)則，明確公允價(jià)值的涵義，規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量方法和操作流程，更好地適應(yīng)投資性房地產(chǎn)等準(zhǔn)則的應(yīng)用需求。同時(shí)，進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的信息披露要求，要求企業(yè)應(yīng)分類披露主要投資性房地產(chǎn)的區(qū)位、面積、初始價(jià)值、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。若企業(yè)選用成本法計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息和增值情況；若企業(yè)選用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該披露確定投資性房地產(chǎn)時(shí)所聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、證據(jù)來(lái)源及重要假設(shè)等要素。

（二）加快資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)配套政策出臺(tái)，提升評(píng)估服務(wù)質(zhì)量與水平

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)在發(fā)布《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的基礎(chǔ)上，加快資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)統(tǒng)一的評(píng)估細(xì)則，明確投資性房地產(chǎn)主要評(píng)估方法、適用范圍、操作步驟；統(tǒng)一作為評(píng)估依據(jù)的原始憑證，加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)，要保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，為第三方房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估計(jì)量提供技術(shù)指引。對(duì)于具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員頒發(fā)證書，專門負(fù)責(zé)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)，進(jìn)一步確保評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和方法的合理性，避免人為操縱企業(yè)利潤(rùn)。

（三）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)信息和價(jià)格

建立良好的交易環(huán)境，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。建立二級(jí)房地產(chǎn)交易中心，交易中心分設(shè)房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等與房地產(chǎn)交易有關(guān)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，集信息、交易、服務(wù)、管理等功能為一體。同時(shí)，加快交易中心房地產(chǎn)交易平臺(tái)的數(shù)字化建設(shè)，進(jìn)一步完善與拓展網(wǎng)站的功能和技術(shù)，能定期向社會(huì)發(fā)布真實(shí)、詳盡的房地產(chǎn)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易公平、有序進(jìn)行。

（作者單位:浙江金浙石化聯(lián)合股份有限公司）