公司房產轉移納稅籌劃

麥寶洪

納稅籌劃也稱稅務籌劃、稅收籌劃，是指企業（自然人、法人）依據所涉及到的現行稅法，在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運用企業的權利，根據稅法中的“允許”和“不允許”、“應該”與“不應該”以及“非不允許”與“非不應該”的項目、內容，對經營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃和對策。

納稅籌劃的途徑主要包括選擇低稅負方案和滯延納稅時間兩種，選擇低稅負方案是指在多種納稅方案中選擇稅負低的方案，也就意味著選擇低的稅收成本；滯延納稅時間是指納稅期的滯延，相當于企業在滯延期內得到一筆與滯延稅款相等的政府無息貸款。筆者現就工作中遇到的一個房產內部轉移的案例，如何選擇低稅負方案進行納稅籌劃進行探討。

深圳甲公司擁有A房產一棟，該房產為1993年1月1日自建房，建造成本為4000萬元人民幣（其中：房屋建造成本為3000萬元，土地購置成本為1000萬元），2010年12月31日累計折舊為3420萬元，凈值為580萬元。2010年10月1日，經甲、乙雙方協商，甲公司擬轉讓A房產給本市的乙公司（乙公司可以是甲公司的子公司，也可以是與甲公司不存在關聯方關系的公司），房產轉讓基準日為2010年12月31日，轉讓價為60000萬元，經評估機構進行評估，不含土地的房產評估價格為10000萬元，就此房產轉讓事宜，甲公司財務部根據國家有關稅收政策，向公司管理層提交了A房產轉讓納稅籌劃方案：

方案一：現金收購方案：乙公司用現金收購甲公司房產；方案二：甲公司分立合并方案：甲公司先把房產分立到新公司，再由乙公司吸收合并持有甲公司房產的新公司。并對該兩種方案進行了納稅分析，如下：

方案一：現金收購方案

1.根據《財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅（2003）16號）第20條規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額（在能提供購房發票的情況下），如果是自建的房子在銷售時除按銷售額全額計算銷售不動產的營業稅外，還應該按3%全額計征建筑業的營業稅。

2.根據《深圳市地方稅務局關于印發土地增值稅征管工作規程的通知》（深地稅發（2009）24號）有關銷售舊房的土地增值稅計算規定如下：

（1）單位和個人自建或購買的房地產1年后轉讓適用舊房轉讓政策。

（2）轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。按評估價作為扣除項目，是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

（3）納稅人轉讓舊房及建筑物，如果土地使用權價款與房產建造價格無法區分，不能取得房產建造評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。

（4）以評估價作為扣除項目的，按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。主管稅務機關受理后對評估機構資質情況進行審核，對符合條件的房地產評估機構出具的評估報告主管稅務機關將可予以采信，準予作為土地增值稅扣除項目。

土地增值稅計算假設此次計算土地增值稅，只考慮購置或建造成本（原值）、轉讓時所涉及的稅費，不考慮其他因素的影響。

方案二：甲公司分立合并方案：甲公司先把房產分立到新公司，再由乙公司吸收合并持有甲公司房產的新公司

1.甲公司分立涉稅情況

?

?

注1：營業稅：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則規定，營業稅的征收范圍是指提供營業稅暫行條例規定的應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的行為。提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的行為，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。有償是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。因此，根據以上規定，企業分立涉及的房產、土地分割不屬于營業稅征收范圍，也未取得任何經濟利益，不征收營業稅。

注2：印花稅：根據《財政部 國家稅務總局關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》（財稅[2003]183號）規定，以合并或分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。

注3：契稅：《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅 [2008]175號）（執行期限為2009年1月1日至2011年12月31日）規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

注4：土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。根據上述規定，企業分立過程中，對房產、土地的分割，沒有取得任何經濟利益。因此，不繳納土地增值稅。

?

注5：企業所得稅：分立如適用《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）所得稅處理的特殊性規定，則不需要繳納企業所得稅。

2.乙公司吸收合并甲公司分立的新公司涉稅情況

注6：根據《深圳市地方稅務局關于企業合并兼并有關營業稅問題的批復》（深地稅發[2001]64號）規定，企業的兼并行為，是由若干個企業合并在一起，組成一個新的企業，被兼并方的人、財、物及債權債務均轉移到兼并方。從企業兼并的情況來看，被兼并方并不因其被兼并而取得收入，只體現權益的轉移，故不應把被兼并方視作“賣方”，兼并方視作“買方”。因此，企業在合并、兼并過程中，發生資產（如不動產、無形資產、存貨等）的轉移，不應視作銷售不動產、轉讓無形資產或銷售貨物的性質征收流轉稅。

注7：印花稅：根據《財政部 國家稅務總局關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》（財稅[2003]183號）規定，以合并或分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。

注8：契稅：《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅 [2008]175號）（執行期限為2009年1月1日至2011年12月31日）規定，兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

注9：土地增值稅，根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第三條關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題規定：“在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”

注10：企業所得稅：合并如適用《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）所得稅處理的特殊性規定，則不需要繳納企業所得稅。

3.結論

方案二：甲公司分立合并方案中的分立、合并在滿足上述稅法前提下，可免繳營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅及企業所得稅。

經過對方案一與方案二的稅費比較，方案二在符合稅法規定免稅或不征稅的條件下進行分立及合并無稅費成本。為此，甲公司A房產轉移到乙公司采用方案（二）利用稅收優惠政策可節約稅款約33880.58萬元。