中國房地產業發展是否過熱之評判

摘 要:中國的房地產業歷經幾十年發展，經歷了嬰兒期、幼年期、青年期和成年期，在最近十年當中，房地產業成為了我國經濟發展的“引擎”，為中國經濟實力的快速提升做出了巨大貢獻。2008年全球金融危機之后，在國家刺激經濟的多項政策推動下，房地產業逐步走出低迷，在2009年下半年，更是出現了房價飆升，地王頻出的現象。這引發了對我國房地產的發展是否健康，是否出現了新一輪過熱現象的探討。

關鍵字:房地產;過熱;發展

1979年我國開始進行經濟體制改革，由計劃經濟體制向市場經濟體制轉變，這使我國的房地產業在經歷了近二十年的停滯發展之后重新獲得了發展的契機。上世紀90年代后期開始，隨著房地產行業市場化進程的不斷加快，其在促進國民經濟增長、帶動相關產業發展、增加就業崗位等方面發揮了巨大的作用，已經成為了國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點。據國家統計局《中國統計年鑒2009》顯示，城鎮固定投資完成額194138.62億元，其中房地產投資完成額36231.71 億元，占城鎮固定投資總額的18.7%，同比增長了16.1%。

2008年下半年，美國次貸危機爆發并波及全球，我國經濟也未能幸免，房地產業損失慘重。中央政府迅速出臺一系列救市措施，使房地產業絕地反彈。據國家統計局的數據顯示， 2009年上半年商品房成交量創下了歷史新高，并表現出了相當的可持續性。但是，北京房地產交易管理網公布2009年5月，北京期房有1759條退房記錄。上海、杭州、廣州等各大城市也相繼出現了“退房潮”。一方面是樓盤的火爆銷售、房價飆漲，另一方面是高退房率的曝光，這讓外界對房地產市場的發展前景生出了許多猜測。一些業內人士分析，這可能源于部分房地產公司的資金鏈緊張，也可能是前期房價過高留下的“后遺癥”。更有甚者，如中央財經大學城市與房地產管理系主任喬志敏教授認為，開發商通過“假按揭”套現，才導致了退房率過高的情況出現。

中國房地產業的種種異常現象，再次引發了各界對我國房地產業發展的熱議。SOHO中國董事長潘石屹在接受媒體采訪時曾表示，近期土地市場出現了“過熱”現象。中山大學嶺南學院房地產咨詢研究中心主任廖俊平也認為目前房地產業出現了過熱現象，其根本原因簡單來說是一種貨幣現象。方友林、陳茉(2009)認為在寬松貨幣政策的推動下，我國股市和房地產的雙重泡沫已經開始凸顯。對于中國房地產業的發展是否健康、是否出現了過熱現象，業界目前尚無統一觀點。本文試圖基于房地產業現狀，通過一系列判斷標準，來對此問題進行探討。

首先，從宏觀角度來說，由于房地產業與國民經濟的高度相關性，可以利用房地產業的增加值與國民經濟發展水平之間的關系來衡量其發展水平。例如可以采取房價增長率占GDP增長率的比重進行判斷。詳見表1。

對于這一指標的臨界值，目前在國際上并沒有統一的數值。但一般來說，當指標大于2時，我們認為出現了較嚴重的\"房價泡沫\";而在指標上升到1.3時，就應該發出警戒信號。從上表可以看出，從2000年到2008年，房價增長率/GDP增長率這一指標從未超過2，但在2004年、2005年以及2007年均已經非常接近或者超過1.3的警戒水平，表示當時出現了房價泡沫的跡象。2006年的指標數值有所回落，可以認為是我國政府在2006年出臺宏觀政策調控房地產市場的結果。而從微觀角度來說，我們采取最常用的幾個衡量指標來對我國房地產業的現狀做一個簡單判斷。

一、房價收入比

關于房價收入比這個指標，目前在學術界還存在很大爭議，學者們選取的指數衡量標準不盡相同。這里我們選取的是住宅銷售價格指數與城鎮居民家庭人均可支配收入指數的比值作為衡量標準。這一指標的變化可以反映出居民對住房的支付能力，比值越低，表明居民對住房支付能力越高。如果指數大于1，則說明住宅價格的上漲幅度超過了城鎮居民收入的上漲幅度，表明房地產市場價格泡沫存在的可能性。2002年至2008年各年的房價收入指數如下表所示:

從上表可以看出，從2002年到2008年的七年時間里，住宅銷售價格指數/城鎮居民家庭可支配收入指數這一指標在大多數年份里并沒有超過1，這在一定程度上可以說明我國城鎮居民對于商品住房的需求大部分是來源于其可支配收入的增長。但我們也應該注意到，這一指標一直高于0.9，十分接近1，而在2004年甚至一度超過1，這不得不引起我們對于我國房地產市場泡沫現象的警覺。

二、房屋租售比

房屋銷售價格和租賃價格是兩個用于衡量房地產發展趨勢的重要指標，若兩者協調發展，則說明房地產市場運行是健康的，但若房屋的銷售價格嚴重偏離房屋的租賃價格，則說明房地產市場存在著過熱的趨勢。即如果房屋銷售價格指數/租賃價格指數大于1，則說明房地產市場泡沫因素增加，反之，則說明房地產市場泡沫投機成分減少。我國2002年至2008年房屋銷售價格指數與租賃價格指數見下表。

從上表可以看出，2002年至2008年中，我國每年的房屋銷售價格指數/租賃價格指數這一指標數值都在1到1.1之間。這說明我國房地產市場有泡沫因素的存在，但過熱現象并不如一些媒體宣揚的那么嚴重。但2007年和2008年，該指數有所回升，這應該引起我們的關注。

三、房屋空置率

在判斷房地產市場是否健康的指標中，房屋空置率也是一項十分重要的判斷標準，它反映了市場有效供給與有效需求之間的缺口大小。但何謂空置率，目前在國內仍然沒有統一的說法。根據我國住房與城鄉建設部的計算方式，一般把竣工一年以內的住房作為待銷商品房，竣工一年以上三年以內的住房稱作滯銷商品房，竣工三年以上的住房稱為空置積壓房。目前國內計算空置率的方法大概有兩種，一種是用空置量比上當年的房屋增量，另一種是將空置量比上三年的累積積壓房數量。在這里，我們采用后一種:空置率=房屋空置面積/近三年累積竣工面積。具體數據見圖1和圖2。

資料來源:上海易居房地產研究院《全國商品房空置率研究報告》，2009

如上兩圖所示，自1999年全國商品房空置率超過15%，近年來空置率呈現逐步回落的趨勢。2008年，商品房空置率為9.503%。同樣，商品住宅空置率也在逐年下降，2008年數據為6.339%。雖然從各年數據看，2008年的空置率低于這15年以來的平均水平，但是值得我們重視的是，2007年到2008年商品房與商品住宅的空置面積分別增長了2935.3萬平方米和2214.1萬平方米，其增長幅度是近來來最大的。按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區域，10%-20%為空置危險區域，20%以上為嚴重擠壓區域。因此，從統計數據來看，雖然自2006年之后，商品房空置率已經低于10%的水平，但在2008年已經相當接近于10%，這說明不合理或非理性的住房投資比例仍然較高，樓市泡沫隱現，需要我們嚴加防范。

但是，必須指出的是，空置是房地產市場的常見現象，也是正常現象。理想的空置率并非越低越好。那么，怎樣將商品房空置率控制在合理、健康的水平，這將是業界學者和政府部門下一步研究的主要問題之一。

從以上選取的各項特征指標來看，其數值都位于房地產價格泡沫警戒線附近，這說明了我國房地產市場總體出現了過熱的現象，但并不像某些媒體宣傳的那么嚴重。從對住宅銷售價格指數/城鎮居民可支配收入這一指標的分析中可以看出，我國城鎮居民對于商品住房的需求大部分是來源于收入的增長，是由有效需求拉動的。因此，總的來說，我國房地產市場整體不存在嚴重的過熱現象，但不否認在某些沿海地區和發達地區會出現局部過熱現象。