土地登記委托代理申請如何辦理
——解讀《土地登記辦法》中的代理

溫州市國土資源局 陳矯健

土地登記委托代理申請如何辦理
——解讀《土地登記辦法》中的代理

溫州市國土資源局 陳矯健

申請人在申請土地登記時，時常會委托他人代理。為解決委托代理的真實性問題，不少地方的土地登記辦理人員要求申請人當場寫授權委托書，這樣的做法是否可行？

首先，要求申請人當場寫授權委托書與代理制度相悖。代理制度的設置原本是為方便行政相對人，如果要申請人當場寫授權委托書的話，這樣的代理就失去原有的價值，因為申請人都已經到場了，要求其當場寫授權委托書，還不如直接要求其填寫申請書和提供相關申請材料。所以，如果這樣的申請事項仍然還需要他人代理的話，只能說土地登記機關的服務工作沒有做好，申請人不能便捷獲取相關辦理事項的信息，或是土地登記機關的辦事流程設置不合理，申請人不能便捷的解決申請事項。

其次，解讀《土地登記辦法》中的代理。在《土地登記辦法》中涉及代理的條款有第九、十條規定：“申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：……前款第（四）項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。未成年人的土地權利，應當由其監護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交監護人身份證明材料。”上述規定可以看出，申請人自己申請土地登記為一般原則，代理則是例外。即除申請辦理未成年人土地登記的必須代理外，其他的一般由申請人自己申請。

當然，申請人也可以委托代理，根據《土地登記辦法》十一條規定：“委托代理人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交授權委托書和代理人身份證明。代理境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當經依法公證或者認證。”也就是說如果申請人選擇委托代理的，除代理境外授權委托書和被代理人身份證明需要經依法公證或者認證外，其他的委托代理，只要代理人提交本辦法第九條規定的材料和授權委托書及代理人身份證明，就可以認定其委托代理的事實。但是，土地登記機關還是懷疑授權委托書的真實性。當然 ， 懷疑沒錯，因為土地登記機關要履行審查職責，如果發現授權委托書中的委托人簽名的筆跡明顯有問題，經辦人員可以要求代理人補正，但不能因此而想當然地要求委托人當場寫授權委托書，否則就失去代理的意義，同時要求其當場寫授權委托書沒有法律效益。

再次，土地登記委托代理審查的重點。授權委托書的真實性確實難以確定，就算是經公正的代理境外授權委托書也可能存在偽造。但是，代理人的身份一般是可以查明的，只要查明了代理人的身份，就算是授權委托書不真實（沒有委托人簽字認可），也可以基本上確定其授權委托是否真實，因為委托代理人申請土地登記的，除提交授權委托書和代理人身份證明外，還要提交土地登記申請書、申請人身份證明材料、土地權屬來源證明、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標、地上附著物權屬證明、法律法規規定的完稅或者減免稅憑證等材料，而這些材料的真實性及相互印證足可以判斷其代理的真實與否。從中可以看出土地登記委托代理制度的缺陷或漏洞，對不涉及不動產交易的土地登記申請，即便沒有委托人簽字認可不會出現任何問題，因為就算授權委托書是偽造的，也不影響真正權利人獲取土地登記；但如果涉及不動產交易或處置行為，就很有可能造成權利人財產損失。所以，對涉及不動產交易或處置行為的登記申請不應實行委托代理。