暫避鋒芒

有史以來最嚴厲調控導致的房價拐點，并不意味根本問題的解決。

北京市通州區房地產即將面臨的“過山車”式輪回，某種程度上代表著中國一線城市房價的命運：新城規劃和軌道交通建設的刺激之下，通州房價在過去三月內翻了兩番，不過新“國十條”卻像一根繡花針，正輕易地戳破這個越來越大的泡泡。

4月24日，北京通州K2海棠灣樓盤的售樓處，售樓員甚至要比搜房網組織的“看房團”還要多，一名銷售員漫不經心地給客戶發著售房短信，“上個月還是20多個買家搖彩票似的搶1套房子，”他說，“現在是10套房子搶1個買家?！?/p>

這一戲劇性的反轉發軔于一周前。4月17日，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(業內簡稱為新“國十條”)。盡管過去5年來，國務院已先后頒布過“國八條”、“國六條”和“國十一條”等調控措施，但新“國十條”的力度和打擊投機的精確程度均超出業內想象：二套房首付比提至五成，房價過高地區暫停發放第三套及以上房貸，對不能提供1年以上當地納稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發放房貸。此調控力度之嚴苛，政令密度之頻繁，被稱為史上最嚴厲房地產調控。

對炒房客們而言，還有更具威懾力的打擊在醞釀。財稅部門正研討對第三套房及三套以上住房開征房產稅。一套價值100萬的空置房，據稱每年至少要被征收8000元的房產稅。若按此實施，嚴重依賴銀行杠桿的投資者的承受力將受到嚴重削弱。

與此同時，在距離北京2000多公里的重慶，當地政府正在醞釀打黑風暴之后的“房改風暴”。這一旨在打破1998年商品房市場化格局的改革，擬建立市場和政府保障兩條并行線——約有70％的普通民眾將住進政府修建的公租房和經濟適用房。這僅是各地政府向過去10年房地產政策開刀的一個案例：在土地一級開發市場，中央要求地方70％的用地名額預留給了保障性住房；在上海、廣州和北京，土地招拍掛制度正在被改良，趨向于更易管控的土地出讓制度。

這一系列調控組合拳的背景，是2010年兩會上國務院總理溫家寶擲地有聲的“要讓房價更平穩”和隨后近乎報復式的房價上漲形成的強烈對比。此時，在刺激政策推動下出現世界最強勁的復蘇過后，中國資產價格泡沫隱憂正在快速增大，經濟過熱和空前洶涌的輿情最終令決策層無法再有片刻容忍。這或許意味著中國房地產市場即將迎來10年來最為艱難的時刻。

“兩會后的樓市暴漲，大家都知道里邊有泡沫。之所以都不罷手，賭的就是誰接最后一棒?！备卟叩禺a顧問機構董事長李國平向《環球企業家》指出，新“國十條”讓房價退燒已成定局。

來自中原地產的統計數據正在證明這一點。在4月14日后的半個月內，通州多個新盤成交量為零。整個通州二手房市場亦急轉直下，與調控前相比，成交量下降9成，超過五成的業主愿意降價拋售；新盤價格一度直逼三萬元大關的K2清水灣、K2海棠灣兩個項目售樓員近期則聲稱，開盤價有大幅優惠，最高優惠可達每平米3000元。

中原地產華北區域總經理李文杰分析，盡管調控政策具有一定的滯后性，但已有超過50家通州的二手房中介開始裁員?！?月份通州多數項目或許都將出現打折促銷，成交量在未來會下降一半以上。”

落地之難

如同歷次調控一樣，在新“國十條”出爐之前，投資者們幻想承受過多次調控的房地產行業仍會在稍作抵抗后就會重新歸于活躍，并迎來新一輪報復上漲。這個擊鼓傳花式的老套游戲中，誰大膽跑到前面，誰就能獲取更大利益。誰不跟著跑，誰就將被甩得更遠。

但中國房地產市場癲狂盛夏似乎在一夜之間結束：一線城市房價開始止漲看跌；投資客恐慌拋售，交易量卻快速下滑；買方由被動變主動，退房潮傳言四起。

“為規避政策風險，快進快出的短期炒家將迅速拋盤離場，預計5月份投資客拋售可能增加，長期看漲且資金面無憂的業主，可能仍然選擇持貨觀望?！崩钗慕苷J為，新政出臺后，樓市會進入觀望期，然后價格或許將下跌20％，若房價仍沒有得到明顯控制，政府還將從財稅方面人手，祭出更為嚴厲的調控政策。

不過，要想樂觀的評估這次調控的長期效果并不容易。其中的最大變量是各級地方政府。對于地方執政者而言，房地產意味著20％以上的稅收、25％12上的GDP貢獻率，以及超過六成的地方預算外收入。若樓市向上的拋物線就此掉頭一路向下，地方政府的底線將很快就被沖破。

對此，高策地產顧問董事長李國平認為，最終仍可能是一個投鼠忌器的格局，在去年，為了達到“保八”的底線，中央向地方財政施壓，而地方政府采取的最直接的措施是擴大投資規模，興建地鐵。軌道等項目。在絕大部分地區，這些投資或多或少都與土地財政相關，在2010年兩會“優先保證已審批項目建設”的宗旨下，中央尚無法完全堵上這條地方財政的地下河。

更進一步而言，如果重慶的房改推廣開來，地方政府將在保障性住房建設上承擔更大的支出。但事實上，就算加上賣地收入，大部分政府也沒有這個財務能力去大規模發展經濟適用房和廉租房。因此，依靠保障房平衡市場供求并不現實。李國平指出，現有的調控措施并沒有解決根本問題，改變房地產與地方財政的關系，以及增加土地供應才是關鍵，不解決這兩個問題，房地產暴漲的總體趨勢難改。

回歸到根本的供需層面，宏觀經濟觀察者相信，房價不斷高漲的最根本原因是市場上的錢太多了。2009年銀行系統發放了9.6萬億天量貸款，今年新增信貸規模還將達到7.5萬億，人民幣升值預期又揮之不去，海外熱錢規模繼續擴大，它們與國內游資匯集，再通過銀行杠桿加以放大，導致中國經濟近十年來最為嚴重的“流動性過剩”，這其中很大一部分資金流入了樓市。因此，如果決策者還是不能下決心消除資金過剩的癥結，本輪調控就有可能是又一次“揚湯止沸”。

“這像是一個內分泌的問題，”國家信息中心經濟預測部副主任祝保良告訴《環球企業家》，“去年刺激政策太厲害了，錢太多。現在政府突然說房子不能漲，告訴你第二套房給你契稅的限制，第三套房干脆不貸，用行政手段對房價進行干涉，降下來是必然的?！钡矒模舴績r下降過多，發展商投資意愿下降，新房開工量再度減少，樓市反彈勢必又將不可避免。

而對于開發商來說，此輪調控雖然看似洶涌，但卻與2008年大不相同。民生銀行地產金融事業部副總經理董續勇向本刊透露，此輪調控主要打壓投資性需求，對于開發商投資貸款中央無意緊縮；且如今資本市場流動性非常充裕，開發商可以通過各種渠道融得現金，加上去年創歷史的銷售業績，在新開發項目上，開發商仍具備短期內力撐房價不落的能力?！?008年都挺過來了，今年就算再大的風浪我都相信能承受。”在“前所未有”的調控面前，通州一位不愿具名的開發商向本刊表示。