虛弱的招拍掛

招拍掛作為一種國際通行的交易方式，在中國的地產(chǎn)市場上卻遭受千夫所指。不是這種制度有問題，是制度面臨的環(huán)境有問題。

土地招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。目前我國的招、拍、掛制度的制定是完全效仿香港所指定的制度規(guī)范。

招拍掛制度包含招標(biāo)、拍賣、掛牌三種出讓形式。招標(biāo)，由于在操作方式上容易產(chǎn)生不公正現(xiàn)象，一直以來，通過招標(biāo)方式出讓的土地項目并不多。而掛牌與拍賣，都是以“價高者得”為唯一原則，使得土地出讓方在出讓方式的選擇上空間并不是很大，同時經(jīng)過幾十輪甚至上百輪競價后，往往就會產(chǎn)生天價地王。最主要的是，地方政府賣地生財，也希望地價越高越好。因此，拍賣成為三種土地出讓方式中最受政府“青睞”的一種。

招拍掛 “變臉”

自2004年“8#8226;31大限”后，國有土地出讓通行“招拍掛”方式。其公開、公正、公平的積極作用終結(jié)了我國原始的暗箱操作，但任何事物都存在正反兩個方面，由于內(nèi)地和香港兩個發(fā)展模式和市場自身發(fā)展的不同，且房地產(chǎn)本身就是一個特殊的行業(yè)，導(dǎo)致招拍掛概念在我國內(nèi)地遭遇到水土不服。

6年來，城市房地產(chǎn)開發(fā)用地，尤其是一線城市的開發(fā)用地卻越供越少，價格也越拍越高。顯然，“價高者得”的市場化原則與政府壟斷土地供應(yīng)的做法，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題的同時，也降低了土地整理、儲備和供應(yīng)的效率。業(yè)內(nèi)人士建議，現(xiàn)行的土地招拍掛方式亟待改進(jìn)。

3月22日，國土資源部副部長表示，將一線城市和部分二三線城市推行土地“招拍掛”制度的完善性改革工作。

此次改革主要是在北京、上海、廣州等一線城市試點，改革的方向是著重完善招標(biāo)制度，增加招標(biāo)在土地出讓中的份額，改變價高者得的游戲規(guī)則。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說，采用招標(biāo)形式，報價只占其中30%的因素，主要是看開發(fā)商的綜合實力。其中技術(shù)因素非常重要，例如規(guī)劃方案做得好不好、資金實力夠不夠、社會影響好不好等各種因素加在一起評審后再決定土地給誰。這就表明評分標(biāo)準(zhǔn)不是根據(jù)“價高者得”的規(guī)則，而是由專家評審團(tuán)綜合評審后投票決定。專家也不是常任，而是從專家?guī)炖镫S機(jī)抽選，這樣做是為了避免權(quán)力尋租現(xiàn)象。

掩耳盜鈴的游戲

不過，如何完善招標(biāo)制度，防止重蹈此前協(xié)議出讓的覆轍，依然將考驗管理者的智慧。部分業(yè)內(nèi)人士對于“招拍掛”制度改革完善不持樂觀態(tài)度。

武俠小說《天龍八部》中，有一段西夏公主招親的劇情，其實公主心中早有內(nèi)定，她必須嫁給黑暗冰庫中那位“夢郎”，只是在冰窖中兩人看不清彼此的面目，不得已出此下策。當(dāng)下，中國一些地方政府土地的“招拍掛”，比這位西夏公主還要過分，他們幾乎是照著內(nèi)定的公司，才搞量身定做，設(shè)置招標(biāo)門檻的。

以最近一起引起輿論廣泛議論的福州土地拍賣為例:福州國土局為這塊地的拍賣設(shè)定了幾個門檻:1、競買人必須具備一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);2、參與競買的客戶須交納保證金40億元;3、在國內(nèi)投資開發(fā)各類房地產(chǎn)項目累計建筑面積達(dá)2000萬平方米以上;4、集團(tuán)需已開發(fā)過兩個單個建筑面積達(dá)400萬平方米以上的項目。

據(jù)分析，最關(guān)鍵的一點是第四條，國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、世貿(mào)、碧桂園等公司，也沒有“兩個單個建筑面積達(dá)400萬平方米以上的項目。”只有世紀(jì)金源一家符合此條件，人們猜測，福州市政府的“繡球”就是為這位惟一符合條件的“夢郎”所準(zhǔn)備的。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，招標(biāo)里面肯定有人為操縱因素，會滋生一定的腐敗。當(dāng)招親的“應(yīng)征”門檻被設(shè)置得過于離奇、刁鉆時，事實上就是預(yù)先排除了許多有勢力的參與者。 這樣的把戲可以說是掩耳盜鈴。

土地拍賣值得反思

在研究今后政策發(fā)展之前，有必要反思一下此前的成因。茅于軾先生寫的《土地偏愛拍賣的背后》，其中玄機(jī)，一覽無遺。

土地的拍賣制度，看似是土地走向市場化的一種方式，即價高者得。實際上，這個價格依然是扭曲的價格，因為在一個拍賣的過程中，只有一個供給方，其余皆為需求方，價高者可得，價格自然抬得老高。事實上，土地的供給方并不是只有一處，而是被人為地力量控制為一處。這種行政管制的價格當(dāng)然不是市場價格，這就好比，政府規(guī)定停止糧食的市場銷售，而采取拍賣的方式。第一袋大米:起價100塊。后面還會不會繼續(xù)拍賣，還有多少大米會供應(yīng)，都沒告訴大家。那么這一袋大米當(dāng)然會拍出極高的價格來。然后過段時間拍賣第二袋大米，價格還是會高的離譜。土地拍賣形成的高價道理也是一樣的，看似是市場化的配置方式，實則是人為地抬高價格。

產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售者都希望價格越高越好，為什么超市里不能施行糧食拍賣呢?那樣價格不是會很高嗎。其實不是他們不想這么做，而是沒有這個能力。能夠提供糧食供給的商家太多，你拍賣，我也拍賣，大家都拍賣的話也就沒有了拍賣的意義，變?yōu)榱苏５墓┣笮袨椤Ｋ耘馁u的商品有一個最重要的特性，那就是絕對的稀缺，甚至獨一無二的不可替代，如名畫、工藝品等等。

茅于軾先生的可貴之處，就是能一針見血的點出背后的利益糾葛。政府獨愛拍賣的背后其實是利益最大化的要求，土地財政的大旗驅(qū)使之下，地方政府就是土地的生產(chǎn)者和銷售者，又有行政干預(yù)的權(quán)力，因此既有愿望也有能力讓土地施行拍賣制度，因此也就出現(xiàn)了土地市場的中國特色:地王、腐敗、國企、天價……其實土地和其他商品比起來，沒有那么多的特殊性，糧食價格、石油價格和股票價格都不是拍賣進(jìn)行的，而是由一個報價中心整合信息，形成最終的供需價格。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，如果供給方缺乏競爭，那這就是壟斷市場。而土地市場的利潤高于壟斷利潤，原因就在于，即便在壟斷價格上銷售產(chǎn)品，仍然有消費者剩余存在，總有人還會覺得這個價格還是劃算的。而拍賣形成的價格是出價最高者的價格，消費者剩余為零，完全被生產(chǎn)者吞沒。因此地方政府的土地拍賣制度實在是一筆劃算的買賣。茅于軾先生提出的解決方案是:政府先招標(biāo)，把可供出讓的土地價格擺出來，供給方先競爭一輪;然后再對這些地塊進(jìn)行拍賣。這樣需求方在有更多選擇的情況下就不會把土地價格抬得老高。茅于軾先生的意思就是建立“土地超市”，政府先把你們的貨擺上，然后再讓需求方登場挑貨。這未嘗不是個好方法，但是政府沒有這個動力，所以很難施行。