試論房地產項目工程造價控制

金國建

摘 要：房地產項目工程的造價控制，是房地產開發公司的重要工作，它關系到房地產開發公司的生存和發展。搞好房地產工程項目的造價控制，必須從項目前期設計、堅持施工單位的信譽、等級制度、加強施工合同管理、嚴格材料設備管理、推行項目監理制度等多方面加強工作，使造價控制落到實處，有效改變工程決算超預算的被動局面。

關鍵詞：房地產 造價控制 控制環節

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）06-280-01

近年來我國城市商品房價格居高不下，成為人們關注的重大民生問題。按照國家對房地產市場“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”的總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環境，同時將房地產價格有效地控制在合理范圍內，控制成本，發揮房地產業發展拉動國民經濟發展的“帶動效應”，形成國民經濟發展的良性循環，是經濟、社會發展的熱點問題。

影響房地產成本涉及土地供應、拆遷周期及資金供給等很多不確定因素。而在建設中不斷完善房地產業內部項目管理，降低造價，是整個房地產行業內部急待解決的問題。

一、搞好項目前期設計

房地產項目工程設計對工程造價的影響占75%~95%以上。因此提高前期設計質量，保證測量數據的準確性，避免重大變更，是有效控制造價的關鍵。具體做法為：一是要進一步加強開發企業前期設計階段的人員技術力量，確保前期工作有序推進。二是建立競爭機制，運用招投標方法優選勘察單位，力求技術經濟指標合理化，達到全程有效控制工程造價目標。

二、堅持施工單位信譽、等級制度

過去在房地產項目組織施工建設中，很多企業主要通過邀請招標、分包選擇施工隊伍，在具體操作過程中，發現依然存在無等級的企業掛戶、項目被分包給無信譽單位施工等現象，企業管理亂，協調難度大，是工程成本高的重要原因。因此，提倡房地產開發項目實行招投標，對報名單位建立信譽、等級制度，提高門檻，對報名單位以往業績進行跟蹤考核，起到對項目施工的保證作用。首先是項目分階段對參于建設的單位制定信譽等級制度。從勘探單位、設計單位、施工單位、監理單位等，組織開發項目者按照不同的階段，對入圍的單位進行信譽篩選，確保隊伍的質量；其次是每年對本企業開發投資的建設項目的參與單位，進行年審，認真考核，建立“項目入圍候選名冊”，做到長效管理；再次是建立網上追蹤，對信譽良好隊伍給予公布，增加其知名度。對信譽差，生產項目低劣或采用不正當手段入圍的隊伍，列入“黑名單”，直接取消其獲得參與開發建設招標的報名資格。

三、嚴格材料設備采購環節

在房地產項目建設中，材料供應投資在施工階段幾乎占了投資總額的60%以上，房地產公司為了追求利益的最大化，一般確定材料設備由甲方供應。而材料采購、材料計價是易生腐敗、增加成本的重要環節之一。

因此，開發單位要做到：首先是嚴格材料設備采購程序，及時掌握產品的數量、性能要求、規格型號等。其次招標文件是供應商投標和發包方評標、合同簽訂的依據，在編制招標文件時要制定完整的技術規格、合理的付款、明確的服務內容和嚴密的條款。第三是加強協調、嚴格進場材料質量和驗收。開發商應督促承包商及時反饋施工進度，提前作出設備材料的采購計劃。加強與供應商的銜接，如卸貨、接貨、搬運等，減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。

四、施工階段完善合同管理

合同管理貫穿工程管理始終，是各階段約束各方責任、權利和義務的必要手段。施工合同分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同。合同條款的訂立和管理是合同中的重要環節，是控制造價的關鍵。施工中開發商的造價管理人員必須充分掌握合同條款，一方面嚴格審查承包商的索賠要求，利用合同條款及時解決工程造價方面的糾紛，另一方面，嚴格過程管理，減少承包商的索賠機會。

在實際操作中，部分開發商為圖省事，通常采用費率招標，即成本加酬金合同，結果導致發包方承擔更多的風險，很難主動控制工程造價，因此應根據實際情況權衡利弊，作出最佳合同形式的決策。為有效控制工程造價，必須采取以下措施：1.設立專門合同管理人員，將相關合同統一存檔，便于查找，做到有章可循，有法可依。2.在施工中要及時跟蹤合同執行情況，及時行使甲方權利。3.建立支付報表，專人管理工程費用的支付情況，保證預付款及時扣回，避免發生延期付款的情況。

五、積極推行開發項目的監理制度

房地產開發項目施工階段要建立以監理工程師為核心的項目管理模式，并建立對監理監督的制約機制，一是在招投標階段，嚴格審查監理資質和業績，進行隊伍的考察；二是建立施工階段督查例會、檢查、質詢、督查、獎懲、資質登記及崗位工作考核等制度，使監理工作月報制度、工程質量與安全生產重大事故報告制度落實到位；三是要求各開發項目部配備相應的注冊監理工程師，以提高管理水平和質量監測手段。如果上述工作不到位或落實力度不夠，應視情節輕重令其退出施工現場。以上三點可以有效地控制成本，防止出現施工企業漫天要價，隨意索賠的現象發生。在這種監理監督機制下，能有效地控制造價的目標，達到節約投資、降低成本的目的。

在“十二五”期間，保持城市的房地產持續、穩定、健康地發展，必須堅持科學的發展觀，實事求是，改革創新。不斷完善和強化房地產企業管理，注重功能性、經濟性，突出人性化，實現城市商品住房由“量”的擴張轉變為“質”的提升，全面改善城市環境，提升城市形象，力求環境與人文的和諧。

（作者單位：溫州市公用事業開發公司 浙江溫州 325000）（責編：李雪）