保障房:地產央企總動員

國資委的一紙動員令，吹響了央企進軍保障房的號角，為國家保障房建設目標的如期實現帶來一大利好，同時也為相關企業的發展帶來了全新的挑戰

5月3日，國資委下發通知，要求中央企業中的勘察設計企業、房地產開發企業、工程建設企業、建材企業、礦區企業等積極參與到保障房建設的各個環節中。該通知主要是針對16家以房地產為主業的央企，5家“保留房地產業務但受到限制”的央企，以及相相關上游企業。

這一通知的出臺，是去年國資委對78家非房地產主業的央企下達“退房令”后，首次明確要求央企參與地方保障房建設。國資委官員稱，中央企業要把積極參與保障性住房開發建設作為企業履行社會責任的重要途徑，加大對保障性住房開發建設的投入力度，發揮中央企業的骨干和帶頭作用。通知一出，立即引發了公眾對央企進軍保障房的關注。

事實上，央企進軍保障房領域，最早可以追溯到2002年。當時，中房集團已經開始涉足當時尚為新鮮事物的保障房建設。僅在2007年，中房集團就已完成保障性住房100萬平方米。此后，其他以房地產為主業的央企也進軍該領域，并逐漸成為保障房建設的中堅力量。

與此同時，舉步維艱的保障房建設也在呼喚央企的參與。根據住建部的統計，要想完成今年1000萬套的保障房建設日標，需要的資金高達1.3萬億至1.4萬億元。其中，5000多億元將由中央政府和地方各級政府籌集，剩下的8000億元將由企業、銀行以及各種社會機構籌措。但距“兩會”已經過去了5個月，保障房建設資金籌集仍然困難重重。資金實力雄厚的央企自然被寄予更多希望。

國資委出臺這一政策，無疑是要讓央企承擔更多社會責任，從而真正實現平抑房價的作用。然而，政策一出，卻引來無數討論與質疑。坊間出現了多種解讀版本：或日此舉旨在調動央企協助各級政府完成保障房建設任務；或日這是為遭受調控重壓的房地產央企指出一條利雖薄、卻穩定的發展道路；或日這是央企退出房地產之心不死，借此時機卷土重來的障眼法……

身處局內的央企，一方面因保障房業務受到重視而欣喜，一方面也因遭受種種質疑而無奈：履行央企職責的同時如何獲取經濟利益，新生行業怎樣進行模式探索?相關央企有喜有憂，有惑有盼，個中滋味，不一而足。種種問題，或無定論，然而，披荊斬棘，終當前行。

喜：提早布局初見成效

2008年，鋼鐵行業發展增速趨緩，一直致力于工程業務板塊的中國中冶開始將更多希望寄予地產板塊。與其它以房地產為主業的央企相比，中國中冶并不占據優勢，因為中國中冶進軍房地產開發的時間相對較晚，土地儲備也比較少。

2008年11月，恰逢國務院推出“4萬億”經濟刺激計劃，并明確提出將在三年內投資9000億元加大保障性住房供應。由于當時的商品房市場一片繁榮，利潤率普遍在30％以上，而保障房因政策限制，利潤被控制在3％左右。因此，大多數房地產開發企業對于這一領域，并未表現出太多興趣，即使偶有涉足者，力度也甚為有限。

“經過認真思考與嚴密測算，我們認為這是一個大有可為的新市場。”

鏈接

16家房地產央企為中國冶金科工集團有限公司、中國建筑工程總公司、中國房地產開發集團公司(已整體并入中國交通建設集團有限公司成為其全資子公司)、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司。

5家“保留房地產業務但受到限制”的企業為國家電網控股的魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和誠通控股集團旗下的新興集團。按照規定，這5家央企保留房地產業務，但對其投資房地產設限——集團公司不能動用主營業務的大額資金從事房地產開發，也不允許集團公司對其房地產業務進行擔保。

中國中冶董事會秘書康承業對《國企》雜志表示，中冶自身有勘察、設計、施工、運營等專業團隊，也有專業的財務公司，能夠將整個保障性住房開發從融資一直到勘察、設計、施工、銷售等各個環節進行有效連接，形成一個完整的價值鏈條。“9個國家甲級設計院可以保留1％的利潤；開發環節3％的投資收益是相對固定的；施工利潤一般為5％～6％；因整合帶來的管理費用結余也能達到2％，因此，我們估算的毛利率在11％左右。”

盡管這一預期遠高于同行水平，但與商品房市場還是有著巨大的差距。但中國中冶也注意到了另外一點：一般商品房的開發周期為3～4年，而保障房由于省去了拿地、銷售兩個耗時較長的環節，因此開發周期最多為1～2年。“快速的資金周轉速度，在一定程度上可以彌補利潤率不高的缺點。”

基于這樣的考慮，中國中冶開始正式進軍保障房領域。短短數年之后，中國中冶已成為這一行業的領軍企業。截至2010年年底，其保障性住房規劃建筑總面積已達3054萬平方米。僅2010年一年就新開發保障房項目24個，建筑面積564萬平方米，總投資257億元。

在中國中冶保障房業務如火如荼發展的同時，其他央企逐漸加大了對該領域的投入。以同樣深涉保障房領域的中國建筑為例，其公司年報顯示，截至2010年年底，參與保障房建設的總規模已達到1155萬平方米。其中，承建模式的保障房總面積約784萬平方米，其他模式的保障房總面積約371萬平方米。

公開信息顯示，2010年，16家房地產央企中，共計有中國建筑、中冶集團、中國鐵建、中房集團、保利集團、招商局集團等11家央企不同程度地涉足保障房業務，當年共計開發建設保障性住房面積2289萬平方米，承擔了全國13％的保障性住房開發建設任務。

如今，央企在商品房領域的市場份額僅為5％左右，但已承擔了全國13％～15％的保障性住房開發建設任務，在保障房建設領域的地位可謂舉足輕重。

樂：政策支持贏利穩定

2011年伊始，《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》出臺，其中明確提出“十二五”時期要“建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套”。其中，2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4％。根據上述目標，保障房數量可能將首次超過商品房。

確保充裕的資金投入是落實這一目標的關鍵。央企投資保障房建設，對解決資金缺口是有利的。央企進入這一市場，能夠緩解政府“手頭緊”的局面，在當前信貸收緊、地方融資平臺清理與各地限購政策多管齊下的情形下，央企很可能在保障房市場中扮演更加重要的角色。何況，大型央企更具備在設計、施工、管理和品牌等方面的優勢，不僅可以嚴控成本，還能把好質量關，建設放心保障房。

對保障房支持力度加大的同時，是對商品房市場調控政策的不斷收緊。一張一弛之間，保障房享受到了前所未有的關注與優待。

以銀行貸款為例，保障房新增開發貸款已占到房地產開發貸款的四成左右。此外，土地的供應也發生了明顯變化。資料顯示，2011年第一季度上海新增住宅用地中的保障房用地所占比重接近45％，成都的保障房用地占比高達87.5％，蘇州推出的8公頃宅地則全部為保障房用地。5月4日，北京市國土局公布的首批保障性住房供地量占到了首批住宅用地的65％。

資金、土地政策的顯著變化迅速傳導到了企業，以往對保障性住房并不感興趣的一些企業也開始轉變思路，將目光投向這一利潤空間并不大，卻可以保證穩定收益的市場。去年9月起，一直以開發高檔住宅為主的金地集團開始參與保障房項目建設，并取得了深圳市龍華擴展區0009地塊保障性住房開發權，總建筑面積約35萬平方米。

除一批新企業加入保障房陣營之外，原有企業也紛紛加大了開發力度。萬科總裁郁亮一直聲稱，萬科參與保障房建設主要是盡到行業領跑者的責任，如果想要靠此賺錢，則不太可能。但事實上，萬科對保障房項目動手十分敏捷。僅去年下半年，萬科就在深圳、北京和南京取得3個保障房開發項目，新增保障房開發面積160萬平方米以上。

“當高利潤的商品房市場無法再繼續維系的時候，企業只能退而求其次，轉而投向保障房。”康承業分析認為，一部分在今年投向保障房的企業并不特別在乎保障房的利潤。他們真正關注的是銀行給予保障房項目的融資支持：“這些資金的到位及運用，一定程度上可以緩解其資金壓力。”于是，隨著政策的變化，保障房受到了熱烈的追捧，與兩三年前少人問津的局面形成了強烈反差。

在此背景下，國務院國資委推出了鼓勵地產央企進軍保障性住房的新規定。對此，康承業表示：“國資委要求央企積極參加保障房，進一步堅定了我們拓展保障房業務的信心和決心。我們將積極響應國資委的要求，有效推進保障房業務。”中國鐵建房地產開發部副部長樓翱也表示：“國資委的這一通知，為中央企業通過多種方式積極參與保障房建設指明了方向。”中國建筑更是將發展保障房寫入了“十二五”規劃。

華僑城、中航工業、保利地產……無論之前是否曾介入保障房領域，但對于國資委的這一規定，多家地產央企普遍表現出了歡迎的姿態。

“作為中央企業，參與保障房建設，一方面是履行其特有職責，一方面也可以起到帶頭作用。國資委的這一動員令，對于全社會來說，是一件大好事，我們應該歡迎。”住建部政策研究中心副主任王鈺林對《國企》雜志表示，央企的參與，有助于國家保障性住房建設目標的如期實現，也有助于房地產市場的回歸正軌。

惑：左右為難倍感無奈

然而，當有些央企還未來得及對這一政策表態時，質疑和爭論也已經開始。

質疑之一，本該退出房地產市場的央企是否會借機殺個“回馬槍”?

對此，國資委新聞處處長蘇桂鋒回應稱：“如果企業從事的是鋼材、水泥生產，或者是勘察設計等相關業務，可以協助房地產央企開展保障房建設工作。但不允許已受命退出房地產業務的央企，以開發商的身份參建保障房。”國資委規劃發展局副局長白英也表示，參與保障房建設不會減緩非房地產主業央企退出地產業務的步伐。

財經評論人吳其倫認為，央企可以不參與中、高端商品房市場競爭，卻不應退出房地產市場，興建保障房是上佳之選。從實踐來看，目前的商品房不能滿足民眾普遍住房需求，在房地產市場占據絕大多數份額的限價商品房及保障性住房急需央企來開發。 “央企可以退出風險極高的商品房市場，卻不應退出整個房地產市場。”

質疑之二，央企保障房是否變身福利房?

“實際上，保障房的操作主體是各級地方政府，央企負責蓋房子，但無權分配房子。”王鈺林認為，如果央企員工符合當地的保障房申請條件，自然可以去申請。如果不符合，央企說了也不算。“即使分配出現問題，那也是地方政府的責任。”

據了解，一些央企內部也有工作人員在北京市申購保障房，已經提交了相關的材料到街道，現在還沒獲批。該內部人士透露，“房源少，申請者多，不但要經過搖號，還要經歷三次公示。如果這批沒有申購成功，還要轉入下一批次，接受新一輪審查。絕非有些人想象的那樣由企業掌握分配大權。”

“現在質疑的聲音仍舊不絕于耳，有人認為央企進軍保障房是在搞變相福利分房，有人認為這是為了進一步拿地，這樣讓企業很困惑也很無奈。如果央企不做保障房，就是沒有責任心；做了則又是為了謀私利。動輒得咎，左右為難。”樓翱認為，應積極評價央企參與保障房建設的積極意義。憂：利益責任如何平衡

目前的保障房開發陣營中已形成三大派別：一是以地產為主業的央企；二是地方城建、城投公司及其與央企、民企合作的“泛國資”房企；三是萬科、招商、金地、富力、綠城、京漢置業等民營房企。

作為國民經濟支柱、共和國長子，中央企業以何種姿態參與保障房建設，成為公眾極為關注的問題，也成為央企自身必須面對的問題。

王玨林表示：“中央企業也是企業，應該用看待企業的眼光來看待它。既然是企業，就必須追求利澗。如果是無償參與，那叫慈善。”

事實上，無論是中國中冶、中國建筑、中國鐵建，都是上市公司，國有控股比例一般都是60％左右。投資多元化、股權多元化，這樣的企業與—般企業并沒有本質不同，都要為全體股東負責。“我們作為中央企業，理應比其他企業肩負更多責任，承擔更多義務，這是毋庸置疑的。但是不應該把中央企業完全區別于其他企業來看待。”樓翱表示。

“所謂央企的社會責任，首先就是創造經濟價值，回報股東，實現國有資產保值增值。在此前提下，才能完成其他職責，沒有這一前提，奉獻社會就成為空話。”康承業坦言，保障房可以不賺錢，但不能虧錢，這是國資委和各級單位對中央企業的基本要求，也是中央企業對自己的基本要求。

中國建筑董事會秘書孟慶禹也強調：“企業在獲取商業利潤的同時，也要考慮保障房建設是民生工程，企業應該承擔部分社會責任，不能把利潤效益看得太重，企業也不能脫離政府和社會單純追求利潤，而應在利潤和社會責任中尋求平衡。”

既要兼顧利益，又要兼顧責任，同時還要應對國資委的考核。“如果央企在建設保障性住房過程中，出現各種問題，國資委會及時解決。但參與保障房建設的房地產央企，還是按照EVA考核制度進行考核，不會有任何改變。”蘇桂鋒透露。

如此一來，中間的度就很難拿捏。

最早介入保障性住房領域的中房集團，業績一直居于百余家央企的隊尾。董事長孟曉蘇曾坦言，由于該公司一直在開發政策性住房，所以“一度苦不堪言”。

思：諸多模式哪種可取

由于央企之間對保障房的認識和理解程度不一，采取的開發模式也有區別。因此不同的企業之間，面臨的局面干差萬別。

盡管利益和責任的平衡不易拿捏，仍然有央企闖出了廣闊的天地——數家央企的保障房利潤均超過了10％。

在中國中冶2011年初的業績發布會上，康承業表示，目前相關的資金已開始逐步回流，各項目均呈現出良好運營態勢。

據了解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府簽訂回購協議。中冶則以全產業的模式介入建設。等建好了，中冶將房子交給地方政府，屬于代建性質。但中冶必須扮演墊款者的角色。中冶在投入30％自有資金啟動項目后，憑借回購擔保可獲得銀行剩余資金的支持。與此同時，以保障性住房開發帶動商業地產、商品住宅項目和土地一級開發業務，探索新的開發模式，降低開發風險、提高投資回報率。

中國中冶的這一做法得到了國資委的認可。在該通知中就明確提到“房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。”

中國建筑則進行了多種模式的探索與嘗試。現有六種保障房開發模式。一是承建模式，公司不投入資金，只承包工程建設；二是開發模式，主要有限價開發、商品住宅混合開發；三是服務(成本+酬金)模式；四是投資建造(BT)模式，公司既投入資金，又承包工程建設；五是投資運營模式；六是城市綜合開發模式。目前承建是公司最主要的形式。其旗下的中建地產、工程局、中海地產、中國建筑國際等幾十家二級企業集團，依托各自的主業，分別采用不同模式，積極參與保障房建設。

據悉，中國建筑在門頭溝、西安的保障房項目，都是與地方政府協作，以投資置換土地資源。保障方向項目本身贏利與否，無關大局，只要整個區域開發有較好收益即可。

“因為保障房是民生工程，利潤率相對較低，因此更需要建筑公司具有較強的成本控制能力和資源調配能力，也要有較強的施工技術和組織能力以保證產品質量。”孟慶禹表示，在如今的背景下，無論有無保障房市場沖擊，一家建筑公司，單純依靠承包賺一點利潤，已不合時宜，應該將全產業鏈變成價值鏈，要從保障房開發建設的各個環節中挖掘價值。要做到從源頭介人，中期實施和后期保障一體化。

中國鐵建則發揮其在施工和開發方面有著先天的優勢，采取了混合開發模式，即同時開發商品房、限價房和公租房，以保障項目的整體贏利。

不過，10％左右的利潤是針對擁有“房地產全產業鏈的企業”而言。16家地產央企中，并非所有央企都有產業鏈優勢，僅有中國建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業擁有自己的施工建筑隊伍，或許這也是此前央企進入保障房市場進度不一的原因。

對于絕大多數以投資身份入市的企業來說，每個獨立環節的利潤為2％～3％。更有部分央企表示，保障性住房建設實現贏利“很困難”。對于那些沒有全產業鏈優勢的企業來說，如何在保障房業務中獲取更好的利潤，仍然值得認真思考。

除了不斷開發模式探索外，各央企也就資金籌措模式的探索作出了有效的嘗試。

目前，華潤集團董事長宋林出席亞洲金融論壇時就透露，集團旗下房地產投資公司——漢威資本，目前正與北京市政府洽談成立一項房地產基金，預計該房地產基金規模為100億元人民幣，一半是人民幣，一半是外幣，并計劃今年推出，主要投于保障房建設及住房改造等。

盼：制度保證有序開發

保障性住房包括幾大類，比如棚戶區改造、經濟適用房、兩限房、公租房、廉租房。基于不能損害股東利益的考慮，此前央企普遍選擇的是經濟適用房和兩限房，因為周期較短，資金可以快速回籠。對于回報周期較長的公租房和廉租房，企業的反應相對冷淡——萬科總裁郁亮曾以廣州萬匯樓舉例稱，不算利息，該項目需要57年才能收回成本。

但一個重要的事實是，“十二五”期間的3600萬套保障性住房，將主要集中在公租房和廉租房領域。王鈺林透露：“據我所知，僅20U年，公租房和廉租房的比例就占到了40％，并且還會逐年上升。”

對此，樓翱認為：“在目前公租房、廉租房尚未找到良好盈利模式的背景下，完全調動企業、民間資本的積極性有一定難度。所以如果政府能出臺一些明確的優惠政策或者通過投資返還、回購的模式，對整個建設是有利的。”

除了具體的政策支持以外，央企更加期待一個有序的開發、建設環境。“在個別地方，會出現項目完工而本應由政府支付的代墊款不到位的情況。”某不愿透露姓名的央企高管表示。

在保障房建設中，政府是主導方，政府對社會負責，企業只是配合政府參與保障房建設。地方政府的態度和行為，決定著保障房產業開展的順利與否。要激發企業參與保障房建設的積極性，需要政府扮演好一個濺信和規范的交易者角色。“具體說，政府要及時支付保障房項目的工程款，不要搞長期拖欠。政府信譽好，企業的交易成本就低，效益就高，自然參與保障房建設的主動性和積極性就得到保證。”孟慶禹表示。

對此，中國中冶的經驗是，帶著銀行、律師、設計、施工單位共同去找地方政府談判，以求最大程度降低風險。

“應該來說，企業能否從保障房項目中獲取效益，取決于其產業整合能力、成本控制能力、風險防范能力和與地方政府博弈的能力。”中國房地產學會副會長陳國強在接受《國企》記者采訪時表示，這一切都離不開制度的保證。

“從目前看，各地方政府都非常有作為，想出了很多好辦法，激勵社會各方參與保障房開發建設。”但孟慶禹覺得這還不夠，“只有將政治熱情變為制度保證，無論是稅收也好，貸款也好，對于中央企業、地方國有企業、民營企業，都能一視同仁。只有這樣，才能減少社會的質疑聲音，才能調動各家企業建設保障房的積極性。企業才能真正地將保障房列入長期發展規劃，并認真地去執行。”