論買賣不破租賃規(guī)則的理論基礎(chǔ)

摘 要 買賣不破租賃規(guī)則，協(xié)調(diào)了出租人與承租人之間由于經(jīng)濟地位懸殊而產(chǎn)生的利益不公，反映了民法理念由形式正義向?qū)崿F(xiàn)實質(zhì)上的公平正義的轉(zhuǎn)變。買賣不破租賃規(guī)則產(chǎn)生于經(jīng)濟停滯、萎靡不振的條件下，為追求社會最大效率，運用法律的干預(yù)手段對承租人和出租人的利益進行重新分配，在財產(chǎn)流轉(zhuǎn)日益迅速的社會中，保障承租人的財產(chǎn)安全以及生存安全。

關(guān)鍵詞 買賣不破租賃 實質(zhì)正義 價值

中圖分類號：D913 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

19世紀(jì)末20世紀(jì)初，買賣不破租賃規(guī)則順應(yīng)資本主義經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，在衡量各方利益的基礎(chǔ)上作為一項民法上的具體制度予以提出，體現(xiàn)了民法所追求的利益均衡原則。買賣不破租賃規(guī)則的產(chǎn)生為穩(wěn)定社會秩序，促進經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)效率最大化，為謀求更大多數(shù)人的幸福和自由，發(fā)揮了積極的作用，反映出當(dāng)時的民法理念由形式正義向?qū)嵸|(zhì)正義的轉(zhuǎn)變。

一、買賣不破租賃規(guī)則是對承租人利益的合理關(guān)切

按照傳統(tǒng)民法理念，債權(quán)與物權(quán)的一大區(qū)別是債權(quán)是對人權(quán)（也稱相對權(quán)），而物權(quán)是對世權(quán)，這也就決定了債權(quán)的相對性，即雙方當(dāng)事人自由約定的權(quán)利義務(wù)不對第三人產(chǎn)生效力，雙方權(quán)利義務(wù)的實現(xiàn)和履行有待對方的協(xié)作來滿足，而物權(quán)卻不相同，一方權(quán)利的實現(xiàn)僅靠自己的意思即可達(dá)成，除權(quán)利人外的一切人都負(fù)有不作為的義務(wù)。租賃權(quán)是雙方當(dāng)事人簽訂合同而產(chǎn)生的一項債權(quán)，本應(yīng)受債之相對性的基本原則的約束，而買賣作為所有權(quán)變動的一種典型，是物權(quán)的一種變動，按物權(quán)的對世性和優(yōu)先性理論，受讓人應(yīng)有權(quán)主張對租賃物的利益的完全享有，而廢除承租人在租賃物上所設(shè)的負(fù)擔(dān)。然而，法律的制定是要符合社會現(xiàn)實需要的，理論的建構(gòu)并非一成不變，它是一個開放的體系，需要不斷地?fù)?jù)時而變。租賃權(quán)物權(quán)化的產(chǎn)生，突破了傳統(tǒng)的合同相對性，沖擊了物權(quán)對世性和優(yōu)先性的理論，賦予了承租人租賃權(quán)的物權(quán)對抗效力，體現(xiàn)了法律對處于社會弱勢地位的承租人利益的保護。

民法是利益平衡之法，承租人相對于出租人來說，明顯處于不利的社會地位，況且在物價高漲，住房緊缺，承租人的權(quán)利得不到保障的話，將直接危及其生存，造成社會的混亂，為穩(wěn)定社會秩序，促進經(jīng)濟發(fā)展，平衡這種利益懸殊過大的局面，買賣不破租賃規(guī)則由此誕生了。其產(chǎn)生之初的目的就在于維護承租人的利益。

二、買賣不破租賃規(guī)則體現(xiàn)了民法所追求的實質(zhì)正義

“近代民法是個人本位、權(quán)利本位的法。現(xiàn)代民法則是社會本位的法。這種發(fā)展被稱為民法的社會化。”民法本身就蘊含著正義，當(dāng)然貫穿著對社會正義的追求。社會正義有形式正義與實質(zhì)正義之別。而作為近代民法理念的社會正義，只是形式正義。例如按照意思自治原則，自由訂立的契約就相當(dāng)于法律，當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照約定的契約履行義務(wù)，這就是所謂的契約必須嚴(yán)守，正是體現(xiàn)了這種形式正義。法官裁判案件也必須按照契約的約定，必須嚴(yán)格依據(jù)契約條款裁判，至于當(dāng)事人之間的利害關(guān)系，訂立契約時是否一方利用了自己的優(yōu)勢地位或?qū)Ψ降奈ｋU情況或缺乏經(jīng)驗，或者履行契約時的社會經(jīng)濟條件己經(jīng)發(fā)生根本的變更等等，均不應(yīng)考慮。買賣不破租賃規(guī)則在當(dāng)時的背景中沒有產(chǎn)生的余地和空間。而在 20 世紀(jì)的社會經(jīng)濟生活中，作為近代民法前提條件的平等性和互換性已不存在，導(dǎo)致民法理念由形式正義轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)正義。基于對實質(zhì)正義的追求，給予經(jīng)濟上處于弱勢地位的承租人利益的保護，買賣不破租賃規(guī)則產(chǎn)生了。近代民法思想堅持形式正義的理念，固守著合同的相對性理論，而在奉行所有權(quán)絕對的當(dāng)時社會中，承租人只能任人宰割，租賃權(quán)喪失后遭受的不利益使其無法得到救濟，只能自嘗苦果，這對經(jīng)濟地位本來就低的承租人無疑是雪上加霜，嚴(yán)重危及到其生存的基本權(quán)利。為實現(xiàn)實質(zhì)正義，法律強制處于優(yōu)勢地位的所有權(quán)人在受讓租賃物的所有權(quán)時必須背負(fù)其上存在的租賃合同，強制其承受出租人的地位，保障承租人的租賃權(quán)的繼續(xù)行使。因此立法上確立買賣不破租賃規(guī)則，協(xié)調(diào)了出租人與承租人之間由于經(jīng)濟地位懸殊而產(chǎn)生的利益不公，反映了民法理念由形式正義向?qū)崿F(xiàn)實質(zhì)上的公平正義的轉(zhuǎn)變。

三、買賣不破租賃規(guī)則與法的價值

秩序不僅是人類生存的條件，也是人類發(fā)展的要求。人類的任何發(fā)展都離不開人類社會生活的穩(wěn)定與正常，相對的穩(wěn)定、和平、安寧是發(fā)展的客觀前提。法沒有不為一定秩序服務(wù)的，在秩序問題上，不存在法是否服務(wù)于秩序的問題，秩序是法的直接追求。買賣不破租賃規(guī)則的產(chǎn)生，并沒有破壞合同訂立時的意思自由，只是絕對的意思自由造成了社會的混亂和無序狀態(tài)，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟的進一步發(fā)展，為謀求社會的穩(wěn)定和有序，限制受讓人對租賃合同的任意解除，給予造成社會不安的大批弱勢群體以保護，在兼顧自由與秩序的同時，尋求二者的最佳結(jié)合點來促進經(jīng)濟的發(fā)展和社會的安定。

“效率”或“效益”一詞可以在多種意義上使用，但通常可以歸結(jié)為一個基本意義：從一個給定的投入量中獲得最大的產(chǎn)出，即以最少的資源消耗取得同樣多的效果，或以同樣的資源消耗取得最大的效果。一個有效率的社會，就是能夠以同樣多的投入取得比別的社會更多的有用產(chǎn)品，創(chuàng)造出更多的財富和價值的社會。效率的社會標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)預(yù)期目的對社會資源的配置和利用的最終結(jié)果做出的社會評價。社會資源的配置使越來越多的人改善環(huán)境，而同時沒有人因此境況變壞，即意味著有效率。效率是法的現(xiàn)象的重要價值目標(biāo)，沒有效率的法律不能被認(rèn)為是良好的法律。因此現(xiàn)代法律必然包含著以有利于提高效率的方式分配資源，并以權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定保障資源的優(yōu)化配置和高效使用的價值內(nèi)涵。但法律同時又是社會安全的保護神，正是由于法律的力量，人民的生命、財產(chǎn)才免遭隨意侵害，獲得安全，民法是調(diào)整市民社會財產(chǎn)關(guān)系的大法，也必然以市民社會財產(chǎn)安全為己任和價值追求。買賣不破租賃規(guī)則產(chǎn)生于經(jīng)濟停滯，萎靡不振的條件下，為追求社會最大效率，運用法律的干預(yù)手段對承租人和出租人的利益進行重新分配，在財產(chǎn)流轉(zhuǎn)日益迅速的社會中，保障承租人的財產(chǎn)安全以及生存安全。在安全的法律保障下，給予當(dāng)事人雙方以最大的自由去追求利益，達(dá)到效率的最大化。

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