人和地產(chǎn):“地下”生存

即使正經(jīng)歷搬遷的命運，漢正街依然車水馬龍，商家大多掛著大甩賣的攬客招牌，淘貨的板車在汽車間穿梭。

在這動遷的關(guān)口，漢正街的繁榮還維持著許多人的生計。而地下6米，“地一大道”沒能延續(xù)漢正街的人氣，它的另一個名字——“漢正地下商業(yè)街”或許試圖喚起人們對漢正街的熟悉感。但運營半年多來，“地一大道”對于大多數(shù)武漢人而言，仍然很陌生。這個由人和商業(yè)公司開發(fā)運營的人防地下商城，正以獨特的商業(yè)地產(chǎn)模式攪動武漢商圈。

“防空洞模式”江城掘金

43歲的哈爾濱商人戴永革，用近20年時間在中國構(gòu)建了龐大的地下商城王國。該公司2008年在香港上市時，更是轟動業(yè)界。根據(jù)上市前的利潤評估，它把萬科、碧桂園等大型地產(chǎn)企業(yè)遠遠拋在后面。

“拿著人防工程到香港上市，我確實沒搞明白，到今天為止也沒搞明白。”有記者問潘石屹如何看人和的商業(yè)模式時，潘直言。不止潘，大多數(shù)人對其很陌生。

所謂人防工程，是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。根據(jù)中國法規(guī)，在和平時期，投資者有權(quán)使用、經(jīng)營、管理開發(fā)的設(shè)施，并取得其產(chǎn)生的盈利。

人和商業(yè)屬于特殊形式的房地產(chǎn)行業(yè)，其商業(yè)模式獨特：開發(fā)人民防空工程作為地下商場。由于地下空間未被歸類為房地產(chǎn)開發(fā)，不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無需繳納土地出讓金及土地增值稅，可降低開發(fā)成本，飛速擴張。

眾所周知，土地出讓金及土地增值稅是房地產(chǎn)商開發(fā)成本的主要構(gòu)成部分，占比通常超過50%，而且城市黃金地段的土地出讓金更是價格高昂。顯然，相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，人防工程設(shè)施當中蘊含著巨大的商機。

作為目前國內(nèi)最大的地下商城開發(fā)運營商之一，人和商業(yè)來武漢選擇在漢正街地下開發(fā)、運營地一大道，項目進駐伊始，其便與武漢市人防辦、發(fā)改委、城市規(guī)劃局等政府相關(guān)部門建立合作關(guān)系。在公司提出選址并獲政府批準后，可擁有40年的經(jīng)營權(quán)，通過出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)的方式獲取回報。

“人防工程的政策性比較強，拿到地下人防工程的經(jīng)營權(quán)，并不像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司需要競標土地出讓權(quán)。這其中的關(guān)鍵就是和政府部門談，人防辦具有審批權(quán)。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為。而人和的獨立非執(zhí)行董事王勝利是公司關(guān)鍵人物，他有著多年在國家人防部門工作的經(jīng)歷。

人和商業(yè)的歷史可追溯至20年前。1991年，首個作為商業(yè)用途的哈爾濱地下人民防空工程設(shè)施取得政府批文后動工，由中外合作企業(yè)哈爾濱人和公司（人和商業(yè)的前身）負責(zé)開發(fā)及經(jīng)營。招股書顯示，兩年的租金收入就超過全部投入。經(jīng)過十余年發(fā)展，人和商業(yè)運營哈爾濱約90%地下商業(yè)。

在哈爾濱之外，人和商業(yè)開始復(fù)制這一模式，廣州地一大道于2007年1月正式開業(yè)，由于項目地處繁華的廣州火車站商圈，且相比同一商圈的白馬服裝市場，價格優(yōu)勢明顯，出租率高達100%。

“人和商業(yè)所有地一大道商場開業(yè)的時候，出租率和銷售率幾乎都是100%，利潤率一直保持在58%。”人和商業(yè)執(zhí)行總裁王宏放曾表示，由于地下人防工程的開發(fā)屬于公益工程，受政府的支持，所以開發(fā)成本比一般房地產(chǎn)項目低，再加上地下商業(yè)的運營成本相對比較便宜，因此，人和地下商業(yè)設(shè)施的銷售和租賃價格通常是周邊商場的1/2到1/4。

《鄂商》記者獲知，武漢地一大道是人和公司大規(guī)模擴張之路的重要環(huán)節(jié)。將會與今年建成的重慶、成都地一大道形成華中地區(qū)金三角的態(tài)勢。而隨著武廣高鐵開通，武漢的買家去廣州只需3小時。“通過我們的渠道建設(shè)、布局以及對有實力商戶的培育支持，在這個平臺上讓他們更好的發(fā)展起來，這才是我們目標。”人和經(jīng)營管理事業(yè)部企劃總監(jiān)孫啟江表示，對于武漢商人更值得期待的就是渠道的便利，漢派服裝發(fā)展已不如90年代，面對鄭州、廣州等城市的競爭，漢派服裝沒有形成一個強勢的核心競爭力，比較散，沒有集中，而且沒有把這個優(yōu)勢通過營銷手段和渠道進行整合，也沒有與下線的采購商進行有效溝通。

吸引商業(yè)投資集團的是購買力，武漢的購買力整體形式結(jié)構(gòu)較完善，需求多樣，因此可以吸引萬達、新世界、地一大道來漢投資。“我們甚至考慮在武漢其他區(qū)域開發(fā)新的項目，這個在其他城市的這個階段我們是沒有這樣的步驟的，沒有像武漢這樣去系統(tǒng)的考量其他區(qū)域的，原因還是武漢的商業(yè)布局、商業(yè)發(fā)展底蘊很深厚，現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出它的爆發(fā)力。”孫啟江說，武漢的投資環(huán)境，以及政府對商業(yè)發(fā)展的政策、長遠規(guī)劃都是息息相關(guān)的，鑒于如此良好的投資環(huán)境，人和公司想在武漢長遠發(fā)展。

陷入資本漩渦

武漢地一大道是人和商業(yè)進駐武漢的第一步。2009年12月開盤首日，待售商鋪便出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，而賃租商鋪更是出現(xiàn)二線市場競價求租的商業(yè)奇跡。然后熱潮迅速降溫，隨后一年多時間，地一大道少人問津。

地一大道承接了許多從漢正街搬遷的商戶，“漢正街的延續(xù)”是其與漢口北都試圖抓住的名號。“以前的小商品市場，就是批發(fā)加零售的模式，依靠多量和低價來盈利。但是面對大型連鎖商場的市場擠壓時，必須做出業(yè)態(tài)的創(chuàng)新和升級，才能有所發(fā)展。”武漢大徐發(fā)展研究院常務(wù)院長李光說。

作為漢正街升級改造的重頭項目，地一大道相比漢正街，不僅是環(huán)境改善，更講求商品品質(zhì)，進貨成本隨之增加，而以漢正街之名吸引買家，價格高就沒人買，而低價銷量少又會虧本。

對此商戶頗有微詞，有人直指地一大道的定位不明晰，“高不成、低不就”。根據(jù)武漢市十二五規(guī)劃，漢正街原址經(jīng)過改造后，將被打造成高端商貿(mào)旅游區(qū)，地一大道的定位也可能跟著調(diào)整。服裝行業(yè)競爭大，人氣在漫長的摸索期中消耗。但商戶康嫵仍充滿信心，她斷言自己不會虧。面前有兩條路，一是繼續(xù)守店，幸運的話，三年合同期滿之前會守得云開見月明。“人和方面安慰我們，這里屬于市政規(guī)劃的一部分，政府會大力扶持，包括地鐵、地上商業(yè)區(qū)等相關(guān)配套設(shè)施也會陸續(xù)到位。”除了相信政府和開發(fā)商，她也不知道怎么辦。

另一條路是轉(zhuǎn)租，賺取一定的中介費。康的轉(zhuǎn)租告示已經(jīng)貼出一個月，尚無人問津。像她這樣想轉(zhuǎn)租的店主不少，在地下客服中心，轉(zhuǎn)租廣告占一面墻。詢問客服小姐，她說轉(zhuǎn)租事宜需自行與店主協(xié)商，風(fēng)險自擔(dān)。她另外向記者介紹公司有原始店鋪出租，免去中介費，且租戶利益更有保障。招商人員余成則表示，一些商戶不遵守公司管理條例，要趕他們出去，空出來的店鋪可以出租。按照公司的規(guī)定，每天必須按時營業(yè)，公司會查崗，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的輕者罰款，長期不開門就會被趕。

“開一天虧一天，許多店主在其他地方也有店，這里沒生意就去其他店，等這里有人逛再來開門。”康說有時候他們跟公司打游擊戰(zhàn)，到了查崗的點，就派人來開門，等人一走再關(guān)門。對面的店門緊閉，她說那店已經(jīng)被買下，店主有8家鋪子，不在一地。這里最初的認購價是每平方米6.8萬，現(xiàn)在已經(jīng)漲到7.8萬，如果能轉(zhuǎn)手，就賺錢。似乎陷入了惡性循環(huán)：虧本或想投資的商戶要轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣，價格因人氣不旺難提高，下家也難覓，而處于持續(xù)虧本狀態(tài)時，即使有心經(jīng)營，也無力做好，人氣更難聚，必然導(dǎo)致虧本，為了不虧想轉(zhuǎn)……

面對一些不守規(guī)矩或轉(zhuǎn)租心切的商戶，招商部余成表示壓力不大，他說漢正街的搬遷工作已經(jīng)啟動，有大批商戶將會轉(zhuǎn)至地下，延續(xù)原來的便利。康嫵是最早轉(zhuǎn)移到這里的商戶，她把寶壓在了地一大道，“在老鼠街現(xiàn)在還沒搬走的商戶，政府會將部分安置在菱角湖萬達廣場等地。”康說，地一大道之后她不會再去地下開店，類似的地段和價位，她絕對選擇地上。余成也指出，公司的利益與商戶捆綁在一起，若散戶大批撤出，公司也不能全身而退。

對武漢地一大道的運營能力，商戶多有詬病。雖然20年來，人和公司從未停止擴張步伐，給人感覺建設(shè)資金充足，但其經(jīng)營管理資金投入并不多。

“與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同，由于投資商只能擁有使用權(quán)，因此地下商業(yè)的經(jīng)營不能像傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)那樣出售商鋪，只能采取租賃和出讓經(jīng)營權(quán)的方式。這就意味著，地下商業(yè)開發(fā)商必須具有一定的經(jīng)營管理能力和資金的實力。”王勝利表示，地下商業(yè)開發(fā)帶有一定的社會公益性質(zhì)，比如要做好地下通道，保證人車分流，要有一些公攤面積用于社會公共用途。而且在后期的運營管理中，資金實力顯得比較重要。雖然不需要繳納土地出讓金，但是地下商業(yè)項目也需要交納少則幾千萬元，多則上億元的保證金。有的小企業(yè)投入人防后，最后干不下去，主要是由于前期融資借款的利息較高，后期管理中，如水電、人工等各種費用支撐不了，而運營的效益又不如預(yù)期，出現(xiàn)資不抵債的情況。

前SOHO副總裁現(xiàn)高和投資董事長蘇鑫認為，短期投資者偏好的是高收益、高風(fēng)險；長期投資者偏好的是低收益、低風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)要想賺錢，就必須設(shè)法讓商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移至中長期投資者手中，因為他們可以出的錢更多。風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁給誰？一路裹挾資本，會不會產(chǎn)生泡沫？地下商業(yè)地產(chǎn)是否會陷入類似地上的資本漩渦……這一切都有待時間檢驗。

跑馬圈地式擴張

上市，是解決資金壓力的一大途徑。2008年10月人和商業(yè)(01387，HK)在香港聯(lián)交所上市，募集資金33億港元。公司執(zhí)行總裁王宏放認為，這次招股所得資金可以支持人和業(yè)務(wù)快速擴張，進一步擴大公司在地下商城領(lǐng)域里的領(lǐng)導(dǎo)地位。當時正值金融風(fēng)暴，人和商業(yè)的募集額一路下滑，但在幾家地產(chǎn)公司推遲上市之時，人和獨特的“防空洞”策略最終得到了資本市場的認可。“這也說明商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同，商業(yè)地產(chǎn)抗風(fēng)險能力比較強，也較受投資者的歡迎。”一位不愿透露姓名的證券分析師表示。

人和商業(yè)上市后，其實際控制人秀麗·好肯持有的68.96%股權(quán)，一躍而成為坐擁逾200億資產(chǎn)的大陸地產(chǎn)巨富，幾乎與楊惠妍、許榮茂等地產(chǎn)富豪身價并列。秀麗·好肯原名戴秀麗，嫁給英國人后才改姓好肯（Hawken），是戴永革的姐姐。公司壯大的同時，許多企業(yè)也逐漸關(guān)注到這一商機。

人防工程商業(yè)化運營有著很高的隱性市場門檻，只有少數(shù)具有相當資金和社會資源的經(jīng)濟主體，才能進入該市場。“現(xiàn)在沒有競爭，不意味著永遠沒有競爭，現(xiàn)在沒有競爭是因為它們不具備競爭的基礎(chǔ)”，王宏放表示，截至2010年止，集團運營管理、在建及儲備項目的總建筑面積均創(chuàng)歷史新高。目前在全國19個省份中的30個城市進行開拓，在全國的立項總面積已達340多萬平方米。

“這種模式對我來說是比較生疏的，和政府的關(guān)聯(lián)度比較大。他們的業(yè)績非常好，業(yè)績能說明一切，看一家公司能否賺錢是最關(guān)鍵的。”4月21日出席武漢的一個地產(chǎn)論壇時，蘇鑫說，商業(yè)地產(chǎn)賺錢的核心是運營能力以及資產(chǎn)管理能力，具備這兩種能力才能夠讓商業(yè)不動產(chǎn)的價值不斷的提升。

近年，許多企業(yè)開發(fā)的地下商業(yè)項目，最終因經(jīng)營不善而倒閉。有的企業(yè)缺乏選址和經(jīng)營管理的經(jīng)驗，不擅長商業(yè)運作，后期管理跟不上，在經(jīng)營幾年后倒閉。比如選址，人和商業(yè)都會選擇有地下購物習(xí)慣的城市，選在商圈、繁華地段的地下，這樣客流量會有保證，但一般避免選址火車站地下。火車站地下雖然人流量大，但主要是流動性客流，購買的多是一些紀念品、特產(chǎn)，回頭客少，購買大件商品的顧客更少，很少有固定的目標。

早期有分析人士提出，從出售的毛利率角度看，人和的商業(yè)模式完全屬于暴利，暴利是否可長期延續(xù)？

由于城市的繁榮地段屬于不可再生的稀缺資源，從長遠來看，人和商業(yè)保留經(jīng)營權(quán)，取得長期穩(wěn)定的租金回報，從而獲取持續(xù)經(jīng)營價值，更為劃算。但是，人和要實施快速規(guī)模擴張，勢必需要巨額資本支出，而通過銀行信貸又代價高昂，因此從2001年開始，人和商業(yè)開始通過轉(zhuǎn)讓部分經(jīng)營權(quán)來減少對成本高昂的銀行信貸方式的依賴。但對現(xiàn)金流的正面影響十分有限。

對于投資者關(guān)心的公司長期收益，戴永革表示，人和會繼續(xù)保留大部分地下商鋪單位作租賃用途，同時與轉(zhuǎn)讓商鋪單位經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的一次性收入之間的比例保持平衡，以符合建設(shè)新項目的資金需求，并從長期租金增長潛力中獲利。“我們希望盡量多保留些可出租面積，我們測算租金和銷售對利潤的貢獻，到2011年將各占一半，因為落成量和租金每年均在增長。”王宏放解釋，轉(zhuǎn)讓部份面積主要是通過銷售把開發(fā)成本收回。今年3月23日，人和商業(yè)控股有限公司發(fā)布其去年業(yè)績表示，截至2010年12月31日，集團錄得合并收入同比下降72.56%。租金收入方面，由上年增加19.3%，而轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的收入則下跌75.5%。

去年11月，香港標準普爾評級服務(wù)稱，人和商業(yè)的評級反映了較高的監(jiān)管風(fēng)險，公司的經(jīng)常項目收入不高，公開上市時間不長，發(fā)展計劃過于激進，且公司財務(wù)風(fēng)險管理能力有待檢驗。

另外，其和散戶間的利益糾葛也日益顯露。人和正處于跑馬圈地建設(shè)時期，為擴大市場占有率，重點保證新建設(shè)項目的資金投入，這必然擠占建成商場的運營費用，惹來不少商戶抱怨。未來如何維持融資壓力、利潤增長以及持續(xù)經(jīng)營間的平衡，將是人和公司不得不面對的重大考驗。