房地產(chǎn)市場的問題，不僅僅是價格問題，盡管價格是最終表象。

誰掌握了中國房地產(chǎn)問題的“定價權(quán)”呢?是市場嗎?前幾年盡管政府采取了一系列嚴厲的調(diào)控政策，但房價上漲并沒有得到有效的控制，而2008年全國性的“價跌量減”讓政府和開發(fā)商始料不及。

“一房一價”

對此，2008年，萬科低價出售南京的兩棟樓房，此舉不但遭遇業(yè)主維權(quán)，也使萬科被南京物價局查處?！敖祪r門”事件在讓萬科集團陷入尷尬的同時，也使南京的“一房一價”政策，受到全國廣泛關(guān)注。

江蘇省物價局規(guī)定，對經(jīng)濟適用住房、中低價商品住房實行政府指導(dǎo)價管理，嚴格審核其建設(shè)成本和管理費用，銷售利潤率要嚴格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)。當時，南京便跟進出臺“一房一價”新政，規(guī)定“普通商品住宅的凈利潤率為8%”。

南京市物價局房地產(chǎn)價格處的陳處長表示，在“降價門”事件中，萬科公司銷售的商品房，超過了核定的基準價浮動幅度，違反了政府指導(dǎo)價規(guī)定，按照有關(guān)規(guī)定，對公司進行了價格行政處罰。

陳處長說，“一房一價”政策，主要是當時房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，“拐點臨近”之說造成市場恐慌，觀望情緒嚴重。為了穩(wěn)定住房市場、提振市場信心，江蘇省物價局才將政府指導(dǎo)價的思想引入商品房定價機制。

也就是說，這一政策的出發(fā)點，并不是平抑房價，而是要振興當時低迷的樓市。因此，2009年起，江蘇省各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，將定價權(quán)“下放”給企業(yè)。

“在當時的經(jīng)濟形勢下，取消執(zhí)行普通商品房的核價制度，是為了讓商品房的價格更靈敏地反映市場變化，拉動內(nèi)需，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展?！标愄庨L表示。

政策管降不管漲

由此看來，商品房的定價一定程度上受地方政府牽制。而且，眼下中國房地產(chǎn)市場一直保持著“高房價與高空置率并存”的現(xiàn)象，房價收入比嚴重背離居民收入，商業(yè)和住宅價格出現(xiàn)顯著倒掛，市場似乎沒有按照價值規(guī)律在運行。

可是，當媒體就商品房價格暴漲的這些問題，與相關(guān)物價部門取得聯(lián)系，只是希望能得到一個清晰的、能讓人聽明白的答復(fù):商品房定價權(quán)，究竟誰說了算。

對此，天津市物價局綜合法規(guī)處的白處長介紹，根據(jù)《價格法》的規(guī)定，商品或服務(wù)的價格制定主要有三種形式:政府指導(dǎo)價、政府定價和市場調(diào)節(jié)價。大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

白處長說，就住房而言，一般的商品房適用市場調(diào)節(jié)價。對于適用市場調(diào)節(jié)價的商品房，物價局的監(jiān)督監(jiān)測職能主要表現(xiàn)為明碼標價的管理。

白處長認為:房地產(chǎn)市場的問題，不僅僅是價格問題，盡管價格是最終表象。行政干預(yù)不符合市場方向，需要所有相關(guān)主體自身的改革，房價才能理性回歸。

據(jù)了解，《價格法》第十八條規(guī)定，下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價:與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格。《價格法》第三十條:當重要商品和服務(wù)價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規(guī)定限價、實行提價申報制度和調(diào)價備案制度等干預(yù)措施。

究竟誰說了算

中國自1993年開始有商品房，18年來，中國房地產(chǎn)業(yè)的變革和發(fā)展，實際上也經(jīng)歷了一個“政治權(quán)力、資本權(quán)力、社會權(quán)力”不斷斗爭和妥協(xié)的過程，而多次全國范圍的房地產(chǎn)問題的論爭則是這三種權(quán)力爭奪的真實表現(xiàn)。

20世紀90年代初期土地從無償劃撥變?yōu)橛袃?、有期限使?1997年取消福利分房，發(fā)展經(jīng)濟適用房，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化;2004年后實行經(jīng)營性土地“招拍掛”等等，無不由政府直接主導(dǎo)，自上而下改革，也鮮有論爭。

隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為一些地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，開始出現(xiàn)了房地產(chǎn)資本向政治權(quán)力的滲透結(jié)合。政府似乎總愿意兼任資本的角色，并為資本提供有效服務(wù)。比如在各地轟轟烈烈的招商引資工作中，總是以新城建設(shè)、危房改造、土地開發(fā)為主導(dǎo)，一些大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，在創(chuàng)造一個個GDP增長的政績中功不可沒，土地出讓金和稅、費收入又著實讓地方政府受益匪淺;房地產(chǎn)老板在相繼成為地方“首富”的同時，也戴上了各級“人大代表”和“政協(xié)委員”的帽子，積極參政議政。

在市場經(jīng)濟條件下，資本試圖影響政治權(quán)力本是不可避免的，也必須充分肯定房地產(chǎn)資本在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)、解決社會就業(yè)中所做的巨大貢獻。然而我們也要正視這種結(jié)合必須有嚴格的邊界和原則。如果不加限制，可能會給社會帶來一些負面的影響，比如導(dǎo)致公共政策偏向某些利益群體，前幾年經(jīng)濟適用房戶型偏大，大量被有錢人購買用于投資，而廉租房建設(shè)遲緩;某些開發(fā)商借助政府權(quán)力強勢拆遷也時有發(fā)生。

商品房定價權(quán)問題，說到底還是利益之爭。區(qū)別于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一個突出的現(xiàn)象是出現(xiàn)了明顯的政策博弈，近年來政府每出臺一項政策并不都能得到參與主體的廣泛認同、自覺遵守和積極參與，相反“上有政策、下有對策”時有發(fā)生。

總結(jié)每一次政策博弈，都是在一項新的房地政策出臺后，或者每一次博弈論爭都催生出臺一項新的調(diào)控政策。房地產(chǎn)的復(fù)雜性在于所有人都有利益，而且所有人的利益訴求都有很大的不同。與西方土地私有制國家政府只是規(guī)則的制定者、是裁判員不同，我國土地國有，政府壟斷土地一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)的各項程序?qū)徟蛛x不開政府的直接管理，由此政府又不能不成為運動員，成為最大的利益關(guān)聯(lián)方，又同時是利益分配的操盤手。政府對市場的宏觀調(diào)控直接影響到住房的供求和價格，而關(guān)于住房保障的標準和覆蓋范圍，直接影響到不同收入群體的利益再分配。

而只有實現(xiàn)政治權(quán)力、資本權(quán)力和社會權(quán)力的相互制約，才能避免“政府與民爭利”的發(fā)生，避免政策被特殊利益集團所利用?！岸▋r權(quán)的問題”只是表象，推進社會公平正義才是解決住房和房地產(chǎn)問題的根本。