長三角樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)

金九銀十，這歷來是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的銷售旺季。然而，今年的房地產(chǎn)商們不得不接受樓市持續(xù)萎靡的慘淡現(xiàn)實(shí)。一邊是購房者冰冷的觀望，一邊又是日益加重的資金回籠壓力，原本的旺季變成了“望季”，很多樓盤幾天都沒有接待到一個(gè)有買房意向的客戶。隨著年關(guān)愈近，樓市調(diào)控不斷深化，不僅一手房市場成交持續(xù)低位運(yùn)行，二手房成交也呈現(xiàn)同樣的低迷。從種種跡象上來看，開發(fā)商們將不得不迎來一個(gè)嚴(yán)峻的樓市“寒冬”。

一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月23日，最典型的20個(gè)一二線城市中，今年前10個(gè)月的成交量不及2010年全年成交量75％的高達(dá)14個(gè)，占比達(dá)七成。與此同時(shí)，從房企三季報(bào)來看，上市房企三季度收入和凈利潤環(huán)比大幅下降，其中凈利潤下降近四成。資金緊張、存貨積壓是開發(fā)商不得不面臨的重壓。降價(jià)潮，上海領(lǐng)跌

上海一向被業(yè)內(nèi)視為房價(jià)最為堅(jiān)挺的區(qū)域市場，此次卻充當(dāng)了全國房價(jià)下跌的急先鋒。上海樓市降價(jià)促銷一發(fā)不可收拾，從高檔別墅到普通商品房，從郊區(qū)到市區(qū)，房價(jià)下跌四處蔓延。綠地、中海、華潤、星河灣的上海樓盤項(xiàng)目等在十月紛紛開始降價(jià)促銷，降價(jià)幅度在20％～40％。星河灣E海一處項(xiàng)目被某基金收購，只給了6折的價(jià)格。位于浦東的中海御景熙岸，從今年年初銷售均價(jià)2，2萬元，平方米直降至1.6萬元，平方米；嘉定龍湖酈城新椎出組團(tuán)單價(jià)為1.4萬元／平方米，而該盤前期房源售價(jià)則在1.8萬元／平方米；嘉定綠地秋霞坊均價(jià)則從1.7萬，平方米直降到1.3萬元／平方米；位于普陀區(qū)的香溢花城跌幅更大，從3.8萬元／平方米直降至2.5萬元，平方米。

“值得一提的是，此輪降價(jià)開發(fā)商都是采取短時(shí)間內(nèi)促銷，然后又恢復(fù)常態(tài)，可以說基本上大家都還缺乏一個(gè)有效的應(yīng)對(duì)老業(yè)主的機(jī)制。”一位在上海加入降價(jià)潮的開發(fā)商表示，也許經(jīng)過一段時(shí)間的摸索之后還會(huì)有人再次降價(jià)。

之前，真正讓開發(fā)商所擔(dān)憂的，是即使降價(jià)也無法促成成交。“2008年時(shí)樓市的低迷行情，主要是基于市場受國際金融危機(jī)影響對(duì)后市失去信心，后來在開發(fā)商打折促銷和國家的救市政策刺激下，購房者重新回到了市場。而如今的樓市，在限購政策影響下，開發(fā)商打折都未必能獲得成交量。”世茂地產(chǎn)一位人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)等所采取的“搶收行動(dòng)”雖然造成了業(yè)主抗議，但銷售數(shù)據(jù)仍然讓不少開發(fā)商看到了希望。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄透露，據(jù)目前掌握的情況，部分新樓盤的降價(jià)幅度在20％～30％，而擴(kuò)大到上海全市，樓價(jià)的整體跌幅約為10％。降價(jià)潮由長三角向全國范圍蔓延，二線城市同樣堅(jiān)挺不再。杭州、天津、南京、成都等也開始步入房價(jià)下跌通道，新房均價(jià)降幅在5％～20％。

有關(guān)人士認(rèn)為，在樓市調(diào)控不放松的情況下，短期之內(nèi)，房價(jià)還將下行，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的開發(fā)商加入到降價(jià)潮中，房價(jià)下行趨勢(shì)也將逐步由一二線城市向三四線城市轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致全國層面上的降價(jià)潮。

退房潮，觀望情緒看漲

退房潮最早出現(xiàn)在杭州。根據(jù)杭州售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自9月初，杭州首例樓盤降價(jià)之后就引起前期業(yè)主要求退房，之后各種各樣因樓盤降價(jià)而引起的退房事件一再上演。僅10月8日到18日的10天期間，杭州市就有20起退房事件。

在江蘇，由上海景瑞地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的江蘇太倉榮御藍(lán)灣在9月底進(jìn)行了一次為期15天的價(jià)格調(diào)整，因降價(jià)幅度近2000元／平方米引起老業(yè)主的不滿。數(shù)百名業(yè)主從10月開始，多次前往該項(xiàng)目在太倉和上海兩地的公司進(jìn)行抗議。

此后，南京也出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。南京市房管部門日前公布的10月份期房退房數(shù)據(jù)顯示，截至目前，10月南京新增期房退房53套，創(chuàng)今年下半年以來單月期房退房數(shù)量新高。這些退房者的理由很一致，那就是開發(fā)商現(xiàn)在的售價(jià)比此前跌幅太大。

而在上海，更是有多家開發(fā)商遭到老業(yè)主圍攻，甚至有的售樓處競遭到打砸。隨后，上海市住房部門介入降價(jià)調(diào)查。據(jù)悉，相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商報(bào)價(jià)浮動(dòng)幅度超過20％的情況下，需重新備案，但并未限制開發(fā)商降價(jià)。

雖然龍湖地產(chǎn)等房企強(qiáng)調(diào)，此次促銷行為是為了搶占市場份額、爭取成交主動(dòng)權(quán)的積極行為，但也有分析人士認(rèn)為，此次長三角區(qū)域領(lǐng)降全國或許與該區(qū)域購房者觀望情緒尤為嚴(yán)重有關(guān)。大型開發(fā)商大多將全國市場分為幾大區(qū)域，每年單獨(dú)上報(bào)業(yè)績指標(biāo)，長三角今年受調(diào)控影響尤為顯著，觀望情緒特別濃重。眼看全年區(qū)域指標(biāo)難以完成，華東區(qū)域率先降價(jià)也就不難理解了。

開發(fā)商的困境

“降價(jià)，就要面臨老業(yè)主的不滿；不降價(jià)，房子就賣不出去，資金鏈壓力越來越大。開發(fā)商寧可冒著遭前期業(yè)主圍攻、鬧事、退房的風(fēng)險(xiǎn)，也要選擇降價(jià)，兩害相權(quán)取其輕，說明資金壓力給開發(fā)商造成的危害明顯更大。”上海易居研究院分析師薛建雄表示。

而房企三季度業(yè)績報(bào)告反映出的問題，更能解釋開發(fā)商降價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力。萬得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至lO月25日，剔除不可比因素后，申萬分類下已披露三季報(bào)的47家A股上市房企三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入364.76億元，環(huán)比下降12.5％；合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤37.45億元，環(huán)比下降38.5％。凈利潤環(huán)比下降的公司共29家，占比達(dá)62％。萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企三季度業(yè)績均出現(xiàn)不同程度下滑。

從單個(gè)公司來看，房企業(yè)績下滑或虧損的企業(yè)增多。在報(bào)憂公司中，以宜華地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開發(fā)商為主，但也不乏金地集團(tuán)、華僑城、濱江集團(tuán)等大型房企。以金地集團(tuán)為例，第三季度單季凈利潤同比下滑98％，與二季度的同比增長400％相比明顯惡化；二季度營業(yè)收入同比增長98％，而三季度同比下降20％。

在地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入的同時(shí)，房企上市融資以及發(fā)行信托等渠道陸續(xù)關(guān)閉或收緊，在銷售增長乏力甚至下滑的情況下，房企的資金壓力大大增加。三季報(bào)顯示，多數(shù)房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)進(jìn)一步惡化，存貨繼續(xù)積壓。

半年年報(bào)顯示出的經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)趨勢(shì)在三季度進(jìn)一步擴(kuò)大。在47家房企中，有30家房企經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)值，約占六成。而從存貨指標(biāo)來看，47家房企三季度存貨達(dá)5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。

由上述數(shù)據(jù)可以看出，今年第三季度，在貨幣政策持續(xù)緊縮的背景下，除搶先降價(jià)、周轉(zhuǎn)率高的部分大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)外，很多上市房企無論是資金儲(chǔ)備還是融資能力都不容樂觀。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前擔(dān)當(dāng)起降價(jià)先鋒的，無一例外是年初把今年的業(yè)績目標(biāo)定得偏高的房企。例如龍湖地產(chǎn)，2011年業(yè)績目標(biāo)定為400億元，而今年1-6月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額182.6億元，尚未達(dá)到目標(biāo)的一半，下半年市場情況更加糟糕，企業(yè)的業(yè)績壓力可想而知。又如中海地產(chǎn)，今年全年的銷售目標(biāo)定為800億港元，較去年全年671億港元的實(shí)際銷售業(yè)績提升了20％，而市場一旦出現(xiàn)低迷，一向“見風(fēng)轉(zhuǎn)舵”的中海立刻降價(jià)跑量，從今年年初起就充當(dāng)了上海樓市的降價(jià)“領(lǐng)頭羊”。

此外，房企更有諸多報(bào)表上看不出的資金壓力。去年房地產(chǎn)形勢(shì)簡可之時(shí)，綠地、旭輝、景瑞等諸多房企大舉拿地，以期占領(lǐng)更大的市場份額。然而，今年形勢(shì)之差出乎很多人的意料，先前拿的土地要付地價(jià)款，有些地方政府會(huì)讓企業(yè)限時(shí)繳清，一旦付不出，就有被沒收保證金的可能。而這些亟待支付的資金在企業(yè)的報(bào)表中是無法體現(xiàn)的，這些隱性的資金壓力更是逼得房企不得不走降價(jià)之路。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與調(diào)整階段。而調(diào)整的方式和開發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略則可能是：短期內(nèi)參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)；中長期行業(yè)的分化與整合，房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。