“葛字號”地產漸熱

走在武昌的街道上，你會收到不少這樣的地產項目的宣傳單頁，紛紛打著“光谷東，十五分鐘光谷生活圈”的廣告標語，這便是武漢樓市版圖上新進崛起的板塊——葛店。

葛店板塊——這個新興的地產概念，近兩年正隨著光谷片區的成熟而逐漸升溫。

“葛店”到“光谷”的距離

說到葛店與武漢的關系，并非單純的依賴關系，而是優勢互補。“研究開發在東湖，產業基地在葛店”的“前店后廠”產業鏈格局，正是葛店新型產業對接光谷高新產業的主要模式。近年來，富士康、中芯國際等150多家上下游企業陸續進駐東湖開發區和葛店開發區，光谷葛店上下游配套產業鏈條的形成與延伸，極大地推動了區域經濟的發展。

“日漸升值的區位優勢，讓葛店擁有前所未有的自信。”葛店經濟技術開發區管委會副主任萬國光如是形容。

根據市政規劃，武鄂黃城市帶的融合將是武漢城市圈發展戰略啟動的切入點，光谷作為未來武漢市東部發展的極核，正與武漢城市圈內黃石、鄂州、黃岡等城市積極對接。而葛店作為光谷的毗鄰地區，在經歷了平淡無奇的數十年后，生物產業基地終提上日程，并明確了以生物技術與新醫藥為特色產業，打造中國“藥谷”。

與昆山依托上海、蘇州，承接產業轉移的發展模式如出一轍，今天的葛店開發區正積極承接光谷高新產業擴張與轉移，并把黃岡、鄂州和黃石納入到整個科技新城的發展中。

區域的規劃與發展，房地產是必不可少的項目，可區域地產項目的繁榮更離不開地區規劃、工業發展以及商業配套。

從地理位置和行政區劃上看，武漢和鄂州當然是兩座城市，但隨著關葛高新大道的通車，城際鐵路和城市輕軌的建設，二者正逐步超越以往“城際”的概念。

“葛店70%的客戶都是光谷的，買房子無非是圖個便宜和未來發展。”港、軌并進的未來城市暢想吸引了不少置業人群，但其中也不乏持保留意見者。

廟灣商貿小區業主陳小姐坦言：“開發商一直拿25路車通葛店作為賣點，實際上武漢葛店出入極為不便，開發商大有欺騙消費者的嫌疑，15分鐘生活圈是個偽命題。” 近日，筆者驅車也親身感受了葛店與光谷的距離。從光谷廣場出發，通過高新大道，途經生物城，終點為葛店鎮，總歷時近45分鐘。這似乎與大多數開發商所宣傳的 “15分鐘光谷生活圈”大相徑庭。

確實如此，葛店本地居民透露，自從2004年以來，25路公汽退出葛店后，從武漢到葛店僅能乘坐鄂州101路巴士，乘車費用高達8元，出行往返武漢的成本大大提高。

業主陳小姐認為，城際鐵路和城市輕軌的規劃與建設尚需時日，此時此刻真正惠及民生的，則是快捷便利的公交體系，如今交通條件仍未改善，購房者距離感越來越大。

無可否認，只有未來城、生物城、公交體系的建設和完善，產業配套升級，葛店開發區項目承載能力及其對外形象才能提升，那時候才足以實現葛店-光谷生活圈。

“非限購”帶來市場泡沫

據悉，葛店開發區房地產項目開發始于2008年下半年，迄今為止，總計29個住宅項目。恒大、寶安、香江等知名大品牌相繼進入，極大地拉動葛店開發區房地產業的發展。

4月26日，筆者在光谷廣場葛店金谷鑫城營銷展點看到，看房者絡繹不絕，大多數咨詢者都是在光谷工作。據了解，金谷鑫城是葛店在售最大地產項目之一，目前在售三期，平均價格為2800元/平，較之2009年2000元的均價，上漲了近30%。

隨即，筆者還走訪了葛店昊城景都、錦繡香山等在建住宅項目。這些樓盤價格均在2200元-3000元/平之間，主推50-100平的中小戶型。而位于紅蓮湖區域的恒大金碧天下在售35-390平精裝洋房，最低4000元/平起。與光谷核心地區9000以上的房價相比，葛店低廉的價格吸引了不少看房者。葛洪花園物業管理處工作人員告訴筆者，葛店的購房者多為武漢本地、及鄂州黃石居民，也不乏省外投資者。

“葛店不限購，房價低，與其在光谷租房，不如在葛店買房”在高新四路工作的劉先生告訴筆者。像劉先生這樣，把置業目光投向遠郊的置業者并不是少數。

2011年以來，“國八條”、限購、限貸、加息、銀行準備金率提升等各項新政接踵而至，由限購所所壓抑的購房情緒，逐漸轉向了武漢周邊的非限購片區。

湖北中原地產營銷策劃有限公司研究部祁曉睿提醒購房者：“從行政區分來看，武漢與鄂州葛店屬于兩座城市，武漢與鄂州的房價差異實屬正常。‘15分鐘光谷生活圈’的概念，實為開發商的營銷策略。”

隨著“國八條”出臺，今年央行已2次加息，銀行準備金率提高，種種政策似乎再次給了的樓市一個下馬威。武漢市房地產市場信息網的數據顯示，上周我市共成交新房2390套，成交價格企穩微落。然而，據業內人士透露，由于近期各地城市周邊郊區的低價樓盤集中入市拉低了平均房價，限購令下，這種因結構差別顯現的“企穩微落”，更確切的說是遠城區房價松動。

“政府作為市場宏觀調控的主導者，調控的是房地產市場，而非房價，因此，房價的高低起伏始終是市場供求關系而決定。在樓市調控新政出來以后，偏遠城區的房價可能會率先降價。”地產評論人楊少鋒指出。

采訪中，不少購房者也表達了種種擔憂：“隨著土地資源的減少，核心區域土地尤為稀缺，而葛店等遠城區住宅項目越來越多，在葛店最不缺的就是房子，表面上房價漲了，但受到了諸多與居住相關因素的影響，投資者也不好脫手。”

祁曉睿還分析，“住在郊區、活在城區”的生活方式更符合歐美人的生活習慣，與中國國情有一定出入，無形中加大了投資風險。

根據2008年葛店開發區管委會《關于進一步整頓和規范葛店地區房地產市場的通知》，開發區政府強調加規范房地產市場秩序，對進入開發區的房地產企業將實行嚴格的市場準入制度。葛店房地產市場的良性運作，有待于職能部門積極的監督與調控。

據開發區宣傳部介紹，葛店開發區現有10萬人口將在三年之內翻一翻，“宜居宜業”新城區、科技新城的概念使得葛店住宅項目價值日漸彰顯。

科技新城概念提出、遠城區低廉的地價使得開發商們大舉拿地。但是產業配套尚未完善，是否是太過提早盡享未來價值？打著“非限購”的旗幟，吸引投資置業，是否又是吹起了新一輪的泡沫？做地產首先要做配套，區域內公共設施、商業配套的缺失，必然給整個區域的地產開發品質大打折扣。