新年樓市動向政府給力不給力?

「年年歲歲房相似，歲歲年年價不同。」面對新年又回漲的房價，老百姓如此感嘆。

2010年12月底，京滬惠深一線城市樓市明顯回暖，量價齊升。2011年1月上旬，武漢樓市又「發燒」，多個樓盤出現排隊搶購場面。房市又現躁動！

調控趨緊還是放松？

送別剛剛過去的房地產密集調控之年，樓市在短暫的平靜之後又現反彈，新一年大陸的房地產市場走向將如何？政府調控政策還將如何「給力」？開發商又將如何給力博弈？老百姓要給多大力才能買起自己的房？

不知何時，2011年到處都「給力」了，「給力」一詞用在樓市還真是恰到好處！我們不妨來給力測測。

提及2011年房價走勢，有人說，「房價都這麼高了，調控政策怎麼能放松呢？」也有人說，「調控政策再緊有用嗎？」還有人說，「這根弦還能老是這麼繃著？」種種猜測，五花八門。

2010年的幾輪調控傳遞的信號顯而易見，房價不要上漲太快，樓市需要持續健康發展。2010年12月26日，國務院總理溫家寶指出「有信心讓房價回到合理價位」；次日，國務院副總理李克強又強調「要堅持房地產市場調控不動搖」；12月29日，住房和城鄉建設部姜偉新再次對房地產市場調控做出明確表示，2011年將繼續堅定不移地加強房地產市場調控。

種種信號似乎都在暗示，2011年要繼續保持房地產市場調控方向不動搖，調控力度不放松。2011年樓市會走向相對理性化，調控的滯後性或許會在2011年顯現，如若不然，也會存在更加嚴格的調控政策在政府「忍無可忍」的情況下出臺。

但業內人士呼吁，「未來調控應該加強引導，以樹立理性住房消費理念。」

房產稅改勢在必行？

近日有消息稱，高檔商品房房產稅即將在重慶開征。重慶市市長黃奇帆2010年在重慶市「兩會」上表示，「十二五」期間，重慶將對房地產市場加強財稅調節，開征高檔商品房房產稅。上海市長韓正已在1月上旬的上海兩會上宣布實施房產稅。深圳市也釋放了徵收房產稅信號。

對於房地產行業而言，房產稅的徵收將對行業未來開發產品的類型、面向的對象、地域等起到一定引導作用。伴隨著房地產調控的深化，市場普遍對房產稅存有很高的期望，認為房產稅的推出將釋放部分存量住房，增大市場供應，調節房屋分配等。

房產稅一旦出臺，短期內會對市場產生實質性影響，尤其是對潛在投資者和已經投資多套住房的投資者產生較大影響，進而抑制投資性需求，但影響有多大，還得看具體出臺的稅率和征稅條件。

保障房會否唱主角？

保障房領域的立法工作一直在推進，2010年11月上旬，住房與城鄉建設部表示，住房保障法的起草已列入十一屆全國人大常委會立法規劃，并已形成基本住房保障法徵求意見稿，規定了城鎮基本住房保障標準、范圍、方式，保障性住房的規劃、建設與管理，住房租賃補貼，土地、財政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實，農村住房保障制度等。在規劃方面，每年地方政府應留出一定面積用作保障房建設。

國務院發展研究中心研究員廖英敏透露，2010年580萬套保障性住房規劃已經分解到地方，住建部和地方簽了責任書，大部分開工建設，一部分已經開始分配或搖號，一部分中低收入居民已經拿到鑰匙或分到入住指標，確確實實解決了部分住房難的問題；2011年全大陸將建設各類保障性住房1000萬套。中央政府和地方政府在保障性上的決心空前。

將保障房納入普通住宅建設或將成為常態，但「保障性住房能否在2011年，甚至在未來扮演更為重要的角色，最關鍵的問題仍然在於政府在推動保障性住房建設時的執行力。」

房企融資步履維艱？

據統計資料顯示，2010年1~10月進入房地產的資金達56923億元（人民幣，下同），同比增長32%；其中自籌資金增長最快達21553億元，同比增長50%以上，占進入房地產資金的比重為40%；而銀行貸款同比增長只有26%，占比不到20%；個人按揭貸款的增長由2009年的116%下降到2010年的15.2%。

從上述房地產的資金來源情況看，盡管房地產信貸政策對房地產開發資金有所收緊，但是由於行業利潤高，無法阻礙銀行信貸資金以迂回的方式進入。房地產自籌資金快速增長就是與這種信貸迂回方式進入房地產投資有關。

有業內人士預測2011年可能加三次，每次0.25%，但也有人預測，2011年利率提高1個點甚至更多，都是有可能的。加息以後，開發商的貸款成本、購房者的貸款成本都放大，民眾還會出手買房嗎？中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順表示，從目前的狀況來看，不論怎麼加息，無庸置疑，2011年房地產企業融資管道還會受到一定的限制，國家對房地產行業的金融政策將繼續趨緊。

而房地產企業融資管道已經被嚴格控制，上市、增發等融資管道均已經被證監會叫停，目前中小開發商資金鏈已經處於比較緊張的狀態。2011年，從緊貨幣政策開始執行後，房地產融資受控制會更嚴。開發商怕是要緊鎖眉頭了！

剛性需求「硬著陸」？

2011年，一線城市不少被惡炒的邊沿板塊房價可能會在觀望中沖高回穩。還值得警惕的是，逐步向二三線城市蔓延的房價漲幅，會讓不少開發商找到出路，也會在通貨膨脹的歷史周期中，扮演著重要角色。

那麼，2011年要不要出手買房？不同購房者給出了不同的答案。有位投資客對後市看法謹慎，「現在不是大舉出手的時候」，他認為，2011年樓市調控會持續，而且會越來越緊，「有銀行人士透露的資訊是，2011年的貸款額度會更加緊張」，在多方調控下，不會貿貿然出手。

在資金有限的情況下，不少剛性購房需求可能也會被迫「硬著陸」。

住房是民生重大問題，在樓市發展過程中，對剛性需求和投資投機的疏導與治理是一個必須妥善解決、適當控制、逐步推進的過程。管得太死則形成樓市報復性反彈；放得太松則會催生樓市泡沫過早形成。政府給的力度如何掌握和平衡？待看2011！