社會福利視角下的長沙市經濟適用房保障政策分析

齊 華

（長沙民政職業技術學院，湖南長沙 410004）

社會福利視角下的長沙市經濟適用房保障政策分析

齊 華

（長沙民政職業技術學院，湖南長沙 410004）

文中回顧了長沙市經濟適用房保障政策歷程，對長沙市經濟適用房實物補貼與貨幣補貼進行比較分析，相對于貨幣補貼政策，實物補貼政策能夠實現帕累托改進，能夠增加社會福利，是一種更為有效的制度安排，將使有限的政府補貼惠及更多的中低收入家庭。當前長沙市經濟適用房保障工作重點應集中于解決實物補貼保障政策在具體執行過程中出現的各種問題，而不是調整保障政策。

經濟適用房；實物補貼；貨幣補貼；帕累托改進；社會福利

一、長沙市經濟適用房保障政策現狀分析

1、長沙市經濟適用房保障政策歷程

長沙市經濟適用房保障工作自1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發［1998］23號）發布開始，從理清思路、構建體系入手，著力完善政策，逐步形成了實物補貼形式的經濟適用房保障體系；2005年3月，根據《經濟適用房管理辦法》相關規定，長沙市一方面繼續加大經濟適用房供應量，另一方面嚴格控制購買對象，嚴格控制戶型標準，嚴格限定價格，嚴格限定面積標準；2006年3月，長沙市將經濟適用房標準進行調整，暫停辦理30周歲以下未婚戶購房手續；2007年，長沙市加大經濟適用房建設力度，實行經濟適用房政府回購出售和公示制度；2008年7月，長沙市出臺《長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》，改革經濟適用住房保障政策，推行經濟適用住房貨幣補貼，停止實物補貼，支持保障對象以自主購房的方式解決住房問題，這標志著長沙市經濟適用房保障政策從實物補貼轉向貨幣補貼。

2、長沙市經濟適用房實物補貼與貨幣補貼的比較分析

實物補貼是指政府通過免收土地出讓金，對各種批準的費用減半征收，嚴格控制開發商利潤不超過3%［1］，對銷售價格實行政府指導價，在住房順利出售的條件下實現對中低收入家庭的補貼，實質是一種通過對生產者進行補貼間接對中低收入家庭進行補貼的方式。從長沙市的實際情況來看，2007年商品房均價為3601元/平方米，經濟適用房均價為1750元/平方米，比商品房均價少1851元/平方米，這部分差值相當于政府給予的補貼［2］。

貨幣補貼是指在消費領域對中低收入家庭直接提供貨幣補貼來提高中低收入家庭解決住房問題能力的補貼方式。從長沙市的實際情況來看，根據2008年7月公布的《長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》，凡是符合長沙市經濟適用住房申購條件的保障對象，2008年補貼標準為低收入無房家庭每戶8萬元，按照每套經濟適用房平均面積60—80平方米計算，政府優惠了約1000—1333元/平方米左右［2］。可見，實物補貼的政策還是讓長沙市經濟適用房保障對象享受到了更多的優惠。

二、實物補貼與貨幣補貼的社會福利分析

經濟適用房保障的目的是為了解決城市中那些無法以市場價格購買住房的中低收入者的住房問題，進而促進社會公平、和諧，增加社會福利。因此，判斷一項保障政策實施的成果應在于其是否增加社會福利，按照福利經濟學的觀點，如果政策的調整能夠實現帕累托改進，即通過資源的重新配置達到使某個人的福利增加而不會使其他人的福利減少，則意味著社會福利增加，反之，則減少。

如圖所示，假設在一個完全競爭的房地產市場中，中低收入家庭對住房的需求曲線為D，市場上的住房供給曲線為S，兩者相交于均衡點H，市場上的均衡價格和均衡量為P與Q。此時，政府實行實物補貼政策，采取對開發商用地補貼、稅收減免等降低其成本，在其它條件不變的情況下，由于開發商邊際成本的下降，市場中住房供給曲線S向右下方平移至S'，S'與D相交于新的均衡點H'，這樣形成了新的住房均衡價格P'和均衡量Q'，從圖中可以看出，在H'上，市場上住房價格下降，開發商供給量增加，這就是實物補貼的結果。如果政府沒有提供這些優惠，那么要達到供給量Q'，開發商所要的價格為P*,從圖中可以看出圖形P'P*H*H'即為政府以實物補貼方式向經濟適用房購買者提供的隱形補貼。

在既定供給量Q'的情況下，政府為了達到同樣的政策效果，取消實物補貼而采用貨幣補貼的方式，政府向中低收入家庭提供貨幣補貼，提高了他們的購買力水平，因此，需求曲線D向右上方平移至D'，新的需求曲線D'與供給曲線S相交于H*，形成了新的均衡價格P*。在P*的價格水平下，如果沒有政府的貨幣補貼，那么市場中的住房需求量是Q*。可以看出圖中AQ*Q'H*即政府為達到相同政策效果而需支付的貨幣補貼［3］。

因此，在既定住房供給量Q'的情況下,政府提供的實物補貼額為P'P*H*H'，而貨幣補貼額為AQ*Q'H*。如果要比較兩種補貼額的大小，在圖中可以轉化為比較四邊形P*P'MA與MQ*Q'H'的大小。在其它條件不變的情況下，根據彈性定理，住房需求富有彈性（>1），曲線平緩，四邊形MQ*Q'H'面積大于四邊形P*P'MA的面積，政府提供的貨幣補貼額大于實物補貼額，實物補貼政策優于貨幣補貼政策，實物補貼政策調整為貨幣補貼政策，則社會福利減少；反之，價格需求缺乏彈性。

圖1 實物補貼與貨幣補貼的社會福利分析

（<1），曲線陡峭，四邊形P*P'MA大于四邊形MQ*Q'H'的面積，政府提供的實物補貼額大于貨幣補貼額，貨幣補貼政策優于實物補貼政策，實物補貼政策調整為貨幣補貼政策能夠實現帕累托改進，社會福利增加。

三、長沙市住房需求價格彈性的測算

從以上分析可以看出，長沙市經濟適用房保障政策到底是實物補貼優于貨幣補貼還是貨幣補貼優于實物補貼，取決于長沙市住房需求價格彈性的大小。

其中Q表示長沙市住房需求量，用住房的銷售總面積來大致反映，住房的銷售總面積用商品房銷售面積和經濟適用房銷售面積之和來計算；m是一個正常數；p表示住房銷售均價；a為冪指數；n為殘項。

其中，c=lnm。對（2）式兩邊對p求導，并整理得：

需求價格彈性ε=a

下面用表12000—2007年長沙市住房銷售量與價格時間序列數據來測算長沙市住房需求價格彈性。

利用SPSS統計分析軟件，計算結果如下：

方程擬合優度R2結果良好，且方程很好地通過t檢驗和F檢驗，因此計算結果是可以接受的。

綜合以上計算：長沙市住房需求價格彈性ε=1.561，因此，長沙市住房需求富有彈性（>1），實物補貼政策優于貨幣補貼政策，長沙市經濟適用房實物補貼政策調整為貨幣補貼政策不能實現帕累托改進，社會福利減少。

表1 2000—2007年長沙市住房銷售量與價格

四、結束語

長沙市經濟適用房實物補貼保障政策在具體執行過程中出現了許多問題，如申請對象信息真實性審查難、部分經濟適用房標準過高、空間布局不合理等等。也正因為如此，2008年7月，長沙市出臺《長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案》，改革經濟適用住房保障政策，但是從上面的分析中可以看到，面對較高的長沙市住房需求彈性，相對于貨幣補貼政策，實物補貼政策能夠實現帕累托改進，是一種更為有效的制度安排，將使有限的政府補貼惠及更多的中低收入家庭。因此，當前長沙市經濟適用房保障工作重點應集中于解決實物補貼保障政策在具體執行過程中出現的各種問題，而不是調整保障政策。

［1］李宏瑾，蔡鍵.公平目標、社會福利與經濟適用房建設［J］.南方金融，2009，（1）.

［2］何慧蘭.長沙市經濟適用房現狀分析及合理開發研究［D］.長沙：湖南師范大學，2009.

［3］林榮茂.經濟適用房劃撥用地補貼與貨幣補貼的福利、效率與產權分析［J］.中國土地科學，2006，（4）.

F293.31 < class="emphasis_bold">［文章標識碼］ A

A

1671-5136（2011） 03-0075-02

2011-08-26

齊華（1981—）,男，山東濰坊人，長沙民政職業技術學院社會管理學院講師、碩士。研究方向：房地產經濟、房地產金融。