轉讓方怠于履行登記協助義務的應對措施

麗水市國土資源局 葉隆生

轉讓方怠于履行登記協助義務的應對措施

麗水市國土資源局 葉隆生

在房地產登記中常會碰到這樣的情況，房地產轉讓后，轉讓方拒不到登記機關簽字蓋章，導致受讓方不能辦理產權證書。按理說，受讓方支付了價款，履行了其主要義務，轉讓方應當履行向買受人交付房地產義務。但由于房地產價格飚升，有的轉讓方受利益驅動，不愿意履行原合同，如受讓方不補償差價，拒絕到登記機關簽字蓋章、配合受讓方履行過戶手續。這既侵害了受讓方的合法權益，也給房地產登記工作造成極大被動，并可能引發信訪事件，影響政府形象。對于在房地產轉讓中，轉讓方怠于履行登記協助義務的問題，筆者認為，應當對此作出應對措施，以保障當事人合法權益，維護土地登記秩序。

一、履行登記協助義務是轉讓方的法定義務

《合同法》第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。”房地產轉讓合同的目的是受讓方取得標的物所有權或者使用權，這是轉讓方最基本的義務。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”不動產以登記為權利公示的方法，其物權的轉移須辦理變更登記，不論合同是否作出約定，轉讓方都應當協助受讓方辦理物權變更登記手續，并交付有關的產權證明文件。《土地登記辦法》第七條規定，除可以單方申請的九種情形外，土地登記應當由當事人共同申請。而土地使用權變更登記不在九種情形之列。《房屋登記辦法》第十二條規定，申請房屋登記，應當由有關當事人共同申請。而房屋變更登記不在此條除外之情形。為此，轉讓方應當全面履行法律規定的義務，積極配合受讓方辦理房地產權變更登記手續。

二、政府部門應當積極協調解決合同糾紛

違反法定義務，應當承擔法律責任。在房地產轉讓合同中，雖然更多的是追究違約責任，即便是法律有明文規定。但由此所引發的紛爭和信訪，擾亂了正常的政府工作秩序，應當引起政府部門的高度重視，妥善處理。一是建立聯席會議制度，由政府領導牽頭，國土資源、房產管理、信訪、法院、公安、監察等部門及所在鄉鎮、街道組成，對比較集中的此類問題進行專題研究解決，如果此類問題集中在某一個或幾個部門，則這些部門也應參與。二是由登記機關向當事人所在單位發函，由其所在單位出面做思想工作，督促當事人履行合同，并將函抄送信訪等部門。三是對于政府部門或國有企事業單位的工作人員或者黨員拒不履行義務，應當依黨紀政紀給予處分。相關專業人員也應依行業協會規章處理。四是登記機構應當對相關當事人做耐心細致的疏通解釋工作，并告知其維護權益的救濟途徑和方法。

三、可通過訴訟渠道維護權益

如果轉讓方拒不履行義務，受讓方可以轉讓方不完全履行房地產轉讓合同為由向人民法院起訴，要求轉讓方全面履行合同義務，以維護自己的合法權益。在此，由于轉讓方的不完全履行合同義務，使合同目的不能實現，但轉讓方有能力履行合同。根據《合同法》第一百一十條規定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行。對于轉讓方不愿意履行合同的行為，受讓方起訴到人民法院，人民法院判令雙方履行合同并在判決生效后，如果轉讓方不配合受讓方辦理過戶手續，受讓方可以向法院申請執行，法院裁定強制執行，并通知房地產登記機關直接辦理房地產過戶手續，這種情況下，不一定要雙方同時到房地產登記機關即可辦理產權過戶登記。受讓方還可以請求轉讓方承擔其他違約責任，如支付違約金、賠償損失。

四、進行公證

當事人轉讓房地產，簽訂合同后應當及時辦理變更登記手續。但如果當時不便辦理或其他非個人原因不能及時辦理，當事人在簽訂轉讓房地產合同時，雙方可以共同到公證機關申請公證，由公證機關對簽訂合同的合法性和真實性進行公證。一方當事人(受讓方)憑公證書到房地產登記機關進行登記時，可不需對方當事人(轉讓方)同時到達登記機關簽字蓋章，這樣，一則可以防止一方當事人因反悔而不履行協助登記的合同義務，可以減輕訴求負擔，二則可以避免因一方當事人在外而不便履行共同申請義務所帶來的麻煩。這可以作為共同申請的一種例外情形。