論農村私有房屋權利瑕疵及解決

關鍵詞：農村私有房屋；集體土地；房屋所有權；登記制度；抵押制度；買賣合同

摘要：當前，涉及農村私有房屋的案件越來越多，其中，大多數涉及到農村私有房屋法律適用方面的問題——如何規范農村私有房屋買賣行為以及農村私有房屋的登記和設定抵押等。為保護農民對個人財產行使完整處分權，在維護當事人意思自治和締約自由的前提下，法律必須保護合同的合法性和穩定性，建立農村私有房屋所有權登記制度和有條件抵押制度以保護各方利益。實際上，只要法律明確規定房屋購買人必須是自然人身份以及不得擅自改變宅基地用途，那么農村私有房屋就不會因為所有者的身份變化而輕易引發土地所有權性質的轉變。

中圖分類號：D923.2 文獻標志碼：A 文章編號：1009—4474(2011)04—0115—06

農村私有房屋是經集體同意，村民在集體所有的土地上自行建造的房屋，其所有權歸村民私有。可以說，對于該房屋，村民是應當享有完全物權的。但是，由于該房屋所依賴的土地的性質，又使得村民在行使物權時，受到很多的限制，造成了物權行使上的瑕疵，使這種物權成為不完全形式上的物權。

一、農村私有房屋權利瑕疵

(一)農村私有房屋所有權轉讓缺乏登記制度

1 農村私有房屋不采用登記制度的現狀及原因

農村私有房屋無法采用登記制度的最主要原因來自土地所有權性質。由于集體土地所有權屬于集體所有，集體組織成員只能無償擁有土地的使用權，因為農村私有房屋是在以申請集體土地作為宅基地的基礎上建立的。而集體經濟組織成員在建造私有房屋時所依賴的大多是縣級人民政府對于個人申請宅基地的批復，基本上沒有集體土地使用權證書，更極少情況下會存在房屋所有權證書，因此農村私有房屋權利形式存在瑕疵。有的即使存在《集體土地建設用地使用證》，那也只登記了宅基地的使用面積，對于房屋這一不動產沒有任何記載。也就是說，如果《集體土地建設用地使用證》登記宅基地面積是300平方米，那么在這個范圍內，使用權人蓋幾間房屋一般是沒有人會去過問的，更沒有任何機關會去登記。而且，從我國農村的發展狀況來看，在短期內，不會改變農民無償使用集體宅基地的狀況。目前，我國法律對于房地產物權變動采取“地隨房走”或者“房隨地走”的原則，所以．如果農村私有房屋的物權發生變動，那么與其相依存的集體土地使用權甚至所有權也可能隨之發生變動，這樣不利于保護集體土地所有權。

2 缺乏登記制度對于農村私有房屋轉讓的影響

我國土地所有權和使用權分國有與集體兩種，因此導致分別建立在國有土地使用權和集體土地使用權上的房屋所有權存在一些差異。我國《城市房地產管理法》第三十六條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記”。《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條第一款規定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記”，這就意味著在國有土地上的房屋可以自由買賣，但必須經過登記。登記雖然不是房屋買賣合同生效的要件，但卻是房屋所有權轉移的標志，經過登記，同時產生對抗第三人的效力。但是在我國農村，至今也只有不規范的集體土地使用權登記制度，仍未建立集體土地上的房屋所有權登記制度，這是現行不動產登記制度的一大欠缺。可以說，我國農村私有房屋的轉讓是目前國際上普遍采取不動產登記制度中的一個特例。這種特例所造成的影響主要有以下幾個方面：

(1)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，導致買方利益不易得到保護。買賣合同根據其性質應當屬于典型的雙務有償諾成合同，買賣合同一經雙方意思表示一致即告成立，不以標的物的實際交付為成立要件。對于房屋這種不動產，我國現行規范性文件(《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》等)對于城市房地產的買賣(轉讓)明確規定房地產轉讓應為要式合同，但是對于農村私有房屋買賣合同的性質，我國目前尚沒有明確的法律規定。但實際上，若將農村私有房屋買賣合同與普通的買賣合同一樣認定為非要式的諾成性雙務合同，那么是否存在書面協議就不是該合同成立的要件，但是對于不動產的買賣，不要求有書面協議顯然會產生許多不穩定因素，再加上沒有登記制度，失去了監督和管理機制，農村私有房屋買賣就會存在隨意性與不規范性。

同時，我國目前還沒有法律規定農村私有房屋的轉讓必須經過登記備案或者其他公示手段。由于農村私有房屋的所有權轉移不需要經過房屋管理部門登記備案，因此，房屋轉讓存在隨意性，即只要買賣雙方自愿協商一致，買方交付購房款，賣方交付房屋，就形成了所有權的轉移，是否存在書面協議不是必備要件。這種方式雖然簡便，易于操作，但是所帶來的問題也非常多。不經過登記的房屋，就意味著無法進行公示，這種情況很不利于保護買方的利益，比如，買賣雙方已經達成協議，但賣方在買方交納房款之后甚至房屋已經交付之后發現房屋即將拆遷，存在升值的可能，于是單方要求解除合同，或者出現一房二賣甚至三賣的情況。由于沒有法律明確規定農村私有房屋必須經過登記備案才發生所有權轉讓的效力，于是，買方的利益很容易受到損害。而法院在處理此類案件時，在明知賣方的企圖，卻又不得不在犧牲買方利益的前提下保護賣方的“利益”。

(2)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，導致買賣合同雙方身份被篡改。任何買賣合同都有其本身固有的風險，農村私有房屋的買賣同樣如此。農村私有房屋應當屬于不動產范疇，不動產的買賣與動產而言應當更規范。但是目前農村私有房屋所有權買賣行為非常不規范，容易讓買賣一方鉆空子。由于農村私有房屋買賣缺乏必要的管理或者強制性政策的約束，最明顯的就是農村私有房屋無法進行所有權轉移的登記，于是導致權利人在行使權利上存在缺陷，也給一些非權利人妄圖利用法律上的漏洞謀取不正當的利益提供了可乘之機，一些人會利用這種漏洞篡改房屋買賣合同的當事人，從而使真正的權利人蒙受損失。

(3)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，導致農村私有房屋買賣合同易歸于無效。司法界對于目前一些農村私有房屋買賣合同的效力問題進行了探討，認為引起農村私有房屋買賣合同糾紛的原因主要是由于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。而這些涉訴房屋基本上已經交付使用多年，卻沒有辦理房屋登記變更或者宅基地使用權變更登記手續，他們因此確定的最終意見是，原則上認定此類合同無效。

司法界在強調保護出賣人利益的同時就意味著要以犧牲買受人的利益為代價。出現農村私有房屋買賣糾紛，大多是因為出賣人見有利可圖，就起訴要求確認合同無效。買賣行為本來就是利益與風險共存的，這樣一來，出賣人將本應由自己承擔的風險完全轉嫁給買受人，卻獨攬了全部利益，很明顯，這對于買受人來說是很不公平的。為了彌補這種缺憾，近兩年，法院在處理這種賣方反悔，要求確認房屋買賣合同無效的案件時，采取了一種很特別的方式，即在確認買賣合同無效的前提下，要求賣方給予買方一定的經濟補償，以此彌補買方的損失并懲罰賣方的不誠信行為。這種方式表面上看是對買方的保護，但更深層次上的意義則是對契約守約方和“誠實信用”原則的保護。

《土地管理法》規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。由于農村私有房屋缺乏登記制度，使得農村私有房屋買賣具有隨意性。賣方并不考慮買方是否有資格購買農村私有房屋，即買方是否是本村集體經濟組織成員，或者是否已經擁有宅基地甚至是否曾經有出賣、出租房屋的行為。因此，缺乏登記制度，造成在對農村私有房屋轉讓管理方面留有很大漏洞：一是容易讓一些人規避法律，鉆制度的空子；二是容易因買賣行為違法而導致合同無效，造成買賣雙方損失及社會資源的浪費。

因此，筆者認為，如果存在農村私有房屋所有權轉移登記制度，買賣雙方在進行登記的時候就會被告知合同違法，不允許登記，也就不會出現買受人交付房款并且實際使用房屋若干年之后被認定買賣無效。

(4)農村私有房屋轉讓缺乏登記制度，容易導致無權處分。由于農村私有房屋無法登記，真正的所有權人無法直接確定，導致他人可能利用一些手段騙取公眾對該房屋所有權歸屬的錯誤認識，從而達到擅自處分該房屋的目的。比如，父母建房時，子女參與建設并長時間居住在該房屋內，致使公眾錯誤地認為該房屋的所有權屬子女所有，待子女擅自處分該房屋時，并不會引起公眾懷疑，從而侵害了父母對該房屋的所有權。

另外，農村私有房屋按照《繼承法》的規定，屬于可以繼承的財產，但是房屋在繼承之后，由于缺乏登記制度，可能造成實際所有權人與宅基地使用權人的不一致，容易產生新的法律問題。比如，農村私有房屋在發生繼承之后，可能形成共有狀態或者房屋被分割而宅基地無法分割的情況，在這種情況下，因繼承而取得房屋所有權的部分共有人或者房屋被分割后擁有部分產權的所有權人作為賣方再處分房屋所有權時，就可能出現無權處分的現象。

(5)導致立法主旨與法律條文之間的矛盾。之所以嚴格控制農村私有房屋的所有權、使用權的流轉，當初的立法主旨是為了保護集體土地所有權不被隨意侵害。于是《土地管理法》及實施條例、《中華人民共和國物權法》、《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等法律法規都對農村土地、房屋流轉做了明確的規定。這些規定都有一個共同點，就是不允許居民身份的人擁有農村私有房屋的所有權。但是，在司法實踐中卻不可能避免居民身份的人合法擁有農村私有房屋的所有權，原因在于，《土地管理法》不能禁止居民通過合法的繼承或夫妻對于共同財產的分割行為獲得農村私有房屋所有權。而一旦擁有了合法的農村私有房屋所有權，就等于合法擁有了集體土地使用權，這種結果與《土地管理法》、《中華人民共和國物權法》的立法初衷相悖。

雖然筆者也不否認從某種意義上來說，采取登記制度可能會影響農村私有房屋轉讓市場的活躍度，比如賣方會覺得與房屋的低價格相比，繁瑣的手續會帶來很多麻煩，從而放棄轉讓。雖然采取登記制度可能在一定程度上會遏制房屋買賣活動，但相比該制度所帶給交易雙方和市場的穩定性而言。這種不利似乎可以被忽略。

(二)農村私有房屋無法設定抵押

對于農村私有房屋是否能設定抵押權，有的學者認為，根據我國《擔保法》第三十七條第二項之規定，禁止宅基地的土地使用權作為抵押物，但并沒有禁止農村居民以其所有的房屋設抵押權。我國法律允許農村居民出售其所有的房屋，宅基地的土地使用權隨房一起轉讓，且《擔保法》第三十四條第一款第一項規定了抵押人所有的房屋，并未排除農村居民的房屋，因此，農村居民所有的房屋是可以設定抵押權的。在農村居民的房屋上設定的不動產抵押權，其效力不及于該房屋占用范圍內的宅基地。

但是筆者認為，上述觀點是僅從理論與法條的角度來分析的。我國《擔保法》第三十七條明確規定宅基地不得抵押。《憲法》在規定土地屬于國有和集體所有的情況下，其第十三條又規定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”顯然，法律是承認建筑物所有權與土地所有權相分離的原則的。但是我國法律又規定房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓、抵押，所以在房地產方面，我國遵循的是“房地一體主義”。因此，我國法律雖然沒有明文規定排除農村私有房屋可設定抵押，但如果村民以自家的私有房屋設定了抵押，申請銀行貸款或者其他借款，當主債務無法履行時，房屋就面臨被拍賣或者變賣的可能。然而根據“法定基地使用權”原則(因行使抵押而設立基地使用權，是指當土地所有人以其土地上的房屋單獨為抵押標的物，在抵押權人行使抵押權而拍賣該房屋時，取得該房屋所有人同時就取得了房屋基地使用權。這種不依土地所有人意志而設立的基地使用權，因為是根據法律規定而直接設立的，因此稱為“法定基地使用權”，以及房屋與宅基地不可分的現實，宅基地也面臨著被同時拍賣或者變賣的風險，這顯然是與我國《土地管理法》保護集體土地所有權的立法精神不相符的；而房屋脫離土地單獨被拍賣或者變賣來實現抵押權，這又與不動產的擔保原則有沖突，因此，筆者認為農村私有房屋是不得設定抵押的。從理論上說，這是為了保護集體土地所有權不因為農村私有房屋的抵押行為而被變相處分，從而造成集體土地的流失。如果允許農村房屋設定抵押權，抵押權的實現將使農民居無定所，影響社會的穩定，與國家的宏觀政策有違。由此可見，農村房屋不能作為抵押財產。從實踐上看，若以農村私有房屋設定抵押，產生的結果要么是抵押權很難得到實現，要么就是集體土地所有權得不到保障。

二、充分肯定農民行使私有房屋處分權的意義

無論是確立農村私有房屋所有權轉移登記制度還是明確農村私有房屋抵押制度，都是充分肯定農民行使私有房屋處分權的表現形式。總體來說，目前農民的生活水平還并不高，能自主處分的不動產很有限，房屋關系到其生存的權益，作用并不亞于其賴以生存的土地。因此，只有充分肯定農民對自己財產的處分權，才能更好得維護農民的合法權益。但是權利與義務是對等的，在農民行使處分權時，就應當意識到自己行為可能帶來的后果：《土地管理法》明確規定，“農村在出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準”。

買賣是一種合同行為，在沒有損害國家、集體利益的時候，應當被認定為有效。合同同時又是一種民事法律行為，國家也應當充分尊重合同雙方的意思表示，因此，設立農村私有房屋登記制度能充分保護買賣雙方的合法權益，肯定農民行使不動產處分權的效力，在一定程度上還能有效防止非所有權人利用篡改買賣協議達到侵占他人財產的發生；明確農村私有房屋抵押制度，客觀上能夠促進農村經濟發展，使不動產能最大限度實現其本身固有的價值。

三、解決問題的出路和對策

1 根據我國對不動產物權變動遵循的原則，可確立農村私有房屋所有權轉讓的法律依據

我國有關不動產所有權轉移的立法規定，采用意思主義與登記主義之結合(債權形式主義)形式，登記為不動產物權變動的生效要件，除此之外，既不承認有物權合意，也不承認物權變動的無因構成。在房屋買賣合同中，登記是物權變動的生效要件，并非是買賣合同的生效要件，非經登記，不發生物權變動的效力，不得對抗第三人。

確定房屋所有權本是行政機關(登記管理機關)的職責，但是由于農村私有房屋缺乏登記制度，法院在處理民事糾紛時，無法直接認定房屋權屬，但為了解決糾紛，又必須要確權。可是確權并非易事，有時需要紛繁的證據和復雜的程序，這就增加了法院審理案件的難度，也容易造成本不應由法院來確定的所有權問題被法院從側面加以確定，一方面法院工作量加大，另一方面也有促成法院越權的嫌疑。

據此，在規范農村私有房屋所有權轉讓這一法律關系上，應當設立登記制度。登記制度雖然是行政行為介入民事行為的一種形式，但是就目前中國國情與世界各國普遍做法而言，登記制度更有利于不動產管理，也有利于保護交易雙方以及第三人的利益，避免當事人利用法律的缺陷謀取不正當利益。雖然登記制度可能造成交易程序的復雜、交易成本的提高、交易時間的增加，但是其所帶來的積極作用與之相比還是主要的。從法院的司法實踐來看，農村私有房屋一旦登記，對于法院確權、分割、析產等都有積極的意義。

2 為保護買賣雙方及第三人利益，維護當事人意思自治及合同的法律效力，應當考慮確立農村私有房屋所有權轉讓登記制度

在分析了目前由于沒有建立農村私有房屋所有權轉讓登記制度的情況下所帶來的種種法律和社會問題，筆者認為，買賣合同屬于雙方意思自治的表現，即使出于保護集體土地所有權的目的，也并不與確立農村私有房屋所有權登記制度沖突，登記制度具有很強的公示力，與之相伴的產權證是權利義務的載體，能夠使買方和第三人相信所有權人有充分處分自己財產的權利，從而縮短締約過程，降低締約成本，還能有效防止無權處分人擅自處分他人財產。

同時，只要買賣雙方的合同不違反法律、法規的強制性規定，都應當認定為有效，法律應當給予當事人充分的締約自由以及合同穩定性、約束力的保護。不動產物權變動的登記制度就是在維護當事人意思自治和締約自由的前提下，給予合同合法性、穩定性的確認和保護。

3 建立農村私有房屋有條件抵押制度

有學者即認為，“我國現行制度，基于管理體制上的原因，將土地和建筑分別作為獨立的財產”。由于農村私有房屋以宅基地使用權為基礎，“宅基地使用權，即公民享有的在國有或集體所有的土地上使用宅基地建造房屋的權利，與土地使用權也是有區別的，因為宅基地的使用權人不能將土地使用權出讓、轉讓或投資入股，也不能從事各種經營活動。同時取得宅基地使用權的審批手續也不同于土地使用權”。土地的所有制性質雖然可以不同，但在其上建造建筑物或者其他附著物時，僅就此產生的物權關系而言，則沒有什么不同。所以，城鎮房屋與農村私有房屋就物權關系而言，沒什么不同。那么，所有權人在行使物權上，也應當具有一致性。城鎮房屋可以自由設定抵押，農村私有房屋雖然沒有明確禁止可以設定抵押，可由于宅基地不能抵押，因此，行使農村私有房屋的抵押權上就存在瑕疵。如在解釋上只有城鎮居民可以以其房屋設定抵押權，農村村民不能以其房屋設定抵押，人為地限制農村村民進入統一的大市場，依其身份限制其財產自由，尚屬“從身份到契約”之前的階段，顯然違背物權法所堅守的平等保護原則，是對農村及其村民的歧視。同時，對于鄉鎮企業來講，權利卻是完全的——我國法律規定可以以企業的廠房等建筑物設定抵押，設定抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。如果說禁止農村私有房屋設定抵押是為了防止集體土地的流失，那么允許鄉鎮企業利用廠房設定抵押，從客觀上講，同樣存在集體土地所有權被侵犯的可能性，因為企業經營的風險明顯會高于農民借貸的風險。以鄉鎮企業廠房設定抵押與農民以私有房屋設定抵押相比，最后被拍賣或變賣而導致集體土地流失的風險就會高很多。

相同的土地所有權性質，卻因地上物的所有權性質的不同而被區別對待，這會給農村私有房屋的權利行使帶來消極影響，這不知是否是立法時的疏忽還是特意為之。

因此，既然能允許鄉鎮企業利用廠房設定抵押(設定抵押時要連同土地一起進行抵押)，不認為企業行為可能導致集體土地所有權被侵害，那就可以嘗試在一定程度上也明確放開對農村私有房屋抵押權設定的限制。因為根據目前農村的實際狀況，許多農民家中最值錢的可能就是私有房屋，如果可以利用該房屋設定抵押來達到貸款或者融資的目的，客觀上有利于農村經濟的發展。

筆者認為，買賣農村私有房屋不會因為買方的身份輕易引發土地所有權性質的轉變，那么，如果房屋設定抵押，最終因為要實現抵押權而對房屋進行拍賣或變賣，即使買方是居民或者非本集體經濟組織成員，只要法律明確規定房屋購買人必須是自然人身份以及不得擅自改變宅基地用途，也就不會輕易發生土地所有權性質的變化。

4 完善相關配套制度，合理保護農民對個人財產行使處分權

以禁止農村私有房屋出售給居民或者以居民申請宅基地建造私有房屋為由限制農村私有房屋自由流轉，不利于農民對個人財產行使處分權。土地性質分為國有和集體所有，對于集體土地，雖然所有權是屬于集體的，但是并非國家就不參與管理，完全由集體處分。土地性質的不同，不應當成為阻礙農村私有房屋所有權自由變動的因素；買賣雙方身份的不同，也不會造成土地性質的轉變，因為購買房屋的所有權，并非連同土地所有權一并購買。我國并沒有法律禁止農民購買商品房，說明在農民購買商品房后，并不會發生土地性質由國有轉變為集體的情況，那么認為居民購買集體土地上的農民私有住宅會產生非法轉讓土地的后果，筆者認為似乎沒有這種可能性。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅”，如果據此認為購買農村私有房屋的是居民，就認為是炒賣土地，這種想法稍顯過激。因此，維護集體土地所有權并非一定要以犧牲農村私有房屋所有權自由變動為代價。

我國《土地管理法》也并沒有明確禁止居民購買農村私有房屋，雖然該法第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”但在城鎮居民購買農村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質，故該條顯然不能用來調整宅基地使用權的流轉問題。而且，從現實中看，居民購買農村私有房屋多半是用于居住(以購買農村私有房屋為名實際進行房地產開發的除外，而且居民以個人身份無法在購得農村私有房屋之后進行房地產開發)，即使日后房屋由于涉及拆遷而導致增值，也不是雙方在買賣時所能預料到的，合同的雙方應當對預期的利益和風險有充分的估計。筆者認為，如果法院認定當初買賣雙方的合同無效而判令返還，那么無疑是對當事人意思自治的干涉，保護了賣方的利益卻損害了買方的利益。從另外一個角度來講，由于買賣合同的風險劃分遵循的是交付主義，那么如果在農民交付了房屋之后，房屋發生毀損或者價值降低，風險本應由買方承擔，但是買方能否以合同無效要求賣方返還價款呢?所以說，禁止居民購買農村私有房屋并不利于農民自主行使財產處分權。

現階段，法院在遇到涉及農村房屋的案件時，經常會因為所有權問題影響整個案件的審理，當事人都主張自己對房屋擁有所有權，但是又都沒有房屋所有權證這種明確、有力的證據，因此就要尋找許多旁證，比如證人證言，而每多一個間接證據，法院的審判難度就會加大一些，難度越大，審理效率就越低。

四、結論——理想中的對策

明確了權利，才能正確行使權利，才能在權利被侵害時要求保護和救濟。因此明確涉及農村私有房屋各項權利，及時改變農村私有房屋權利的不完善性，不僅符合當前不斷發展的社會現狀，符合新農村建設的需要，而且對于法院在司法實踐中正確處理相關案件具有積極意義，使法院不再因為對房屋權利的疑問影響到最后判決的公正性。

最后，筆者認為，目前我國出現了立法熱潮，各種法律不斷產生。可法律雖然頒布了，但其實踐性究竟在哪兒，法院在司法實踐中究竟如何適用，適用這些法律解決實際案件時，能否體現立法精神，這些也應成為立法者在立法時候考慮的一個問題，而且彌補以前法律中存在漏洞以及與現實不和諧的規定應是今后立法的一個重點。應該盡量避免出現立法是立法，很少考慮司法實踐中究竟能不能行得通，以及司法是司法，不推敲立法者的立法目的這種立法與司法實踐相脫節的局面。

參考文獻：

[1]梁慧星．中國物權法研究(下)【M]．北京：法律出版社，1998：675，676，648．

[2]劉景一．合同法新論[M]．北京：人民法院出版社，1999：554．

[3]宋海萍，何志，畢獻星．合同法總則判解研究與適用[M]．北京：人民法院出版社，2001：616．

[4]鄒海林，常敏．債權擔保的方式和應用[M]．北京：法律出版社，1998：123．

[5]梅夏英，高圣平．物權法教程[M]．北京：中國人民大學出版社，2007：214．

[6]梁慧星．中國物權法研究(上)[M]．北京：法律出版社，1998：191．

[7]中國社會科學院法學研究所．制定中國物權法的基本思路(J]．法學研究，1995，(3)：135．

[8]王利明．關于我國物權法制訂中的若干疑難問題的探討(下)[J]．政法論壇，1995，(6)：220．

[9]孫毅，申建平．建設用地使用權、宅基地使用權[M]．北京：中國法制出版社，2007：142．

[10]劉英全．農村私有房屋轉讓中涉及的相關法律問題[J]．法律適用，2008，(11)：69．

(責任編輯：葉光雄)