我國城鎮化與商品住宅價格關系研究

李培軍

(東北財經大學 統計學院，遼寧 大連 116025)

一、引 言

城市化是經濟增長和人類文明發展的重要階段，已經成為當今世界歷史發展不可逆轉的潮流。它表現為人口向城市的集中、城市數量的增加、規模的擴大以及城市現代化水平的提高，是社會經濟結構發生根本性變革并獲得巨大發展空間的體現。在新經濟和全球化浪潮的推動下，我國城市化正以前所未有的速度發展，2009年我國城市化水平為46.60%，已進入國際上公認的城市化水平從30%向70%推進的加速發展時期。城市化的迅速發展對中國經濟產生了巨大的影響，房地產業也伴隨著城市化進程持續發展，日益成為城市化進程中最重要，也是具最有研究價值的領域之一。我國十二五規劃綱要中提出要促進區域協調發展，積極穩妥推進城鎮化。在城鎮化進程中，大量人口轉移到城鎮，極大促進了城鎮的住房需求，由此也帶動了房價的上漲。由于目前我國商品住宅價格上漲速度過快、價格過高，使得許多人在房子面前望而卻步，而房價過高、漲幅過大又會阻礙城鎮化的快速發展。因此，研究我國城鎮化與商品住宅價格之間的關系，對其存在的問題尋找解決的對策和辦法是十分必要的。

我國城鎮化水平的現狀是［1］:1978年，我國城鎮化水平只有17.92%，2009年達到了46.60%，31年來增長了1.54倍，城鎮化水平有了很大提高。2010年4月，中國社會科學院發布的《宏觀經濟藍皮書》顯示，目前我國城鎮化正處于加速發展階段，年增長率約為1.09%。我國將在2013年左右結束快速城鎮化過程，城鎮化率將達到47.93%—53.37%。但我國城鎮化水平仍遠遠低于發達國家85%的平均城市化水平，也低于世界55%的平均水平。

我國商品住宅價格的現狀是房地產價格持續高漲，根據統計數據計算可得，剔除價格上漲因素，2009年四個季度全國商品住宅銷售價格與去年同期相比，分別上漲了16.28%、21.02%、29.72%、21.93%［2］。從1998年住房制度改革以來，我國商品住宅價格持續上漲，尤其是從2003年開始，上漲幅度較大。其中2008年受全球金融危機的影響，房價略有下降。央行在2008年三次下調金融機構人民幣存貸款基準利率，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，下調個人住房公積金貸款利率等一系列調控政策出臺后，2009年商品房價格又有了很大幅度的上漲。2009年全國平均房價為3 800元/m2，北京、上海、廣州、深圳等一線大城市平均房價分別 達 到 13 940 元/m2、17 860 元/m2、9 222元/m2、15 000元/m2。2010年 4月和 9月，盡管中央政府和央行先后兩次出臺針對房地產價格的宏觀調控政策，但我國樓市卻迎來了有史以來的第二個好年景。據國家統計局2010年12月10日發布的《2010年1—11月全國房地產市場運行情況》，2010年1—11月，全國商品房銷售面積8.25億m2，同比增長9.80%;商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.50%，其中，商品住宅銷售額增長12.80%。目前，我國一線城市的商品住宅價格仍然居高不下，調控的結果收效甚微。

本文借鑒國內外學者已有的研究成果，通過大量觀察全國36個大中城市1998—2009年的相關數據，選擇商品住宅銷售價格、城市化水平土地交易價格指數、城鎮家庭人均可支配收入等指示建立固定效應模型，分析我國城鎮化與商品住宅價格之間的關系。

二、我國城鎮化水平與商品住宅價格的關系分析

本文參考國內外學者對城鎮化與房地產價格關系的研究方法［2］。實證研究分為兩個部分:一是對時間序列數據進行研究，建立EBA模型證明城鎮化與商品住宅價格之間是否存在顯著的穩健關系;二是通過面板數據研究，建立固定效應模型研究城鎮化對商品住宅價格的影響程度。

1.變量的選擇及數據說明

根據上述模型中的解釋變量、被解釋變量的設定要求，考慮變量的涵蓋內容以及其數據來源的可靠性、可取性，將模型中有關變量的度量定義如下:

(1)城鎮化水平的度量。到目前為止，理論研究界測定城鎮化水平通常用城鎮人口占總人口的比重來表示 (UL)。

城鎮化水平 (UL)=城鎮人口數/總人口數

(2)商品住宅價格的度量。本文的研究對象主要是住宅商品房市場，因而選擇商品住宅銷售價格作為對商品住宅價格 (P)的度量。

P=商品住宅銷售額/商品住宅銷售面積

(3)影響商品住宅價格的其他變量。由于影響商品住宅價格的因素較多，為了保證所建模型的合理性和有效性，還需選擇影響商品住宅價格的其他因素作為解釋變量進入模型。

①需求變量:城鎮居民人均可支配收入(INC);價格預期 (YQ)。本文選擇房地產市場綜合景氣指數作為價格預期。

②供給變量:交易價格 (LP);住宅本年新開工面積 (SM);住宅本年竣工面積 (JM);材料購進價格指數 (CLP);房地產開發投資額(INV)。

③宏觀經濟變量:金融機構貸款利率 (5年以上)(R)。

(4)數據來源。本文所有數據均來自中經網統計數據庫、中經網產業數據庫、國家統計局發布的國民經濟和社會發展統計公報、相關統計年鑒。

2.基于EBA模型的相關分析

EBA模型 (Extreme Bounds Analysis)是多元線性回歸模型，它的特點是在回歸分析中，可隨著條件變量集的逐步改變來檢驗回歸系數的穩定性，主要用于經濟變量的靈敏性分析。應用EBA模型通常需分兩步進行:

第一步，將與模型有關的解釋變量分為三類:一類是目標變量 (M)，即研究者所關注的變量;二類是核心變量集，用I表示，是與因變量直接相關的解釋變量集;三類是條件變量集，用Z表示，是對因變量有影響的解釋變量。引入條件變量集的目的是為了確定目標變量回歸系數的可能取值范圍，其中核心變量和條件變量要根據已有的研究成果以及經濟理論來確定。確定三類變量后，EBA模型可表示為:

首先估計因變量Y對目標變量M和核心變量集I的回歸方程:

式 (2)為基礎回歸。如果目標變量的系數β在統計上是顯著的，則進行下面的第二步;如果β在統計上不顯著，說明模型設置有偏誤或目標變量與被解釋的變量沒有顯著的關系，則不需要進行第二步。

第二步，對模型 (1)進行多相關估計，即對條件變量集Z中所有變量的所有可能線性組合進行回歸，從中找出目標變量回歸系數β的最大值 βmax和最小值 βmin，如果它們的符號相同，且β、βmax和βmin三者在回歸模型中都是顯著的，則認為目標變量的回歸系數是穩定的。

以下采用我國1998年第一季度至2010年第二季度的時間序列數據，建立EBA模型對城鎮化和商品住宅價格關系進行研究，驗證它們之間是否存在顯著的穩定關系。

首先將商品住宅銷售價格、土地交易價格、城鎮家庭人均可支配收入、住宅房地產額、住宅施工面積、住宅竣工面積分別以消費價格指數平減后取對數為其彈性，將材料價格指數減100表示增長率。

然后建立被解釋變量與目標變量集和核心變量集的回歸方程，估計結果如表1所示。

表1 回歸模型估計結果

由表1可知，目標變量 (城鎮化水平)的回歸系數在0.05的顯著性水平下是顯著的，可以繼續第二步的分析。將上述回歸方程中加入條件變量集后潛在變量的各種線性組合，確定城鎮化水平回歸系數的可能取值范圍，其最大取值、最小取值及檢驗結果，如表2所示。

表2 EBA回歸模型分析結果

由表2可知，目標變量最大回歸系數為0.0465，P值為0.0000，在0.05的顯著性水平下顯著;目標變量最小回歸系數為0.0211，P值為0.0354，在0.05的顯著性水平下顯著，且最大值與最小值符號一致都為正值。因此可以證明城鎮化水平與商品住宅價格之間存在正向顯著的穩定關系，即在現階段城鎮化水平的提高會引起商品住宅價格的上漲。

3.基于面板數據的分析

面板數據含有橫向、縱向和指標數值三維信息，面板數據模型既能反映某一時點各個個體數據的規律，也能描述每個個體隨時間變化的規律，它集成了時間序列和截面數據的共同特點。面板數據模型已經成為近年來計量經濟學的重要研究方法之一，其基本形式為:

yit=αit+xitβit+εit，

式中，yit是因變量，xit為k×1維解釋變量向量，N為個體截面成員個數，T為每個截面成員的觀測時期數，參數αit表示模型的常數項，βit表示對應于解釋變量向量xit的k×1維系數向量，k表示解釋變量個數，隨機誤差項 εit～iid( 0，σ2)。

現仍采用全國36個大中城市1998—2009年的面板數據，建立固定效應模型，研究城鎮化水平對商品住宅銷售價格的影響程度。

根據變量之間的相關關系選擇如下指標:被解釋變量為商品住宅銷售價格 (P)，解釋變量依次為城鎮化水平 (UL)、土地交易價格指數(LP)、城鎮家庭人均可支配收入 (INC)、住宅房地產投資本年完成額 (INV)、房屋施工面積(SM)、住宅竣工面積 (JM)、商品住宅銷售面積(XM)。

為使數據的處理簡化，對商品住宅價格、城鎮家庭人均可支配收入、住宅房地產投資本年完成額以消費價格指數進行平減，將平減后的數據取對數，同時將房屋施工面積、住宅竣工面積、商品住宅銷售面積數據取對數，并將土地交易價格指數減100，變為增長率，所有數據都表示變化率。

據此建立的全部變量個體固定效應模型是:

式中，Pit為 i市第 t年的商品住宅價格;ULit為i市第t年的城鎮化水平;Xit為影響商品住宅價格的其他因素，包括土地交易價格指數(LP)、城鎮家庭人均可支配收入 (INC)、住宅房地產投資本年完成額 (INV)、房屋施工面積(SM)、住宅竣工面積 (JM)、商品住宅銷售面積 (XM);δi為代表城市的虛擬變量向量，用于控制個體固定效應;εit為誤差項。

對被解釋變量和解釋變量建立個體效應模型，利用統計分析軟件Eviews進行回歸分析，對所有解釋變量中表現不顯著的變量進行剔除修正，剔除的變量有:房屋施工面積 (SM)、土地交易價格指數 (LP)、住宅房地產投資本年完成額 (INV)、住宅竣工面積 (JM)，并對模型進行F檢驗和Hausman檢驗，最終得出的固定效應模型估計結果，如表3所示。

表3 固定效應模型估計結果

基于面板數據建立的固定效應最終模型方程式為:

由 (5)式可以得出，城鎮化水平(ULit)和商品住宅價格(Pit)之間存在顯著的正向關系，城鎮化水平每提高1%，商品住宅價格則上漲0.192%，表明城鎮化水平的提高會促進商品住宅價格的上漲;城鎮家庭人均可支配收入提高1%，商品住宅價格上漲1.086%，說明城鎮家庭人均可支配收入的增加使消費者對住房有效需求增加，從而促進商品住宅價格的上漲，而且影響較大。

綜上可見，城鎮化與商品住宅價格之間存在長期的均衡關系，城鎮化水平與商品住宅價格之間存在顯著的正向關系，城鎮化水平和城鎮家庭人均可支配收入和商品住宅價格之間也存在顯著的正向關系，城鎮化水平的提高，城鎮家庭人均可支配收入的提高都會增加住房的有效需求，從而促進商品住宅價格的上漲。

三、城鎮化與房地產業協調發展的政策思路

1.要以經濟增長為基礎，促進城鎮化進程和房地產業發展

目前，我國城鎮化水平不高，低于世界平均水平的現狀要求我們要大力推進城鎮化，同時我國房地產業起步晚，發展時間較短，市場上存在房價過高而且漲幅過大等諸多問題，房地產業需要向成熟的方向發展。實證分析表明，當人均可支配收入提高時，使得農村人口有能力向城鎮轉移，人口的轉移和原城鎮居民對住房要求的提高會增加房地產市場的有效需求，從而促進城鎮化水平的提高，促進房地產業的發展。因此，無論是城鎮化水平的提高還是房地產業的發展，都必須以經濟增長為基礎，以經濟增長帶動城鎮化的發展，并以此促進房地產市場的不斷成熟。

2.正確處理城鎮化進程中房價的上漲問題

城鎮化是現代化的必由之路。我國目前城鎮化水平還不到50%，對照世界發展中國家的平均水平差距也比較大，而且我國城鎮化水平正處于加速發展階段，在這一過程中，由于農村人口向城鎮轉移所產生的對房地產需求將是長期的。同時，由于土地的供給是剛性的，政府的“土地財政”使得城市建設用地將受到一定的限制，因此可以認為房地產價格的上升將是長期的。由本文的實證分析結果也顯示城鎮化水平與商品住宅價格之間存在正向顯著的穩定關系。現階段城鎮化水平提高會引起商品住宅價格的上漲，只有當城鎮化水平達到一定程度的時候，房地產價格才會出現下降的趨勢。

3.在城鎮化進程中要明確房地產業的作用與責任

處于快速發展時期的城鎮化給房地產業帶來巨大需求，決定了在今后一個相當長時期內房地產業的一項重要功能是為城鎮化服務，所以房地產業要在以下幾個方面肩負起推動城鎮化科學發展的重任:(1)發揮巨大的產業帶動作用。房地產業的重要特征之一是其關聯性強，產業鏈長，通過房地產業可以開辟新的就業渠道，解決在城鎮化進程中農村人口的就業問題，有利于促進經濟的快速發展。(2)推動城市可持續發展。由于中國人口基數大，人均資源相對短缺，經濟發展和技術水平較為落后，就必須走可持續發展的道路。伴隨著中國城鎮化進程的加快，城鎮用地需求將呈現大幅增長的趨勢，作為國民經濟的支柱產業，房地產業的發展必須樹立可持續發展觀，按照可持續發展原則利用有限的土地資源，最大限度減少土地資源的浪費，使得土地資源得到合理有效的利用。 (3)高度關注民生問題。隨著城鎮化進程的快速推進，城鎮居民對居住環境、住房質量等提出了更高的要求，這就要求房地產業能夠滿足市場需求，提供更多高品位的住宅。但目前中國經濟發展的非均衡性使得房價過高，在這樣的背景下，房地產業要在積極提高產品質量和服務質量、滿足城鎮化加速時期居民不斷升級住房需求的同時，堅持與社會協調發展的理念，關注民生，更多地參與解決民生問題的保障房、經濟適用房、廉租房等保障性住房建設，為促進經濟的可持續發展做出貢獻。

4.促進城鎮化和房地產市場的和諧發展

城鎮化擴張速度過快，可能會造成房地產開發過度，致使土地資源緊缺，房地產發展將最終受到制約;而房地產價格過高，房價上漲過快，開發結構不合理，則最終將也會抑制城鎮化進程。因此必須協調城鎮化與房土地業的發展速度及幅度，使二者得以協調發展。(1)適度控制城鎮化的發展進度，避免城鎮化的發展脫離經濟發展水平的支撐，特別是控制特大城市和大城市的發展規模。(2)大力發展中小城鎮建設。目前我國中小城鎮的發展有所改觀，但是土地利用不夠充分，閑置和浪費土地較多，有很大的開發潛力，因此在現有的基礎上有效開發和合理利用土地是很有必要的。(3)要改革土地財政政策，建議用土地交易增值稅、房產稅的方式來替代目前的土地出讓金和政府在住房上的收費，同時通過房產稅抑制不合理的投資需求，加大房屋持有者的成本。

［1］高佩義.城市化發展導論［M］.北京:中國財政出版社，2009.6-262.

［2］高鐵梅.計量經濟學分析方法與建模［M］.北京:清華大學出版社，2009.267-369.