提高居民收入增速緩解房價過高壓力

○夏 飛 （安徽省經濟研究院）

提高居民收入增速緩解房價過高壓力

○夏 飛 （安徽省經濟研究院）

解決房地產走向的問題，就是要找出一條既能有效解決民眾生產、生活需求，又能不斷降低經濟社會內部風險的路徑，對于推動我國經濟社會的發展與穩定，具有重要的現實意義。在此背景下，結合我國發展的階段性特征和房地產高企的危害性，提出通過提高居民收入增長速度，將有助于緩解房地產難題不斷加大的壓力。

一、多方博弈，房地產短期難以下行

房地產價格節節高升，已經引起社會各界足夠的重視，特別是2010年以來，國家出臺的各種政策、貨幣調控措施力度不斷加大，如加大二套房首付比例、控制信貸總量等，但由于各方的利益訴求不一致，調控效果仍未明晰。

在房地產產業的整個流程中，主要涉及方分別是地方政府、開發商、銀行、購房者。在目前的發展階段，從房地產各參與方的利益訴求及其交叉點著眼進行分析，可以為明晰房地產走勢，提供有益的參考。

1、地方政府。自上世紀90年代分稅制實施之后，地方政府面臨著財權與事權不匹配的狀況，面對經濟發展與社會建設的雙重任務，地方政府普遍性財力偏緊。而房地產業的發展，可以給地方政府提供一個穩定的財源。據有關數據測算，土地財政收入約占地方政府財政收入的35%～40%左右。在目前的大建設、大發展階段之下，繼續發展房地產業，保持一個較為穩定的財政收入來源，對地方政府繼續發展經濟、推動本地建設顯得尤為重要。

2、房地產開發商。在兩方面因素的作用下，開發商之間出現價格戰的可能性較低，開發商共謀拉高出貨的現象將繼續存在。一是房地產開發具有高密度資金和高負債率的特征，開發商必須要保障上游資金市場（銀行）對房產價格上漲的預期；從銷售過程來看，依靠個人房產抵押性質的個人住房貸款，要求商業銀行對房地產提供融資不能建立在被抵押房產的價值有縮水的預期之上。二是從投資品的屬性來看，投資者必須強調房地產的“保值增值”特性，如果房地產價格有明顯的下調趨勢，就會出現銷售難的狀況。

3、商業銀行。商業銀行在房地產開發融資與房地產銷售融資兩個環節上提供了巨量的資金，因而對資產價格預期顯得更為敏感。我國的國有銀行是所有權與經營權相分離的大企業，只要地方政府還能給整個市場發出積極的、正面的預期信號，對于商業銀行而言，無論房地產價格有無泡沫，從存量房地產資產安全性、短期獲利的角度來看，商業銀行的管理者繼續提供房地產相關貸款對其都是有利的選擇。

4、房地產購買者。購買者主要有兩類，一是以居住為目的的消費者，二是以獲得轉讓差價、保值增值為主要目的的投資者。第一類人與當地的人口結構和城市化率有比較密切的關系，是一個相對穩定的量，并且需求量對房價的價格彈性較小，具有價格下調的利益訴求。第二類人與市場結構、國家金融環境密切相關，在目前負利率化、傳統產業充分競爭、缺乏投資機會的環境下，只要沒有出現更好的可供投資的市場，且沒有明顯的價格下行趨勢，偏好于投資房地產的投資群體，也將會保持相當的穩定程度，并且具有房地產價格不斷上揚的利益訴求。因此，從兩類購買者期望目標的角度來看，購買者難以形成同盟，造成購買者集體議價能力較弱，難以對價格下調形成壓力。

5、中央銀行。跳出房地產整個生產、消費流程來看，中央銀行具有對各方參與者調節的能力，但顧忌到房地產市場委縮，將會使商業銀行出現大量的不良貸款，為了避免上世紀80年代末期日本房地產泡沫和上世紀90年代末期香港房地產泡沫破滅后給金融體系和整體經濟帶來的災難性打擊，央行出臺抑制房地產市場措施的可能性較小。

可以看出，在多方博弈的情形下，房地產開發商、商業銀行具有推動房地產價格不斷上揚的動機，地方政府是價格下調和市場蕭條的受害者，而房地產購買者難以形成有效的價格下調壓力，基于供需關系不會真正打壓房地產市場。在關注民生、適當控制房地產市場風險的動機之下，地方政府采取以推動穩定為基礎、適當上漲的策略，從而達成各方妥協的局面，是房地產各方都較能接受的博弈結果，也是一個多方博弈中面臨共同選擇的較優結果。

二、房地產高位運行的危害

不斷發展的房地產市場在解決我國居民基本住房需求的同時，在尚未完善住房制度、發展模式、產業結構的狀態下，對我國下一階段的經濟社會發展也產生了一些負面效應。

1、擠壓消費市場空間。房地產價格不斷攀升，給地方政府帶來了巨大的土地收入，這種以土地出讓為手段，源源不斷地從民間汲取建設的資本，對投資拉動經濟增長是有促進作用的；但與此同時，在既定的社會財富增長狀態下，房地產業集聚的社會財富越多，則居民用于其他方面的可支配收入就越小，造成消費增長的空間受到限制，不可避免地削弱了消費拉動對經濟增長的作用力。

2、擴大貧富差距。在房地產價格快速上漲的背景下，會出現早期買房或者有能力買房的人，能迅速通過房地產市場擴大自有資產規模，與此相對應的是買不起房的人距離買房的差距則越來越大。現階段，房地產已經成為快速調節財富水平的手段，這將進一步拉大貧富差距，不利于“橄欖型”社會的形成。

3、金融系統的不穩定性加大。銀行在建設環節和銷售環節分別向房地產商和購買者提供融資，在一定程度上，銀行主要承擔了房價變動可能引發的風險，但隨著銀行提供房地產融資規模的加大，如果房地產價格與實際價值發生較大偏差，則房地產價格的波動可能直接對金融系統的內部穩定性形成沖擊，不利于保持金融系統的穩定性。

4、產業結構調整難度加大。房地產市場有較高的盈利能力，會造成社會資本不斷涌入房地產領域，一方面造成企業缺乏投資其他行業、推動技術創新、促進結構優化的動力，另一方面會造成我國經濟社會發展對房地產產業的依賴性加大，這兩個負面效果對于促進產業結構調整、提高我國經濟社會綜合競爭力是非常不利的。

5、社會不穩定因素增多。一方面，發展房地產不可避免地涉及到征地環節，與個人利益產生面對面的碰撞。近年來，由于征地引發的沖突經常見諸于各地媒體，已經成為我國社會矛盾中的一個重要方面。另一方面，在保障性住房尚不能滿足低收入群眾的需要時，買不起房或因房致貧也將增加社會不穩定的因素，惡化社會生態環境。

三、收入增速超過房地產增速，有助于破解難題

在房價短期內難以下調的情形下，解決房地產困境的另一條途徑就是增加居民的收入，以緩解房價收入比。主要的方式就是將居民收入增速提升到一個更高的水平上，確保收入增速超過房地產價格增長速度，通過這條道路，在破解房地產綜合癥、促進經濟社會發展上，可以發揮以下幾個方面的作用。

1、擴大居民消費空間。若居民收入水平增速超過房地產價格增速，可相對提高居民的購房能力，降低居民購買房地產的壓力，進而相對擴大居民購買其他消費品的空間，不僅有益于緩解房地產價格高漲給居民帶來的可支配收入縮水，還有益于推動經濟增長方式向內需增長型轉變，符合我國現階段發展導向。

2、促進經濟、社會多元化發展。在社會消費空間較大、消費環境趨于優化的情況下，合理調控居民收入增長和房地產價格的關系，將大大促進文化、娛樂等產業的發展，不僅有利于促進產業發展、優化產業結構，還將不斷凝聚社會向心力、大大提高國家軟實力和人民幸福感，從而推動我國經濟、社會的正常發展。

3、增加金融系統穩定性。一方面，提高居民收入水平，有助于保持新增的房地產價格基本穩定，防止因房地產業波動而造成經濟發展波動，實現減緩與適應并重。另一方面，居民收入水平增速超過房地產價格增速，有益于化解存量房地產中的資產價格泡沫，增加金融系統穩定性。

4、助推經濟社會平穩發展。在居民收入和房地產業都有增長空間的情況下，可以使地方政府繼續保有土地財政，在實施積極的財政政策、總體負債規模較大的背景下，有助于促進經濟社會平穩發展，逐步化解公共債務，降低社會風險。

四、加強制度建設，推動居民收入增長

在市場經濟體制下，推動居民收入較快增長，不僅需要發揮市場經濟中“無形之手”的作用，還需要發揮政府“有形之手”的調節作用，通過建立科學、合理的收入增長制度，推動居民收入不斷增加。

1、聯動居民收入增長與房價變動。借鑒西方發達國家在控制房地產方面的成功經驗，針對依靠市場方式解決問題的房地產，應制定勞動者收入增速與房價增速聯動制度，定時統計、公布區域內居民收入變動與房價變動情況，實行指數預警機制，當出現前者有低于后者的趨勢或者房價收入比例超過地區設定參考值時，應及時制定措施遏制房價上漲勢頭，確保居民收入增速高于或不低于房價增速。

2、促進企業主體的發展。居民的收入主要來源于企業，企業生存狀態優劣、盈利能力的強弱，將直接關系到居民收入有無增長的空間。因此應進一步完善市場機制，充分發揮市場在資源配置上的基礎性作用；規范行業發展，保障企業處于正常的競爭規則之下，促進企業主體的健康、有序發展，增強企業盈利能力。

3、提高社會就業能力。就業是民生之本，是提高居民收入水平的根本。在推動國家政治體制、經濟管理體制改革的基礎上，應放寬社會資本投資限制，優化社會資本發展環境，促進社會資本進入金融、教育、醫療衛生、文化等領域，通過民營企業的大發展，提高我國社會整體的就業容納能力。

4、制定、落實收入增長政策措施。依據國家出臺的方針和政策，結合本地實際，制定本地區勞動者收入增長保障政策，加強政策措施的落實，不斷完善勞動者收入增長機制，加大勞動執法監察力度，依法保障勞動者的合法權益。

5、完善勞動者維權組織。進一步完善工會組織職能，發揮工會在保護職工權益方面的作用，鼓勵、支持和引導勞動者建立職工權益維護等各類組織，增強勞動者對勞動收入、工作環境等條件的議價和談判能力，引導勞方、資方開展工資談判等工作，促進勞動者收入同步于經濟發展和企業成長。

6、縮小勞動者收入差距。通過向高收入者征稅、向低收入者發放補貼等多種手段，縮小勞動者收入差距，防止少數人收入增長過快而大多數人收入增速較慢等不公平現象的發生，逐步改變勞動者平均收入水平較高而大多數普通勞動者收入水平較低的現象。

（責任編輯：張瓊芳）