論情事變更原則在我國商品房買賣合同中的適用

摘要：2010年1月以來，國家加大了對房地產市場實施宏觀調控政策的力度。隨著“國十條”和新“國四條，l的頒行實施，全國各地又出臺了許多地方性配套細則。這些政策對商品房買賣合同的訂立和履行產生了重大影響，因政策變化而導致的房屋買賣糾紛明顯增多。當政府政策變動影響商品房買賣合同履行時。適用情事變更原則有助于矯正合同雙方利益的非自愿失衡，保障合同公平。但情事變更原則有其嚴格的適用條件。需要結合商品房買賣合同的特點對情事變更原則的適用條件和法律后果詳加探析。

關鍵詞：情事變更：合同公平：商品房買賣合同

中圖分類號：F29331 文獻標識碼：A 文章編號：1004-0544(2011)06-0094-04

一、情事變更原則基本原理

(一)概述

情事變更原則是公平原則和誠實信用原則在合同關系中的具體的運用，其目的在于排除因情事變更導致的顯失公平結果，平衡、協調雙方當事人之間的利益關系，維護社會公平和經濟流轉秩序。情事變更原則在英美法系被稱之為“合同受挫”或“合同落空”(Frustration of Contract)。在大陸法系國家通常被稱為“情事(勢)變更原則”或“情事變遷原則”，如《法國民法典》第1148條之規定及《德國民法典》第157條、第242條之規定；我國《民法通則》及《合同法》中對此沒有相應的規定。最高人民法院2009年頒行《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(簡稱《合同法司法解釋(二)》)，其中最富時代特色的亮點莫過于第26條關于情事變更原則的規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”這個僅有百余字的條文讓在合同法起草及適用的十年中爭論不休的情事變更原則第一次在中國大陸被規定下來。法的生命在于適用，隨著社會突發事件和我國政府經濟宏觀調控政策的增多，當下所面臨的緊迫問題之一是如何正確理解和適用這一原則。

(二)情事變更原則的構成要件

1.發生了情事變更。什么是情事?傳統民法理論認為，“情事”泛指作為法律行為成立基礎或環境的一切客觀事實。從《合同法司法解釋(二)》第26條來看。我國司法界更傾向于“大情事說”，只要是合同成立時無法預見。非不可抗力和商業風險，其變動會造成一方當事人負擔明顯增大或使合同根本目的不能實現的客觀情況就是“情事”。所以“情事”就是一種不可歸責于雙方當事人的客觀情況，就是合同訂立時作為合同成立基礎的一切環境事實。

2.情事變更是當事人訂立合同時所不能預見的。關于“不能預見”的時間，只能是訂立合同時及訂立合同前的時間段，合同一旦成立、生效，在雙方當事人之間便產生了法律效力，合同雙方當事人必須盡可能地履行合同，這是合同約束力的一般原則。

關于“不能預見”的標準，分別有主觀標準與客觀標準，前者指根據當事人締約時的主觀精神狀態來判斷，后者是指根據一個一般的合理人的標準來判斷。在情事變更下采用客觀標準更為合理。客觀標準以一個抽象的合理人作為參照標準，如果這個具有通常社會常識和認知度的一般人在締約時不能夠預見且不應當預見，就可以認定客觀情況的變動對于合同當事人具有不可預見性。當事人可以主張適用情事變更原則變更或解除合同。

3.繼續履行合同將導致履行結果對一方當事人極大不公平或使合同目的無法實現。如果在合同當事人訂立合同后客觀情況發生了當事人雙方都不可能預料到的變動，從而使原來的利益分配已經明顯不公，如果仍要強制一方當事人繼續履行，有違誠實信用原則。此時，可以適用情事變更原則。故而，適用情事變更原則的真正動因，在于糾正不公，匡扶正義。

4.情事變更發生在合同訂立后、合同履行完畢前。要求客觀情況變動須發生在合同成立以后，是因為若客觀情況變動在合同訂立時已經發生，應當認為當事人已經認識到發生的事實，合同的成立是以已經變動的客觀情況為基礎的，是當事人自愿受其約束的意思表示，不允許事后調整，只能令明知的當事人自擔風險。要求客觀情況變動發生在履行完畢前，是因為合同因履行而消滅，而且，如果債務人遲延履行，在繼續履行期間發生了情事變更，債務人也不得因客觀情況變動構成情事變更而主張變更或解除合同。

二、房產新政背景下商品房買賣合同中的“情事變更”

商品房買賣合同作為不動產買賣合同，不僅履行時間長，資金數額大，而且具有一定的融資性和國家干預性，因此容易受到金融市場波動的影響和國家政策的左右。尤其是在目前經濟動蕩、新情況層出不窮的情況下，正確適用情事變更原則對其具有特別重要的意義。

(一)國務院“房產新政”涉及商品房買賣合同的主要內容

1.貨款首付比例提升。2010年4月14日召開的國務院常務會議要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

2.第三套住房和異地購房者住房貸款暫停發放。2010年4月17日，僅過三天，國務院又發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了新“國十條”。通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

3.重新制定個人住房貸款二套房認定標準。2010年6月4日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

4.進一步限制第三套房交易。2011年初，各地方政府為實現房價調控目標，許多省會城市和經濟較發達城市均出臺了第三套房限購政策，許多本打算一次性付款購買第三套房的購房者再次受到影響。

(二)房產新政背景下“情事變更”在商品房買賣合同中的具體表現

1.首付款比例提高導致買房人無履約能力。2010年4月14日房產新政要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％。由于新政是立即實施，使得許多在新政實施前幾天剛剛簽訂商品房買賣合同或認購書的購房者遭遇突發的政策限制。一些購房者由于首付款無法湊夠而不得不放棄購房意愿。可見，購房者此時并非主觀故意，其履約能力在新政實施前已經足夠而僅因政府政策變化而導致喪失能力。

2.因貸款不能通過審核影響履約能力。2010年4月17日新“國四條”要求停止發放第三套房貸款和不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民的貸款，一些外地購房者因此徹底喪失了房貸資格。對于普通購房者而言，貸款可能是買房的惟一途徑，一旦貸款的路子被堵死，買房也就變為不可能，當事人無法承擔全額付款的沉重經濟壓力，此時如果機械的套用合同實際履行原則，顯然違背了合同正義的要求。

3.因第三套房限購政策導致無法履行商品房買賣合同。2011年初，各地方政府為實現房價調控目標，許多省會城市和經濟較發達城市均出臺了第三套房限購政策，許多在新政出臺前剛剛簽定了房屋認購協議書或商品房認購定金合同，而尚未簽定正式商品房買賣合同的購房者因此徹底失去了繼續履行合同的資格。此時如果直接沿用定金罰者或合同強制履行責任，對當事人而言明顯不公平。

三、房產新政背景下情事變更原則的適用

如前文所述，“房產新策”對商品房買賣合同的影響主要體現在對合同付款方式的限制和對當事人履約能力影響。由于國家對貸款比例和貸款人資格的嚴格限制，一些在新政出臺前已經簽訂商品房買賣合同或認購書但尚未辦理貸款手續的購房人在房地產交易中無法辦理貸款，或者因首付比例提高無力支付房貸首付，部分或完全喪失了履約能力，或者因限購政策使已訂立的商品房買賣合同難以履行。他們多數以國家政策變化為由要求解除合同并不愿承擔違約責任，而出賣人則以購房人無法付款為由要求對方承擔違約責任。筆者認為，此種情況下可以適用情事變更原則變更或解除，但要結合雙方當事人簽訂合同時的具體情形及合同內容進行區分處理。

(一)適用情事變更原則的必要性

有一種觀點認為因房貸政策變化導致喪失履行能力不能成為變便或解除合同的理由。購房人在購房時應考慮到貸款的風險。即，支付房款是購房人的義務，購房人在簽訂合同時應當明知房屋銷售方無法保證貸款能夠通過審核，即使貸不到款，購房人也應在合理期限內用其它方式支付房款，因無法付款導致合同解除，購房人應承擔違約責任。上述觀點是從合同法無過錯責任的原則出發，認為無論基于何種原因，購房人無法支付房款的行為均構成違約。作為違約方，其無權要求解除合同。

如此處理雖然維護了合同法保障合同實際履行的基本原則。卻并不公平。由于房屋交易涉及金額較大，多數商品房買賣合同都會約定，購房人首付部分房款，剩余房款以貸款的方式進行支付，這往往是自住購房人能夠負擔房屋價款的唯一方法，也是取得出賣人同意的合同履行方式。如果銷售方一開始即明確表示房屋買賣采用一次性付款的方式，必定會有相當一部分購房者不會考慮簽訂合同。因此貸款履行方式應該是合同得以成立的必要條件。可以說，雙方在簽訂合同的時候，隱含了一個合同賴以締結的前提，即以當時的貸款政策，購房人可以獲得必要的資金來支付房款。這個基本的假定應該是雙方訂立、履行合同的基礎。因房地產金融宏觀調控政策導致購房人無法獲得貸款，屬于意外情況致使合同訂立的基礎不復存在，即約定的合同履行方式無法進行。若將合同不能得以順利履行的責任完全由購房人一方承擔，明顯有違合同公平原則。

其一，購房人并無違約故意，無法履行合同系因預料以外情事發生的變化。在目前中國房地產賣方市場的情況下，多數買房自住的購房者只能通過貸款方式才能負擔高額房款，解除合同實屬無奈之舉。

其二，雙方利益完全不能平衡。自住購房人無法以貸款方式來支付房款，就只能導致合同履行不能。若作為違約一方，購房人沒有解除合同的權利，因此其不僅要負擔支付合同價款的債務，還要承擔違約金。而出賣人處于完全優勢地位，收取的首付款沖抵房屋的按揭貸款，而其仍享有房屋的所有權，完全可以根據房地產市場價格的變化決定是否行使解除權，從而獲得最大利益。

結合合同公平原則，從法經濟學的角度講。如果突發事件使履約不可能(艱難)琺律應該依據契約中的隱含條款和行業慣例分配突發事件的風：如果沒有隱含條款或行業慣例法律就應該將突發事件分配給能夠以最低成本預防和分散風險的一方。如果發生不能預見的事件，而使一方當事人喪失契約的期待利益，并且該利益是雙方締約的[基礎，那么該當事人就可以在法律的救濟下解除履約的義務。

(二)適用情事變更原則的奈件

前文已述及，并非所有情事發生變更、情事變更引起合同履行艱難、履行不便或存有損失就能適用情事變更原則，情事變更原則僅是依公平正義來解決因客觀事件引起雙方當事人之間權利義務嚴重失衡的問題。

1.商品房買賣合同訂立于新政出臺前。情事的變更不是由商品房買賣合同當事人引起的，并且不是當事人所能夠控制的。要求合同訂立于新政出臺前體現出情事變更原則的兩層含義：一是當事人對情事的變化無法防止，無法避免；若購房者有證據證明房屋銷售方明知購房人不符合新政貸款條件但沒有進行說明，則屬于對購房者的誤導行為，銷售方應當承擔相應的法律責任。二是當事人對情事變化的后果無法克服，即當事人因情事變化后，無法替代履行，無法采取任何補救措施，或者采取補救措施大大超出其負擔能力。

2.在新政出臺后合同尚未履行完畢。只有在商品房買賣合同訂立之后至履行完畢之前發生情事變更，并且情事變更成為當事人履行合同不可克服的障礙，直接導致合同不能履行時，當事人才可以請求變更或者解除合同。履行期限過后才出現情事變更事由，則不能以情事變更為由主張合同變更或解除合同。

此外，若新政出臺的“情事”發生在債務人延期履行期間，則當事人不能適用情事變更原則，主張變更和終止合同，因為，債務人的延期本身已構成違約。

3.新政導致當事人履約能力明顯降低或喪失了履約能力。購房者可以申請解除合同的原因僅限不可歸責于雙方當事人的國家政策，即因政策變化導致購房者無法申請貸款或首付款過高，致其履約能力明顯降低或徹底喪失履約能力力。如因購房者自身資信狀況等原因未能申請貸款的，或者未準備好首付款而沖動購房者不能適用情事變更原則；有足夠經濟實力，能夠一次性付款履行合同的購房者也不能適用情事變更原則。

4.須當事人主張商品房買賣合同變更或解除。意思自治和鼓勵交易是合同法的基本精神。以情事變更原則為救濟手段應以當事人主張為前提。具體而言，當事人應以明示的方式援用情事變更原則主張變更或解除合同，且當事人的主張應當按照一定程序行使。

(三)不能適用情事變更原則的情形

筆者認為，適用情事變更原則解除商品房買賣合同并不適用于所有合同，具體情形仍需有所區分。

1.當事雙方在合同中明確約定若購房人不能獲得貸款則由購房人自籌資金支付的，不能適用情事變更原則。此種情形在商品房買賣合同中十分常見。以廣州市“亞運城”樓盤為例，廣州市房產新政于2010年10月1日出臺后，大量在10月1日之前簽訂房屋認購書的購房者因新政限制喪失了貸款資格或因無法支付高額首付款而要求退房。購房者在此時遇到的障礙是房屋認購書里有一條：“本條貸款數額僅為認購方申請的意向，認購方申請以銀行按揭貸款的年限、金額為準，出售方不作任何保證和承諾。如認購方的申請未獲銀行批準，應及時變更付款方式，否則按本認購書第二條第7款處理。”第7款的內容是：“如認購方不履行認購書約定的義務，認購方已繳付的定金不予退回。出售方有權另行處置該是物業且無需通知認購方”正是依據這兩條協議，銷售方拒絕退房，要求購房者按認購書約定簽定商品房買賣合同，否則將承擔違約責任。

上述情形特殊之處在于，房屋買賣雙方在合同中明確若貸款未獲銀行批準應及時變更付款方式。我們可以認為銷售方已將貸款風險明確告知了購房者，購房者應當對自身的經濟狀況作出準確判斷。此時，無論何種原因導致不能貸款，都應當由購房者自身承擔責任和風險。

當然，基于房屋銷售方在當前的市場情形下處于優勢地位，且付款方式條款是商品房買賣合同中的關鍵性條款，根據合同法相關規定，房屋銷售方在簽訂合時應當向購房者說明。

2.在房產新政出臺后簽訂商品房買賣合同的，不能適用情事變更原則。現實的情況是，新政出臺后，一些購房者對細則了解不夠準確，如對二套房以家庭為單位的認定標準不了解，誤以為自己是首套房而簽訂合同，在貸款過程中未通過審核則以不知道房產新政為由要求解除合同。筆者認為此種情形不能適用情事變更原則。

一項法律或政策頒行的基本原則是，新法(新政)一旦頒布實施，即具有公示公信力，推定所有社會公眾均已知悉。因此，在新政出臺后簽訂商品房買賣合同或認購書并向銷售方支付了定金的購房者，應當按合同約定的付款方式履行合同，不得以不知道房產新政為由解除合同。此時如果購房者要求解除合同，應當承擔定金責任或按合同約定承擔違約責任。

3.因房地產價格波動不能適用情事變更原則。我國的房地產市場經過十幾年發展，漸趨理智和規范，但由于多方面因素的不斷變動，商品房價格仍然表現為以漲為主，有漲有跌的波動態勢。當商品房市場出現萎縮時，利益需求大大減少，購房者預期利益無法達到，到達低谷時必然導致消費需求的缺乏，滋生退房心理；而當商品房市場出現高漲時，購房者出于逐利的目的又蜂擁而至且因受益而很少要求解除合同，往往容易迅速引起房地產價格周期波動的大起大落，不利于房地產市場的正常發展。

市場風險是每一個市場交易主體應當承擔的合理風險，正常的商業風險(或叫一般風險)不適用情事變更原則，應適用風險自負原則。因此，購房者以商品房市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，應當不予支持。

四、在商品房買賣合同中適用情事變更原則的法律后果

日本學者五十嵐清根據德國的Norbert horn教授的再交涉義務理論，認為情事變更時首先應在當事人之間就合同調整進行商談(再交涉)。根據情況，如沒有商談的余地，有時就會導致合同的解消。如再交涉一致的話，被調整的合同就會支配今后的當事人。如再交涉不一致的話，就會是由法院等進行強制性調整，或者解除合同(或者維持合同)的某一種情況。

據此，情事變更原則適用的法律后果可以劃分為兩個階段，即第一次效力和第二次效力，第一次效力為當事人協商變更合同內容，第二次效力為一方當事人請求人民法院解除合同。結合我國《合同法司法解釋(二)》第二十六條的規定，情事變更原則在商品房買賣合同糾紛中適用的法律后果也表現為這兩次效力。

(一)第一次效力：當事人協，商變更合同

變更合同是基于鼓勵交易原則而在合同法主普遍適用的首次效力。因法律關系內容不同，可以產生如下兩種法律后果：

一是履行期限的變更。如果通過變更履行期限就能達到履行合同的目的，避免不公平的結果，可以協商延期給付。這種情況實際上是指延期給付或分期紀念會，主要適用于合同履行期限內發生了情事變更而阻礙合同如期履行時，當事人希望繼續履行合同義務，同時情事的發生只是暫時的。從鼓勵交易目的出發，如果變更履行期限能夠消除情事變更所導致的不公平的后果，應當采取此種方式。

二是標的物的變更。在商品房買賣合同中，開發商交付的房屋應該是特定物。按照民法上的一般原理，對于特定物，債務人原則上不能變更。但如果因為情事變更的事由，在房貸政策的變化僅造成購房人履行能力部分降低的情況下，經雙方當事人協商，可以將原合同面積較大的房屋變更為面積較小的房屋，使購房人恢復履行能力。

(二)第二次效力：當事人請求解除合同

當合同的目的由于情事變更而不能實現時，或者沿用第一次效力尚不足以排除不公平的結果，則采取消滅原合同法律關系的方法以恢復公平。即對確因情事變更原因的發生，商品房買賣合同雙方的對價關系完全被破壞，合同的目的已經喪失，在變更合同仍不能排除不公平結果的情況下，可以采取解除商品房買賣合同的方式。由于商品房是價值較高的商品，購房人隨意反悔容易給開發商帶來大量不確定影響，因此應當明確規定購房人行使解除權的方式，以《德國民法典》為參考，要求以書面形式作出并需遵守法定程序。購房人在依法定程序解除合同后，有權要求房屋銷售方返還其在合同下支付的定金或預付款，且無須承擔定金責任或違約責任。

五、結論

合同有效成立后，根據嚴格責任原則，當事人必須嚴格履行合同，但是法律也同時根據誠實信用和公平的原則，以情事變更原則作為例外和補充。情事變更原則是公平原則、誠實信用原則在合同法領域的體現，其設立目的就在于通過重新調整當事人雙方的權利義務關系，消除合同因情事變更所產生的不公平后果，實現民法的公正性，從而促進經濟秩序的穩定發展。

在商品房買賣合同中適用情事變更原則，是由商品房買賣合同付款方式的特殊性及其市場風險性決定的。由于我國房地產市場的不穩定性，國家宏觀調控政策變動力度較大，極易使已經簽訂的買賣合同處于不確定狀態。通過適用情事變更原則，使顯失公平的商品房買賣合同得以變更或解除，這有利于貫徹和體現民法誠實信用原則，實現合同法公平公正的價值目標；有利于保護交易安全，促進商品房流轉，穩定社會經濟秩序。

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責任編輯 文嶸