房地產救贖

除雙向解決房價過高難題外，更重要的是發展類似的地產金融，以減少資源浪費。

國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所所長、央行貨幣政策委員會委員夏斌近日呼吁房地產一定要以消費屬性為主導。幾乎同時，全國政協經濟委員會副主任、國家統計局原局長李德水在《人民日報》上發表文章，批評房地產成投資品引發諸多社會矛盾。

房地產行業分類之辯

在2002年出臺的我國《國民經濟行業分類(GBT4754-2002)》中，房地產業是單獨列示的一個行業，與建筑業、金融業等行業大類并列。共有三個子類:房地產開發經營;物業管理;房地產中介服務和其他房地產活動。而房屋及其他建筑物的工程施工活動，列入與房地產同一級別的建筑業中。

這與北美產業分類體系基本一致。美國政府經濟數據的產業分類依據，即是按照這個分類體系統計的。但針對資本市場的美國標準普爾和摩根士丹利推出的GICS(全球行業分類標準)以及英國《金融時報》推出的GCS(全球分類系統)，都將房地產企業歸為金融大類。如GICS，金融大類代碼為40，4040就是“realestate”，其中40401010是房地產信托投資公司(REITs)，40401020是“從事擁有房地產、開發或管理房地產的公司”。

這一證據，總是被金融和房地產商用來支撐房地產行業的投資屬性。

《中美房地產業比較研究:內涵、屬性與功能》一書的作者崔裴解釋說:“因為標普和《金融時報》主要是為上市公司和證券市場分析服務的。它們把這些與房地產有關的公司分成三類，一類是REITs，一類是‘從事擁有房地產、開發或管理房地產的公司’，還有一類就是realestateservice，像易居中國等房地產服務和中介，就放在這個板塊。”

這一解釋可以概括為，在英美資本市場，與房地產相關的公司，包括實體和基金，都是屬于金融類的。上市的房地產公司是金融類企業。那么，房地產本身呢?崔裴解釋說:“在美國，買房子就是投資，無論自住還是出租。什么是消費，租房子就是消費。但在美國，大部分人都是以租房為主的。”

“投資是你犧牲現在的一筆錢，去獲取未來的收益。這個收益，不一定是貨幣，也有可能是服務，你自住得到的服務也算。”

華東師范大學博士周建成和他的導師張永岳認為，消費與投資并不是非此即彼的關系，即使是自住房購買行為，也可以基于不同的分析視角共存其中，他們反對像“華夏與夷狄之分”一樣，把消費與投資屬性搞得水火不容。

周建成舉例，具有天然消費品性質的經濟適用房，過幾年很可能變成投資品;以租房為目的房產，租給別人住，也是解決住房消費需求。很多時候，這兩種屬性是共生一體的。

中原地產分析師馬冀表示:“你無法保證一套房子就是純粹的消費品，一旦價格上漲，拋房獲利，它馬上就轉化為投資品。”

與之相對比的是，不斷強調消費屬性的中國，房地產在居民的資產比重中越來越高。

無論如何，接近決策層的學者和官員在這個時候強調消費品屬性，本意是希望對房地產市場起到導向作用，降低過熱的房價，而討論的邏輯起點，只因受盡了房地產“投資屬性”之害。

屬性之爭背后的調控指向

夏斌承認，在目前現實生活中，房地產確實既是消費品又是投資品。但是，有鑒于金融資產、虛擬資產屬性很強的行業，對經濟波動影響很大，有必要以消費品為主導。

沿著消費品為主導的這個思路，夏斌說，可以預見近幾年政策調整，將通過稅收、金融政策，抑制打擊投資、投機購房，鼓勵消費購房、租房，并引發房價下跌。

如果提倡房地產的消費品屬性，只是為提高房產交易稅、開征物業保有稅和限制投資客資金供應等措施提供政策上的“理論依據”，那么這一提法還只夠得上柔性級約束。

夏斌亦表示，可以通過政策引導，不鼓勵居民從房地產這一虛擬資產市場獲得財產性收入，鼓勵其從實體經濟投資中獲得財產性收入;同時，還可以研制一定的規定，抑制二級市場上的謀利行為，照顧中低收入群體購買消費性住房而不是購買投機性住房，不然，則予以明令禁止。

由此看來，吳曉波對于工商業資產“任意征收”的恐懼，有可能波及到避險工具——房地產上去。

此一時，彼一時。當福利分房制度被取消，房地產交給市場，并成為中國經濟每一次從低迷到繁榮的發動機時，房地產的經濟屬性被演繹得無以復加;現在房地產成了眾矢之的，成了經濟轉型的桎梏，廣大“房奴”們的枷鎖，輿論又偏離到另一個極端。

李德水撰文指出，房地產市場的核心問題是社會問題，不是經濟問題。這一似曾相識的提法，亦曾出現在教育改革、醫療改革的激辯中。這一次輪到房地產了。

根本之疾

稅收、金融政策、土地政策，甚至行政手段，夏斌和曹建海提出的解決思路，仍然沒有跳出房地產供需各方本身的治理。

但目前聽到的更多聲音，是要跳出房地產行業本身來解決高房價帶來的諸多積重難返之疾。上海大學金融學副教授周洛華曾公開指出:“房地產行業是被動體現宏觀經濟的，有事打孩子，干什么?孩子已經生下來了，是無辜的。”

“有什么樣的經濟運行模式，就有什么樣的房地產行情。”只要這種經濟運行模式繼續下去，房價就不可能跌。周洛華開出的藥方是:人民幣升值，以及油價與國際接軌。

吳曉波則認為，近年來大量工商業資本洶洶涌進地產業，是因為企業家階層因“國進民退”對實業產生厭倦，投機心理大增。因此，無論是房產稅的征收或是加大土地供應量，都是不能解決問題的。真正的解決之道，是要以更徹底的市場化改革，活躍工商業經濟，讓工商資本留在工商領域。

除此之外，周洛華等人還認為，中國的房地產行業比中國股市更需要有創新的金融工具來化解多年累積的巨大風險。

支撐房地產開發的是銀行貸款，幫助房地產銷售的還是銀行貸款。房地產的問題，恰恰出在這一單一的融資環境上。

解鈴還需系鈴人，房地產的問題，還得靠金融來解決。

崔裴說，在美國，房地產就是投資品，這種投資品，是以金融資產的方式來出現，而不是個人直接投資購買房屋。“我曾經研究過美國從上世紀80年代末到90年代十幾年的數據。數據顯示:房地產實物在美國個人、家庭和非金融機構資產的比例一直在下降。什么原因?這與REITs興起有關系。REITs從放抵押貸款轉為以出租為主后，美國資本市場就開始興起了投資REITs熱。也就是說，很多家庭和企業，過去是采取直接購買房屋的方式來投資。現在則直接購買REITs股票。”

崔裴指出，房地產開發行業的私募股權基金、REITs、房企上市，都是讓投資者分享房產開發利潤的方式，可以把資金從純粹購買房屋這一單一的市場，引導到房地產開發、經營的各個鏈條上去。

全國工商聯房地產商會副會長李曉東此前接受專訪時表示:“發展房地產金融，分流炒樓資金。原來炒樓、拉動需求的資金，現在作為開發資金來增加供給，能為平衡供給起到事半功倍的效果。”

除雙向解決房價過高難題外，在崔裴看來，更重要的是，發展類似的地產金融，能夠減少資源浪費，變一個人買房的分散投資行為為規模化、專業化的開發經營行為。