遏制高房價捷徑

目前出臺的這些房地產調控政策之所以成效有限，是因為與現實生活相差甚遠。

在今年的政府工作報告中，溫總理曾表示要堅決遏制高房價，并認為政府有能力在未來幾年內讓房價回歸到一個合理水平上。不過，從目前針對高房價的治理藥方來看，似乎與市場和社會公眾的預期仍存在著一定的差距。

這是因為，目前針對高房價開出的諸多藥方，其實沒有比“國十一條”增加多少內容。在“國十一條”中，試圖通過增加住房供給，改變住房生產結構(以中小套型為主)，鼓勵自住型住房的消費、信貸及稅收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房價。從某種程度上講，這些房地產調控政策對遏制部分城市的高房價會有些作用，但要想從根本上遏制國內的高房價或擠掉“房地產泡沫”并非易事。

事實上，目前出臺的這些房地產調控政策之所以成效有限，是因為這些政策假定的前提條件與現實生活相差甚遠。例如，這一假定影響深遠，即由于住房市場的供求關系失衡——住房需求的過大或住房供給的不足，是導致房價過高或房價快速上漲的主因。因而，增加住房供給，就可以遏制高房價。

但實際情況是，在中國房地產市場中，由于住房投資需求非常旺盛，加上刺激投資需求的部分房地產政策難以改變，這使得住房投資需求變得無限大，即便住房供給增加再多，我們仍然無力遏制高房價。比如，部分過度優惠的房地產政策，導致了2009年住房投資需求的過度增長及房價的快速飆升。

因此，試圖通過增加住房供給成功遏制高房價，其前提條件是必須遏制住無限的住房投資需求，同時要鼓勵住房的消費需求，使國內房地產市場真正轉變為由居民消費主導的住房市場。

此外，“國十一條”中還有一個假定也值得關注。該假定認為，購買一套住房基本上就是住房消費而不是住房投資。其實，這個假定也不成立。以美國為例，95%以上的居民只購買一套住房，但為什么美國還會發生金融危機呢?問題的根源在于，美國居民將購買的那套住房也用作投資了。

除了部分房地產調控政策失效外，即便假定中央政府有意愿或有決心遏制高房價，但房地產行業的既得利益集團、地方政府也會制造各種言論暗示房地產市場不用調整，它們也會采取不同的方式抵制房地產市場的任何調整。因此，短期內我們根本就無法解決中國的高房價問題。

在筆者看來，要想遏制國內的高房價，關鍵是我們要讓國內房地產市場不再繼續成為可以利用政府優惠政策進行炒作的賺錢場所，應該回歸房地產市場的消費本性，即由居民消費主導的住房市場。

要讓國內房地產市場回歸消費本性，首先要通過公共決策來明確中國房地產市場的發展宗旨。比如，不再將房地產業定位為國民經濟的支柱產業，或為土地財政“添磚加瓦”，而是把房地產市場界定為絕大多數居民有能力購買的安全、舒適的住房市場，或言消費主導的市場。由此，圍繞著這個發展宗旨，制定相應的房地產政策和制度法律，促進中國房地產市場的健康持續發展。

反之，如果對中國房地產市場的發展宗旨定位模糊，如不明確界定住房的投資需求與消費需求，不實現嚴格限制房地產投資(或把房地產當作賺錢工具)與鼓勵居民住房消費并舉，那么不同的部門、不同的既得利益集團就會利用房地產發展政策的模糊性“大牟其利”，甚至還可能將既得利益逐步制度化。

因此，從根本上來說，要遏制當前房地產市場存在的高房價，國內房地產市場有必要真正回歸到其消費的本性。這樣，一直困擾當前中國房地產市場發展的高房價問題就會“迎刃而解”，中國房地產市場也將迎來健康持續發展。

作者系中國社會科學院金融研究所研究員