寧波市集體與國有房屋拆遷政策主要差異性剖析

寧波市國土資源局 謝建定 孫玉華

寧波市集體與國有房屋拆遷政策主要差異性剖析

寧波市國土資源局 謝建定 孫玉華

一直以來，寧波市房屋拆遷存在著集體與國有兩套政策體系，其兩套政策的差異性主要在補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)上，考慮到補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)問題對拆遷當(dāng)事人利益影響最大，為更好地平衡集體與國有土地拆遷補(bǔ)償安置政策，以市三區(qū)為例，就寧波市集體與國有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置政策差異性問題作一探討。

一、住宅用房拆遷補(bǔ)償安置情況

（一）集體與國有土地住宅用房拆遷安置方式差異

住宅用房拆遷的補(bǔ)償安置核心問題是安置方式。寧波市集體與國有土地住宅用房拆遷安置方式有一定的區(qū)別。集體土地住宅用房拆遷的安置方式有調(diào)產(chǎn)、貨幣和遷建安置三種，而國有土地住宅用房拆遷實(shí)行調(diào)產(chǎn)和貨幣安置。國有土地住宅用房拆遷相比集體土地少了遷建安置方式。經(jīng)對集體與國有土地拆遷政策的理解，在調(diào)產(chǎn)安置方式上集體與國有土地拆遷的差異性不是太大，而遷建安置又缺乏可比性，故下面著重對兩種土地性質(zhì)住宅用房拆遷的貨幣安置方式進(jìn)行對比分析。

（二）兩種土地性質(zhì)住宅用房拆遷貨幣安置區(qū)別

1、選擇貨幣安置再增加補(bǔ)償資金。選擇貨幣安置再增加補(bǔ)償資金是指在拆遷安置方式選擇中，如選擇貨幣安置方式的可以再增加一定的補(bǔ)償金。一是集體土地房屋拆遷，依據(jù)《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》（以下簡稱《條例》）第三十一條第三項(xiàng)及《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）第三十條的規(guī)定，在市三區(qū)的住宅用房拆遷時如選擇貨幣安置的可以再增加5%的拆遷補(bǔ)償資金。二是國有土地房屋拆遷，依據(jù)《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)被拆遷人選擇按市場價格實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模砂丛u估金額再增加10%的拆遷補(bǔ)償資金。如兩處住宅用房，土地性質(zhì)不同，經(jīng)評估貨幣補(bǔ)償金額均為100萬元，集體土地住宅用房可再增加5萬元補(bǔ)償資金，而國有土地住宅用房可增加10萬元，二者相差5萬元。故同樣的評估補(bǔ)償金額下，住宅用房拆遷貨幣安置再增加比例補(bǔ)償國有土地房屋要比集體土地房屋優(yōu)惠很多。

2、成套房增加的補(bǔ)償金。成套房增加的補(bǔ)償金是指被拆遷房屋屬于成套房屋的，應(yīng)予增加成套房補(bǔ)償金，這在集體土地房屋拆遷法規(guī)中缺乏規(guī)定。而國有土地房屋拆遷依據(jù)《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)成套住宅用房的被拆遷當(dāng)事人選擇按市場價格評估金額實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還可按評估金額的10%計發(fā)成套住宅補(bǔ)貼費(fèi)。如某被拆遷房屋按市場價格評估金額為100萬元，可另按房屋評估金額的10%增加成套住房補(bǔ)貼費(fèi)10萬元。分析現(xiàn)行集體土地與國有土地房屋拆遷的情況，大多數(shù)集體土地性質(zhì)房屋配套和結(jié)構(gòu)設(shè)施不會差于國有土地房屋拆遷中的成套房，有的農(nóng)村集體土地房屋配套設(shè)施較好，其價值不低于甚至要超過國有土地的成套房屋。到目前為止，集體土地房屋拆遷中缺乏關(guān)于成套房的相關(guān)規(guī)定，國有土地房屋拆遷政策規(guī)定成套房另增補(bǔ)償金，同集體土地房屋拆遷補(bǔ)償相比呈現(xiàn)了明顯差異，上述例子一戶房屋補(bǔ)償將近多了10萬元。

3、提前搬遷獎勵費(fèi)。提前搬遷獎勵費(fèi)是指在規(guī)定時間內(nèi)提前搬遷支付給被拆遷人的獎勵費(fèi)用。一是集體土地房屋拆遷，依據(jù)《條例》第三十七條的規(guī)定，被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)莫剟睢Ｄ壳埃鶕?jù)各區(qū)提供的資料，市三區(qū)獎勵標(biāo)準(zhǔn)為：海曙區(qū)90元/平方米；江東區(qū)200元/平方米；江北區(qū)每戶5000元。三區(qū)的最高標(biāo)準(zhǔn)為江東。如按江東區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，某被拆遷房屋合法建筑面積按100平方米算，則提前搬遷獎勵費(fèi)為2萬元。二是國有土地房屋拆遷，依據(jù)《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)住宅用房按房屋評估金額的10%計發(fā)提前搬遷獎勵費(fèi)，每戶低于2萬元的按2萬元計發(fā)。如某戶屬于江東區(qū)的房屋，被拆遷房屋合法面積為100平方米，按15000元/平方米計算，房屋總價值為150萬元，則該戶的提前拆遷獎勵費(fèi)為15萬元，二者相差13萬元。

綜上所述，同樣類型的集體與國有土地房屋拆遷，以100平方米合法面積為例，從上述三項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行比較來看，二者的補(bǔ)償金相差至少在20-30萬之間。

另外，不同土地性質(zhì)住宅用房的拆遷補(bǔ)償，還有過渡補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的差異，如市三區(qū)國有土地房屋拆遷過渡補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)政策規(guī)定為每月20元/平方米，實(shí)際操作中為每月25元/平方米，而集體土地房屋拆遷的過渡補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月10元/平方米。如某戶拆遷舊房面積按100平方米計算，則集體與國有土地拆遷過渡補(bǔ)貼二者相差1500元/月。

二、非住宅拆遷補(bǔ)償安置情況

（一）集體與國有土地非住宅拆遷安置模式的區(qū)別

非住宅用房拆遷的補(bǔ)償安置核心問題也是安置方式。寧波市集體與國有土地非住宅拆遷安置方式有所區(qū)別。集體土地非住宅拆遷，應(yīng)當(dāng)實(shí)行貨幣安置，在符合規(guī)劃以及市、縣市區(qū)人民政府規(guī)定的情況下也可以實(shí)行遷建安置。而國有土地非住宅拆遷實(shí)行調(diào)產(chǎn)或貨幣安置。由于集體土地非住宅拆遷少了調(diào)產(chǎn)安置，而國有土地少了遷建安置，二者均缺乏可比性。為此，下面著重就集體與國有土地非住宅拆遷的貨幣安置模式進(jìn)行分析比較。

（二）兩種土地性質(zhì)非住宅拆遷貨幣安置的區(qū)別

1、選擇貨幣安置的再增加補(bǔ)償資金。選擇貨幣安置再增加補(bǔ)償資金是指在拆遷安置方式選擇中，如選擇貨幣安置方式的可以再增加一定的補(bǔ)償金，與住宅拆遷相類同。集體土地房屋拆遷中的非住宅拆遷，對于選擇貨幣安置的再增加補(bǔ)償資金沒有相應(yīng)的規(guī)定。而國有土地非住宅拆遷，依據(jù)《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），市三區(qū)非住宅拆遷被拆遷人選擇貨幣安置的，可以按被拆遷房屋的評估金額再增加一定比例的補(bǔ)償資金，商業(yè)用房增加比例為10%-50%，辦公、工業(yè)及倉儲用房增加比例為10%，如被拆遷房屋的評估金額按100萬元計算，10%相當(dāng)于增加10萬元補(bǔ)償金，二者差異很大。

2、設(shè)施、設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)。拆遷非住宅會涉及設(shè)施設(shè)備的補(bǔ)償問題。《條例》規(guī)定，對于被拆遷房屋中無法恢復(fù)使用的電梯、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備等重大設(shè)施設(shè)備，在評估機(jī)構(gòu)按照重置價結(jié)合成新后予以補(bǔ)償，假設(shè)設(shè)施、設(shè)備的重置價為100萬，結(jié)合成新系數(shù)為0.8，則其補(bǔ)償金為80萬。而國有土地非住宅房屋拆遷，依據(jù)《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），對于非住宅的設(shè)施、設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)，由被拆遷人自行處置生產(chǎn)設(shè)備的，按重置價結(jié)合成新的40%予以補(bǔ)償，即可以理解為除了按重置價結(jié)合成新的40%予以補(bǔ)償外，還可以將設(shè)施、設(shè)備自行處理。假設(shè)設(shè)施、設(shè)備的重置價為100萬，結(jié)合成新系數(shù)為0.8，再按40%折算后還可獲得32萬補(bǔ)償，此外，還可以對原設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行處置，該處置權(quán)可以理解為相當(dāng)于另增加80萬元的補(bǔ)償，這樣二者合計的總補(bǔ)償費(fèi)為112萬元。由上述集體與國有土地非住宅的設(shè)施、設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)分析對比，國有要比集體土地的非住宅拆遷多出32萬元。

3、提前搬遷獎勵費(fèi)。集體土地非住宅拆遷，依據(jù)《條例》第三十七條的規(guī)定，被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)莫剟睢５壳笆腥齾^(qū)對非住宅提前搬遷獎勵尚沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。而國有土地非住宅拆遷，依據(jù)《寧波市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置若干規(guī)定》（甬政發(fā)[2008]94號），非住宅用房按房屋評估金額的3%計發(fā)提前搬遷獎勵費(fèi)。如非住宅用房按房屋評估金額100萬，則另行可增加3萬元的提前獎勵費(fèi)。

綜上所述，寧波市集體與國有土地房屋拆遷，在同樣適用貨幣安置的條件下，二者具有較大差異性。雖然二者的土地性質(zhì)不相同，但作為使用者來說，具有類同的房屋使用價值。為此，我們對于集體與國有土地房屋拆遷實(shí)際操作上，應(yīng)從結(jié)合多方的因素考慮充分當(dāng)?shù)囟咄恋匦再|(zhì)房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的平衡，這樣將有利于地區(qū)性拆遷工作的有力推進(jìn)。