試論我國住房保障體系的建設(shè)

王易塵

摘 要：近幾年來，隨著我國商品房價格的持續(xù)上漲，中低收入家庭改善住房難度加大。為了改善城市居民的居住條件，國家出臺了一系列的政策措施，以求問題的逐步解決。文章在分析我國住房保障體系建設(shè)中的問題的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：住房保障體系 存在問題 對策建議

中圖分類號：F290 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）06-286-01

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房價高漲逐漸成為全國性普遍存的熱點問題?？梢哉f，房地產(chǎn)市場對整個社會領(lǐng)域的影響是重大的，解決中低收入人群的住房問題，不僅是解決房產(chǎn)領(lǐng)域問題的關(guān)鍵，更是穩(wěn)定社會的重要問題。從國家加強宏觀調(diào)控以來，中央政府出臺了一系列住房保障政策，以廉租住房解決最低收入人群的住房困難；嚴(yán)格限定中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；運用土地、信貸等手段，以保障中低收入家庭的住房困難。這些舉措表明了政府對建立和完善住房保障體系的決心。

一、住房保障體系的問題分析

1.住房保障覆蓋面較小，保障性住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足。面對眾多的住房保障需求，住房保障供應(yīng)體系中廉租房和經(jīng)濟適用房的供應(yīng)覆蓋比率非常低，廉租住房的保障率尚不足5%，經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資的5%左右。2004年和2005年經(jīng)濟適用房開發(fā)投資均為負(fù)增長。經(jīng)濟適用房開發(fā)投資占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降，從2002年占住宅開發(fā)投資的11%下降到2005年的5.2%。

2.重購買輕租賃。目前主要的保障供應(yīng)方式為經(jīng)濟適用房，是通過購買產(chǎn)權(quán)解決居住問題，因定位模糊，管理粗放，在不少城市發(fā)生了嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，政府花了大量資金，傾斜政策的效應(yīng)卻未落在真正需要支持的低收入家庭。

3.住房保障缺乏穩(wěn)定的資金渠道。很長一段時間，廉租房制度未建立穩(wěn)定的資金渠道，財政體系遲遲未能明確地將住房保障納入財政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立制度性財政資金供應(yīng)計劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主要渠道，缺乏穩(wěn)定的資金渠道成為廉租房制度推進的瓶頸。

4.退出機制不完善，經(jīng)濟適用房缺乏流動性。由于住房保障制度的退出機制不完善，特別是以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式，容易產(chǎn)生福利固化的問題。經(jīng)濟適用房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C制，購買經(jīng)濟適用房的家庭在收入提高后如果已不再符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，由于缺乏相應(yīng)的退出機制而無法操作，即使有退出機制的規(guī)定，如實物配租形式的廉租房，其退出機制在現(xiàn)實中也往往很難執(zhí)行。因此，一旦享受了經(jīng)濟適用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相當(dāng)一部分住房保障資源未能滾動使用在最需要住房的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。

二、對完善住房保障體系的建議

1.調(diào)整和完善住房公積金制度。隨著住房市場化機制的不斷發(fā)展，建立多層次、多渠道的住房保障體系的要求也日益迫切。為進一步發(fā)揮住房公積金制度所具有住房金融支持和住房保障功能，需要推進以下改革。（1）適當(dāng)加大繳存比例，適當(dāng)提高職工收入中用于住房消費的比重。目前我國職工工資中住房消費含量普遍不足，國外如新加波公積金的繳存比例已從10%提高到40%，而我國目前這一比例還是8%~12%。因此，提高繳存比例才能更好滿足貸款需求。（2）改進住房公積金貸款管理辦法，提高其利用效率。目前，我國住房公積金的住房金融支持作用沒有得到充分有效地發(fā)揮。（3）以“精簡、效能、便利”為目標(biāo)推進住房公積金管理中心的機構(gòu)改革。目前，各地住房公積金管理中心的職能無疑是資金歸集、管理和支取等相對簡單的業(yè)務(wù)，完全可以由商業(yè)銀行托管上述業(yè)務(wù)。

2.建立穩(wěn)定性保障住房的資金來源制度。既然中央財政要60%、地方財政要70%用于民生，參照國際經(jīng)驗，建議將住房保障支出占GDP1%列入財政支出范疇。

3.加強中央和地方政府的共同責(zé)任。由于住宅是基本生活需求的組成部分，并具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)。因此，政府從社會保障和收入分配的角度出發(fā)必須進行干預(yù)。由于社會保障和收入分配主要是中央政府的職責(zé)，因此，住房保障首先是中央政府的責(zé)任。但是由于住宅不具有空間上的流動性，地方政府也有不可推卸的責(zé)任。這樣把住房保障作為中央政府和地方政府的共同責(zé)任，提高政府的重視力度，通過立法使住房保障的主體、責(zé)任、實施方式和住房標(biāo)準(zhǔn)等問題都有法可依、有章可循。

4.完善住房保障供應(yīng)體系，加快發(fā)展經(jīng)濟租用房。從租用和購買方式比較看，租用是與支付能力低的需求相匹配的解決方式。住房保障制度的實質(zhì)內(nèi)容是保障居住權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)，即解決的是有房住的問題，住房供應(yīng)體系中低端的供應(yīng)可以通過租用方式實現(xiàn)。租用方式容易解決保障房供應(yīng)和保障房需求錯配的問題，可以剔除有更高收入能力的家庭購買住房產(chǎn)權(quán)的需求和追求資產(chǎn)升值的投資性購房需求，從而提高住房保障政策有效性。租賃方式便于實現(xiàn)住房保障的退出機制，通過保障性房源的封閉運行、重復(fù)循環(huán)利用，提高政府住房保障投入資金的使用效率。

5.實施經(jīng)濟租用房政策，使保障住房能夠流轉(zhuǎn)起來，發(fā)揮保障住房的最大效用。“經(jīng)濟租用房”又稱“經(jīng)濟性租房”，是指政府持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場租金價格，居住條件好于廉租房，是專為解決特定人群居住問題設(shè)定的。也就是說，“經(jīng)濟租用房”可理解成廉租房的升級，提供給不符合廉租房申請條件而住房確實存在困難的人群，也就是城市的“弱勢群體”。

6.完善保障住房的各種配套設(shè)施，使中低收入居民不僅有房可住，而且要住得方便。這就要求保障住房的選址一定要在交通相對便利，基礎(chǔ)設(shè)施相對完善，而且經(jīng)濟發(fā)展有一定基礎(chǔ)的地方。這樣才能更好地解決低收入人群出行、就業(yè)問題。

（作者單位：瑞安市住房改革委員會辦公室 浙江瑞安 325200）

（責(zé)編：鄭釗）