“再調控”下的武漢樓市

觀望氣氛

10月15日至18日，武漢秋季房展會舉行，在今年“史上最嚴厲新政”的背景之下，此次房展會的主題以關心民生為主，展示了大量低價樓房，但似乎仍能滿足購房者的預期。

此次房展會上，以民生性中低價房源為主流，5.1萬套房源集中展示。7000元/平方米以下房源占到6成。最低特價房為2100元/平方米，武漢上半年新上市的80%樓盤均在本次房交會上亮相。

四天的房交會異常熱鬧，開發商基本都進行了降價促銷，而多數的購房者只是匆匆而過，盡管有不少樓盤都實行了發送禮品的優惠方式，但購房者往往只是為了領取禮品，絲毫沒有要買房的意愿。

據統計，此次房交會共有近6.4萬人參加，真正“認定”的只有近600套，不足百分之一，由于房價沒有實質性的回落，購房者大多持觀望態度，此次前來看房者大多是想看看二次調控的效果。

武漢地產評論人士“楚楚看房”則認為，房交會盡管不能從全面上反映房地產市場的整體情況，但可以折射出不少問題，可以看出，房交會上樓盤很多，但真正在價格上、地段上都比較適中的房子卻不多，所以才會導致觀望氣氛濃厚。

中國指數研究院華中分院首席分析師李國政分析，二次調控威力的釋放需要時間，國家在對首套房、二套房及三套房進行管制的同時，部分城市都已出臺“限購令”，并且通過提高銀行利息，上調公積金等金融手段調整樓市，使得購房者買房和開發商融資的成本提高，調控正在一步步的進行。

由于適逢調控消化期，開發商為了應對政策，不得不做出降價的姿態，以提高成交量，在新政的推動下，大量新樓盤上市，一些老樓盤做活動。商品房銷售如何，購房者是否再次進入觀望，將都會從參展人數和成交情況上反映出來。作為二次調控后的首輪房地產大閱兵，此次房展會成為了今年第四季度的晴雨表。

二次調控

房交會上，讓廣大購房者最不能接受的是:時隔半年，武漢的房價還在悄悄地上漲!因為今年四月，武漢市均價約為6100元/平方米，到十月則就上升至6500元/平方米左右，面對這樣的數據，“史上最嚴厲的樓市”該如何進行?

而在此前的9月29日，國家已出臺“新五條”，內容包括完善差異化的住房信貸政策，控制二套房，卡住三套房;增加供給，平衡供求關系;調整住房稅收政策，推廣房產稅試點;加大市場檢查查處力度;要求各地加大調控力度，實行問責制，國家再度展示調控的組合拳威力，有專業人士稱:“這次，國家是玩真的了!”

對于“新五條”，開發商們覺得突如其來，不少樓盤提前開盤，各種價格都做了調整，甚至不惜進行大幅降價。

購房者們也覺得有些不適應，由于江城購房者早已習慣了二層首付，而“新五條”卻表示首套房最低首付最低恢復至三層，武漢住房價格平均約為七八十萬，這突然多出來的一層首付約為近十萬元，相對于武漢工薪階層而言，這已不是一個小數目。

特別是購買二套房和三套房的嚴格要求，更是讓購房者措手不及，因此，不少購房者被迫放棄買房計劃，甚至還出現被迫退房的現象，武漢的剛性需求受到了壓制。

在二次調控的壓力下，江城樓市成交量在十月初出現反彈，使得平均每日200—300套的成交量，一度突破600套，并在十月中旬大量吸收資金超過15億元，至今還保持著每日400套到500套的成交量。在十月里，大量新盤推出，沖擊了整個行業，刺激了低靡的市場，再則，加上開發商打折促銷(小幅降價)，使得成交量不斷回升。

“新五條”的主要目的在于收緊房地產市場，為何成交量相反出現新高?“楚楚看房”向《鄂商》記者表示，“新五條”出臺已有月余，可是成交量依然居高不下，可見國家的二次調控沒有起到立竿見影的作用。

業內人士分析，此次調控與2007年不同，07年調控政策一出，馬上見效，主要是因為07年的上漲幅度，成交量等都沒有到達今年的高度，而在2009年樓市猛漲之后，房價已經處于高位，盡管國家下了很大的決心，但房價高位震動，要剎車需要一個過程。

隨著房價“剎車”的趨勢，江城各地樓盤紛紛降價。在價格戰率先打響的光谷，降價手段已經從“暗流涌動”變為“正面血拼”，多個新盤定價，比預期都下調了1000元左右。

再下猛藥

隨著二次調控的不斷深入，一線城市紛紛出臺了“限購令”，武漢作為二線城市的代表，是否會緊隨其后?分析人士認為，武漢樓市以剛性需求為主，并沒有比較瘋狂的投機或投資需求，對市場的敏感程度也沒有一線城市那么強烈，因此，沒有必要出臺“限購令”。

武漢市房管局也稱，近期將嚴格貫徹“新五條”的精神，但會根據實際情況具體對待，不會出臺類似“限購令”的嚴厲措施。

但10月20日，湖北省即下發《關于進一步加強房地產市場調控防止房價過快上漲的通知》，“鄂六條”正式出臺，其中也強調了各商業銀行要堅決執行差別利率等房貸調控政策，并且對房地產開發企業閑置土地、拖延開工竣工時間、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。“鄂六條”更加細致的落實了二次調控的精神。對于目前的“回暖”態勢，“鄂六條”的出臺無疑是一劑“退燒猛藥”。

分析人士認為:二次調控的各項措施目的只有一個，那就是讓房價真正的降下來，但房價如何下降，在目前通貨膨脹明顯，利率處于地位的情況下，房價要出現趨勢性下降，著實有些困難。

為此，與此前抑制需求和增加供給兩手抓的調控策略有所不同，此次“新五條”更側重抑制需求，李國政表示，諸如像“限購令”這樣的措施，都是在需求上進行抑制，這只能從表面上給樓市降溫，但要使樓市真正健康，就必須調整房地產市場的供求關系，增加供應總量，而不能僅僅單純的抑制需求。

對于“鄂六條”，李國政認為，目前不需要出臺更嚴厲的措施，落實才是關鍵，只有將嚴格執行新政措施，否則樓市回暖，房價反彈是遲早的事。

在此情況下，江城樓市第四季度的走向如何?開發商們為了保持資金鏈的流暢，必須在第四季度里回籠大量資金，以供明年所需。因此，李國政認為，在二次調控的壓力，十一月份及以后武漢房價有可能會下跌，但不會下降得太快，目前開發商以出售中小型住房為主，并加上一些贈送面積的優惠措施外，由于一些面積是贈送的，導致平均價格被抬高，所以，武漢樓市還有下降空間。

“楚楚看房”也表示，十一月份以后，特別是到了明年，武漢樓市成交量將進一步下滑，價格可能會出現20%的下降空間。特別是以前漲得厲害，性價比脫離實際的樓盤，將采取降價措施。

作為“史上最嚴厲調控”的加強版，對于江城樓市的影響是不可忽視的，多家研究機構預測，武漢房產市場成交量將再次回到六、七月份的低谷，甚至有可能相比九月份下降超過50%，將出現相比第一波新政而不一樣的量價齊跌，但需要時日。而此時的降價，已非九月份的打折讓利可比，而是讓開發商真正的把房價降下去，二次調控空前嚴厲，可以見到管理者對樓市調控的決心，房價下調的趨勢已經非常明顯。