商業(yè)賣場與商場內商戶(業(yè)主)的法律博弈

王成偉

(常州紡織服裝職業(yè)技術學院，江蘇 常州 213164)

商業(yè)賣場與商場內商戶(業(yè)主)的法律博弈

王成偉

(常州紡織服裝職業(yè)技術學院，江蘇 常州 213164)

隨著市場經濟的快速發(fā)展，商業(yè)賣場在全國迅速興起和發(fā)展。商業(yè)賣場的涌現固然給人們的生活帶來了極大的便利，但在其發(fā)展過程中也暴露出不少問題，如布局不夠合理、結構比例失調、業(yè)態(tài)功能雷同、同業(yè)競爭過度、社會資源浪費等。其中最核心的是商業(yè)賣場與商場內商戶(業(yè)主)之間的地位和法律關系問題，有待我們重新定位，并進一步細化、明確雙方的權利義務。因此，認真調研、分析商業(yè)賣場迅速興起的原因、意義，認清其發(fā)展趨勢，不斷尋求雙方合作的共同目標，建立和完善新的運行機制，對于實現商業(yè)賣場與商場內商戶(業(yè)主)的雙贏具有十分重要的意義。

商業(yè)賣場;商戶;法律;博弈

伴隨著市場經濟發(fā)展的強勁脈搏，商業(yè)賣場在全國迅速興起和發(fā)展，商業(yè)賣場與商場內商戶(業(yè)主)之間的關系出現了新的特征，雙方的權利和義務亟待進一步細化、明確。本文通過調研，提出問題，分析問題，并提出有力措施，旨在建立和完善商業(yè)賣場新的運行機制，以適應市場經濟發(fā)展的大潮和維護雙方關系的和諧穩(wěn)定，最終實現雙贏。

一、商業(yè)賣場迅速興起和發(fā)展的意義

(一)社會發(fā)展的必經階段

隨著改革開放的進一步深化，各種新型零售業(yè)態(tài)相繼在我國登場，形成了多種零售業(yè)態(tài)競爭的局面。尤其是在我國加入WTO、零售市場全面開放后，商業(yè)賣場作為一嶄新的業(yè)態(tài)在全國迅速發(fā)展起來［1］，綜合型大賣場如家樂福、世紀聯華、大潤發(fā)、樂購、歐尚等，專業(yè)賣場如國美、五星、蘇寧、紅星美凱龍等，僅江蘇省常州市就超過15家。商業(yè)賣場是零售商業(yè)走向成熟的一種標志，是我國社會發(fā)展的必經階段。

(二)市場經濟發(fā)展的必然結果

隨著市場經濟的發(fā)展，商業(yè)賣場如一夜春雨后一抹抹新綠，在神州大地遍地開花，各類賣場、商業(yè)店鋪的數量增長速度日益加快，商業(yè)競爭趨勢無法阻擋。如何成功營造獨具特色的商業(yè)環(huán)境，已經不再是簡單裝修的范疇，不僅需要一開始對商業(yè)項目準確的定位分析(市場調研、策劃)，還應該包括量體裁衣的設計裝修(商業(yè)展示)，更包括后期對整個賣場商品陳列、飾品、燈光組合，導視、道具、POP、商業(yè)管理等更為重要的諸多因素，正是這些才是商業(yè)賣場在競爭中取勝的法寶。本著為投資者降低風險，為消費者提供更個性、更人性、更具有商業(yè)生命力的商業(yè)環(huán)境的原則，商業(yè)賣場在市場經濟的大潮中應運而生。

(三)第三產業(yè)成熟的標志之一

第三產業(yè)作為國民經濟的重要組成部分，其發(fā)展水平是衡量一個地區(qū)經濟發(fā)展水平和程度的重要標志。成熟的第三產業(yè)對促進產業(yè)結構優(yōu)化升級、增加就業(yè)、提高人民生活質量具有重要作用。目前，大多數商業(yè)賣場提供“一條龍”服務，即前期開發(fā)、規(guī)劃設計、建筑施工、裝修裝飾、銷售策劃和物業(yè)管理等，這些環(huán)節(jié)中所提供的服務是第三產業(yè)的主要內容。商業(yè)賣場的迅速興起和發(fā)展無疑是第三產業(yè)成熟的重要標志之一。

二、商業(yè)賣場與商戶之間的關系

(一)當前商業(yè)賣場與商戶關系的現狀和問題

一些商業(yè)賣場提出“商戶是上帝”，然后小心翼翼地去伺候“上帝”，不敢提出合理的要求，對一些屢屢違規(guī)的商戶不敢指出［2］。“商戶是上帝”造成強調商戶利益多，責任制約少，其結果是“上帝”給商業(yè)賣場制造了麻煩，局面失控，商業(yè)賣場無法對商戶進行有效管理。商業(yè)賣場和商戶的經濟效益都受到了“商戶是上帝”這一現狀的影響，無法實現經濟利益最大化。

像過去那樣片面僵化地理解“商戶是上帝”顯然不能適應市場經濟條件下的自然規(guī)律。必須制定新的標準，按標準對商戶進行限制，重新篩選，實現淘汰制，由招商改為選商，以商戶的經營策略，品牌含量，經營理念等作為入駐的標準。這樣，商戶“上帝的感覺”沒有了，“合作伙伴的感覺”產生了。這種對商戶表面的限止其實為商戶營造了一個更好的經營環(huán)境，不少商戶的積極性更高了，更好的商戶引來了。商業(yè)賣場與商戶是承擔相應利益、責任和義務的利益共同體。筆者認為，把商戶由上帝“降格”為利益共同體，是一種雙贏的策略。在此背景下，出臺一種新標準和機制的問題亟待解決。

(二)處理好商業(yè)賣場與商戶關系的積極意義

商業(yè)賣場和商戶要正確認識雙方之間的關系，真正相互尊重，長期合作，確保雙方的利益，同時兼顧消費者的利益，最終實現雙贏、共贏。商業(yè)賣場與商戶的關系有三種:一加一等于二;一加一小于二;一加一大于二。商業(yè)賣場把商戶視為合作伙伴，其目的就是要發(fā)揮出一加一大于二的作用。對商業(yè)賣場與入駐商戶而言，只有一個共同的上帝，即消費者。商戶是商業(yè)賣場的合作伙伴，雙方應一起共同開發(fā)市場、管理市場，雙方把消費者視為上帝，努力使消費者滿意并購買自己的商品，讓消費者為商業(yè)賣場和商戶帶來利潤，增加國家稅收。

三、規(guī)范和完善商業(yè)賣場與商戶之間的關系

(一)合同對于規(guī)范和完善商業(yè)賣場與商戶之間關系的重要性

合同，又稱契約，是指當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。作為一種法律制度，合同制度經歷了若干個歷史發(fā)展階段，新中國成立不久，我國就實行了合同制。合同既然是設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，它適應了現代商事交易關系簡便、迅捷的要求，那么其最根本的作用就是變“不確定”為“確定”，明確雙方的權利與義務，維護雙方的合法權益，妥善處理各種爭議，避免產生各種不必要的麻煩，提高經濟效益，維護社會安全穩(wěn)定。對于商業(yè)賣場和商戶也不例外，合同在規(guī)范和完善商業(yè)賣場和商戶的法律關系方面發(fā)揮著重要的作用。

(二)合同法律制度對于規(guī)范和完善商業(yè)賣場與商戶之間關系的重要性

合同制度是商品經濟從萌芽、發(fā)展到發(fā)達過程的法律折射，記載著商品經濟由低級形態(tài)向高級形態(tài)演變的歷史軌跡。隨著生產社會化程度的不斷提高，社會分工越來越細，現代商事交易從雙向交易轉向多向交易，從一次性交易轉向連續(xù)性交易，從短期交易走向遠期交易，從單純的貨物交易走向技術交易、權利交易，法律的滯后性明顯增強。合同制度唯有順應這種變化、引入新的機制和理念才能保持和煥發(fā)生機，適應并促進經濟的發(fā)展。作為新生事物，商業(yè)賣場領域的法律法規(guī)尚不夠健全，要充分發(fā)揮合同法律制度在調整商業(yè)賣場和商場內的商戶(業(yè)主)的關系方面的作用，必須完善該領域的法律法規(guī)。

(三)規(guī)范和完善商業(yè)賣場與商戶之間關系的主要措施

1．提高合同主體的法律意識

隨著經濟社會的快速發(fā)展，法律作為保障和維護公民權益的武器越來越被重視。有關部門應加大對商業(yè)賣場和商戶的法律知識的普及教育，特別是合同法的有關內容的教育;同時，商業(yè)賣場和商戶自身也要不斷加強對法律知識的學習，增強法律意識，防范法律風險。

2．完善和規(guī)范合同法律制度以及具體的商業(yè)賣場合同

當前，我國法律存在一些不完善的地方。表現在對新生事物沒有明確的法律規(guī)定，對非新生事物的法律規(guī)定不明確或者是在某些方面存在漏洞。立法部門要繼續(xù)完善各個領域的立法，使法律法規(guī)進一步細化、更加嚴密，操作性更強，從而能更加有效地規(guī)范現代經濟活動。具體到商業(yè)賣場的有關法律規(guī)范，可以從主體和內容上進行完善和規(guī)范，明確主體，細化雙方的權利和義務，制定違約懲罰措施，形成良好的運作機制和經營環(huán)境。

3．完善和規(guī)范商業(yè)賣場合同的主要辦法

進一步完善和規(guī)范商業(yè)賣場合同應主要從以下幾個方面著手:

(1)主體的法律地位和關系

平等原則是我國民法的基本原則之一，也是憲法中公民在法律面前一律平等原則的具體體現［3］。我國《民法通則》第3條明文規(guī)定:當事人在民事活動中的地位平等。根據民法的基本原則和憲法原則，在商業(yè)賣場合同中，主體雙方即商業(yè)賣場和商戶是平等的民事法律關系主體。商業(yè)賣場和商戶都是“賣場”的“主人”，他們在法律地位上是平等的，不存在法律地位的“高與低”，商業(yè)賣場對“賣場”享有收益和處分權能，商戶對“賣場”享有占有和使用的權能;商業(yè)賣場和商戶之間是平等的經濟合作伙伴關系，雙方擁有共同的經濟目標和社會責任。

所有的入駐商戶都要與商業(yè)賣場簽定進場合同，沒有制度的約束，權責就很難落實到實際工作中去。同時，擬定標準、規(guī)范的合同文本，規(guī)定合同的簽署、流程，確保合同的嚴肅性、科學性，堵塞漏洞。

(2)商戶的管理

商戶有其雙重性:商業(yè)賣場管理得好，商戶忠誠于商業(yè)賣場，就會為商業(yè)賣場做出貢獻;商業(yè)賣場管理不好，商戶就可能會給商業(yè)賣場造成損失。商戶管理的目的就是要培養(yǎng)能夠給商業(yè)賣場帶來價值的好商戶。商戶可分為四類:A.銷售量小、對商業(yè)賣場也不忠誠的商戶。這些商戶是沒有價值的商戶，商業(yè)賣場對待此類商戶的對策就是該追究法律責任的就追究法律責任，該淘汰的就淘汰。不淘汰差的商戶，就不能培養(yǎng)出好商戶。B.品牌好、銷售量大但對商業(yè)賣場不忠誠的商戶。這些商戶常常會成為商場最危險的敵人。此類商戶“挾品牌以令商場”，他們以自己擁有的品牌和銷售額為資本向商業(yè)賣場講條件、提要求，商業(yè)賣場不滿足他們的愿望，他們就還商業(yè)賣場以“顏色”，要求退租或長期拖欠租金，甚至另擇商業(yè)賣場。對這些商戶如果管理稍有疏忽，就可能會給商業(yè)賣場造成很大的損失。C.銷售量小但對商業(yè)賣場忠誠的商戶。這是可以培養(yǎng)的明日之星，對此類商戶，商業(yè)賣場要多扶持、培養(yǎng)，努力使其成為一個好商戶。D.銷售量大、對商業(yè)賣場也忠誠的商戶。這是商業(yè)賣場最寶貴的財富。一個企業(yè)擁有的這類客商越多，市場就越穩(wěn)定、越有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

商戶管理的目的就是多多培養(yǎng)好商戶。商業(yè)賣場通過對商戶的培養(yǎng)、輔導和支持，確保商戶與商業(yè)賣場共同成長、共同進步，商業(yè)賣場有責任努力使商戶與商業(yè)賣場共同發(fā)展，建立長期的經濟合作伙伴關系。

(3)商業(yè)賣場的責任

法律是規(guī)定人們權利和義務的行為規(guī)范，權利與義務是辯證統一的。馬克思認為，“沒有無義務的權利，也沒有無權利的義務”［4］。在商戶履行職責而商業(yè)賣場享有權利的同時，作為合作伙伴的商業(yè)賣場也要履行自己的職責。這是馬克思主義哲學和法律規(guī)定的權利與義務辯證統一觀點在商業(yè)賣場合同法律關系中的具體體現。

首先，商業(yè)賣場必須讓商戶賺到錢。利益是聯系商業(yè)賣場與商戶的紐帶，如果商戶在商業(yè)賣場不能賺到錢或賺錢太少，商戶就會離商業(yè)賣場而去，精心構造的運營策略就會土崩瓦解。其次，輔導和支援商戶。商業(yè)賣場不僅要給商戶以魚，更要讓商戶掌握釣魚的方法。商業(yè)賣場要指導商戶店鋪裝修、商品陳列設計，提供與廣告、公關有關的指導、支援，提供同業(yè)動向、行業(yè)動態(tài)等信息，在市場調查與分析等方面支持和輔導商戶，商戶的經營管理水平提高了，銷售能力提高了，商業(yè)賣場對消費者、對社會的感召力也就會隨之而上升。

4．加強誠信教育，嚴格遵守合同

誠實守信的原則，是市場經濟的基礎性、根本性、全局性的原則。企業(yè)經營不講誠信，在世界上任何一個國家都存在，任何成熟的市場經濟國家都有誠信需求［5］。沒有誠實守信，彼此互不信任，就不可能有買賣交易的產生和完成。正是有了誠實守信這個基礎，買賣交易雙方才有可能談質論價，購銷兩便。

自律和誠信建設，是解決商業(yè)賣場和商戶之間存在問題的重要措施，是進行長效管理的有效途徑。在商業(yè)賣場內要進一步建立完善信息披露制度，建立完善服務承諾制，要進一步開展提供優(yōu)質服務、真情回報社會等多種形式的主題公益活動。

5．加強對合同違約行為的制裁

隨著依法治國進程的加快，人們維權意識的提高，各種各樣的合同出現在我們生活中，影響著我們的方方面面。但不履行合同的情況也時有發(fā)生，嚴重影響了我們的生活，甚至給當事人帶來毀滅性的打擊，造成了惡劣的社會影響。承擔合同責任是對違約行為的一種法律制裁，具有懲罰性，懲罰金可高于受損方的實際損失。

根據合同履行原則，當事人對合同中約定的義務，必須全面、適當地履行［6］。對于違約行為要嚴格依照法律承擔民事責任:停止侵害;排除妨礙;消除危險;返還財產;恢復原狀;修理、重作、更換;賠償損失;支付違約金;消除影響;賠禮道歉。對于構成刑事責任的由司法機關裁決。對于不履行合同義務的行為，在合同中必須明確除法律規(guī)定的責任承擔方式以外還必須適用公眾場合的道歉行為，以提高法律強制措施以外社會軟實力的監(jiān)督效能。

總之，商業(yè)賣場與商場內的商戶之間的法律博弈是經濟社會快速發(fā)展的結果，是我國法律體制不斷完善和健全的助推器。在當今依法治國的大環(huán)境下，雙方的法律關系會更加清晰;經過重新分析論證，雙方的經濟合作伙伴關系已經確立;通過不斷完善合同法律制度以及商業(yè)賣場合同，雙方之間的權利義務會更加明確，體制更加健全。筆者相信，只要商業(yè)賣場與商場內的商戶遵紀守法，嚴格履行合同義務;遵守社會公德，履行社會職責，新的運行機制即將形成，雙贏的局面即將到來。

［1］蔣革．大賣場模式在我國的發(fā)展策略研究［J］．經濟論壇，2007，(5)．

［2］李彥，梁曉琳．走出客戶關系管理的誤區(qū)［J］．中國管理信息化(綜合版)，2007，(3)．

［3］彭萬林，覃有土．民法學［M］．北京:中國政法大學出版社，2002:45．

［4］尹田．再論“無財產即無人格”［J］．法學，2005，(2)．

［5］佚名．我國企業(yè)經營誠信的缺失與重建［EB/OL］．中國機床網，2008－09－11．

［6］佚名．論繼續(xù)履行是合同義務而非違約責任［EB/OL］．法律教育網，2003－07－01．

The Legal Game Between Commercial Stores and Shopping Mall Tenants(Owners)

WANG Cheng－wei

With the rapid development of market economy，commercial stores spring up and develop rapidly throughout the country．Of course，the emergence of commercial stores brings many benefits，but there are so many problems released in the course of its development．For example，less reasonable distribution，the maladjustment of the structural proportion，identical function of every store，undue competition of the same craft，the waste of social resources．Among them the most central problem is the position and law nexus between commercial stores and commercial tenants(business owners)in commercial stores．This is a problem that needs our relocation，further refinement and identifying each other＇s rights and duties．Thus we should investigate，research and analyze the significance and the reasons for its rapid springing up．We should also recognize its developmental tendency，search the collective objectives on which the both sides can cooperate and set up and perfect new operating mechanism．It has essential significance for mutual benefits．

commercial stores;commercial tenants;legal;game

DF52

A

1008－7966(2011)04－0073－03

2011－03－22

王成偉(1981－)，男，山東濟寧人，助教，主要從事民商法研究。

［責任編輯:劉曉慧］