保障性住房的制度探討

摘 要 房地產(chǎn)市場應(yīng)劃分為商品房和保障性住房兩部分。停止經(jīng)適房等保障性住房上市、建立有效的退出機制、加大建設(shè)規(guī)模，應(yīng)是制度調(diào)整的重要內(nèi)容。中國商品房市場健康、可持續(xù)發(fā)展，需要良好的保障性住房制度配套。

關(guān)鍵詞 保障性住房 制度調(diào)整

中圖分類號:D412文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

中國房地產(chǎn)發(fā)展最近十年，是輝煌的十年，如果以房價上漲過快為由來否定十年的發(fā)展，顯然有失偏頗。房價上漲過快，中央政府不愿意看到，同樣也會傷害開發(fā)商的長遠(yuǎn)利益。

更多人認(rèn)為，房價上漲過快，傷害了中低收入群體的利益，尤其是低收入群體。其實，傷害中低收入群體的，不是房價上漲或上漲過快，而是社會保障體系。中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展三十年，同時導(dǎo)致貧富差距拉大，老百姓收入的增長沒有跟上通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)總量的增長，低收入群體感受到住房問題越去越遠(yuǎn)。

老百姓在熱議房價時，恨不得明天房價就大跌，但問題本質(zhì)并不完全是這樣。房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該分為兩塊，一塊是商品房、一塊是保障性住房。大家過度地把目光放到了“房價上漲”，而忽視了這只是“商品房”的“房價上漲”，忽視了保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀。對于中低收入群體而言，只有“保障性住房的房價上漲和建設(shè)規(guī)模”才是最應(yīng)關(guān)注的民生問題。

一、停止經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房上市是有效增加存量的切實辦法

98年中國就開始了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但經(jīng)適房的存量并未得到較大積累，保障性住房并沒有得到有效地發(fā)展。經(jīng)適房允許上市，是中國保障性住房最值得檢討的政策，其最直接的后果是經(jīng)適房的有效存量變成一個變量;而且，這使得政府間接成為開發(fā)商。

當(dāng)前，最為重要的政策是停止經(jīng)適房等保障性住房的上市。經(jīng)適房的上市，使存量沒有得到有效增長，試想，十多年的經(jīng)適房建設(shè)總量，如果累計起來也是一個較為龐大的數(shù)字。只有停止上市，才能保住過去的保障性住房的建設(shè)成果，停止上市之后的經(jīng)適房存量才能像滾雪球一樣越滾越大。這是一個1+1+1=3的命題，避免了過去1+1-1=1的尷尬。

停止上市，不等于禁止流通。保障性住房的流通，應(yīng)由政府主導(dǎo)完成，而不應(yīng)是簡單的市場行為。比如經(jīng)適房家庭，可能因為家庭經(jīng)濟(jì)原因需要資金，可以要求政府贖回;當(dāng)然，這樣的家庭今后也可以重新申購經(jīng)適房。政府對收回的保障性住房，可以進(jìn)行再分配，這樣就解決了流通問題。

二、建立有效的保障性住房退出機制，保護(hù)社會公平

保障性住房需要建立退出機制，目前矛盾最集中的是經(jīng)適房。經(jīng)適房的退出，應(yīng)該采用政府回購的方式，保證社會公平。政府回購，按照什么計價標(biāo)準(zhǔn)回購，是值得商榷的。筆者認(rèn)為，可以按照當(dāng)時購買價格回購;對于原始購買資金所產(chǎn)生的時間成本或是機會收益，應(yīng)該理解為使用的租賃費用;而且，再分配的經(jīng)適房可以按照最新的價格銷售，不需考慮折舊。

經(jīng)適房等保障性住房的退出機制建立，應(yīng)盡量保護(hù)社會公平，有些已經(jīng)明顯不符合保障性住房居住條件的，該強制回購的強制回購，該強制收回的強制收回，比如在同一城市擁有第二套及以上住房的、或是未成年子女在同一城市擁有其他住房的、在現(xiàn)居住城市之外擁有兩套及以上住房的、擁有中高檔私家汽車的、共同居住的成年子女擔(dān)任公務(wù)員公職的、有較大家庭存款及股票等有價證券的、以不實信息騙取申購資格的，等等。

三、加大建設(shè)規(guī)模是解決保障性住房的根本

今年國十條要求“保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。”這條政策給老百姓畫了一個很大的餅。我們來個組合，保障性住房2%，棚戶區(qū)改造2%，中小套型普通商品房67%，這個組合完全符合國十條“不低于70%”精神。

有人可能會說，加大建設(shè)規(guī)模需要大量的資金。筆者以為，至少經(jīng)適房的建設(shè)只需要很小的資金。經(jīng)適房暫時還是賣方市場，大量符合申購條件的中低收入家庭需要排隊搖號才能獲得購買資格。我們試想一筆10億元的資金，一年能夠建設(shè)多少經(jīng)適房?建設(shè)成本不超過2000元/平方米，10億元可以建設(shè)50萬平方米。對于一個100萬人口的城市，最多需要提供600萬平方米的經(jīng)適房。使用10億元資金投入建設(shè)，需要12個資金回籠周期。如果每個月回籠一次，一年結(jié)束一個城市的經(jīng)適房開發(fā)總?cè)蝿?wù)。對于賣方市場的經(jīng)適房，一個月完成銷售回籠，如果在企業(yè)，肯定具備可能性。關(guān)鍵是地方政府是否愿意這樣做。

也有一種論調(diào)，經(jīng)適房為主的保障性住房建設(shè)會沖擊商品房市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。筆者以為，如果保障性住房不能作為商品上市，即使供應(yīng)量大，不會對商品房市場形成較大沖擊。不符合保障性住房申請條件的中等收入以上群體，只能去買商品房。

經(jīng)適房的建設(shè)資金只是很小的，廉租房的建設(shè)資金才是大頭，廉租房基本是大投入小產(chǎn)出，無法實現(xiàn)資金的滾動使用。加大保障性住房的建設(shè)規(guī)模，資金來源可以是多渠道的，可以是財政撥款，可以是土地融資，可以提高商品房土地出讓金的提留比例。棚戶區(qū)的改造更多的應(yīng)是利用民間資金，不應(yīng)將棚戶區(qū)改造與保障性住房混為一談。棚戶區(qū)的改造，只是改善了居住質(zhì)量，并沒有增加居住面積。

簡而言之，保障性住房的制度調(diào)整，應(yīng)著眼停止上市、有進(jìn)有退、加大建設(shè)規(guī)模等三個重要方面，這樣才能保障中低收入群體的居住權(quán)問題，保障中國商品房市場的健康發(fā)展。沒有一個良好的保障性住房制度配套，中國商品房市場的持續(xù)性發(fā)展一定會出現(xiàn)隱患，過去的輝煌十年，伴生了中低收入群體的居住權(quán)危機，這是因為保障性住房制度拖了后腿。

(作者:畢業(yè)于北京理工大學(xué)，碩士，現(xiàn)任職江蘇省常州市怡康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān))

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