典當行經營中的房地產企業融資風險概括

摘 要 房地產企業典當融資是近年來解決資金短缺的渠道之一，但實踐中容易產生眾多風險。為降低典當行的經營風險，本文通過各類風險歸類找尋和發掘風險根源，提出針對性的解決措施，最后著重在意思自治的指導下完善雙方合同的各個風險點，加強風險防范和審慎經營，以促進雙方的良性發展。

關鍵詞 典當行 典當 房地產 風險

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

目前，典當行在房地產企業典當融資方面的業務做得紅紅火火，外部信貸政策緊縮和各項調控使得房地產企業資金鏈吃緊，給典當業的蓬勃發展帶來了巨大機遇。典當行作為金融業的有益補充，對緩解房地產企業資金壓力，提高融資效率，進而對該產業作出積極影響。然而急劇擴張的房地產貸款業務，潛藏著巨大的風險。因此，典當行應當對房地產企業典當融資中的資金營運的安全性、效益性進行關注，必須以審慎經營原則來處理房地產企業典當業務，方能既滿足市場需求，又能規避風險。

我國調控房地產企業典當的法律法規主要包括：《物權法》、《公司法》、《合同法》、《擔保法》及其解釋、《城市房地產管理法》、《拍賣法》、典當管理辦法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、國家經貿委關于《全國統一當票使用和管理的通知》、商務部、公安部關于貫徹實施《典當管理辦法》的有關問題通知，商務部辦公廳關于進一步完善典當業監管及風險防范制度的通知等。鑒于當前典當專屬立法的效力位階不高，而且法律關系的調整滯后，本文主要從相關現行法律條文中結合房地產抵押特性以及典當原理，對房地產企業典當融資中典當行風險進行研究。

一、相關概念確定

房地產企業，主要是指房地產開發企業，又稱開發商、發展商或建設單位，是從事房地產開發和經營的贏利性組織，其特殊性在于主要從事房地產開發和經營。其中，房地產開發是指在取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的行為；房地產經營是對所從事開發的項目處分和轉讓、租賃或抵押其建設的房地產的交易行為 。因此房地產企業典當融資的抵押物一般為在建工程和房地產。鑒于工程機械設備一般為承包商或施工方的財產，在本文中不納入房地產企業抵押物考慮。

基于本文表述需要，“房地產抵押”與“房地產典當”及“典當”，“抵押物”與“當物”同屬一個含義；“典當行”與“抵押權人”，“當戶”與“抵押人”同屬一個主體。所以，結合我國《典當管理辦法》第3條規定得出定義：房地產抵押典當是指當戶以其合法的房地產以不轉移占有的方式向典當行提供債務履行擔保的行為。當戶不履行債務時，典當行有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償，不足部分向當戶追索。

二、典當行風險歸納

房地產典當業務涉及的資金數量大、影響因素繁多、程序復雜，因此房地產典當風險總是與房地產典當的業務操作程序相生相伴。降低風險的前提，是找到風險的根源，從現行外部制度和雙方約定上找尋解決之道，平衡各方利益，滿足各方需要，促進雙方發展。

（一）從房地產企業辦理典當的流程看。

1、前期鑒定風險。

典當行對房地產企業身份和財產權屬的鑒定存在風險。如果典當行不能確定房地產的所有權人和土地的使用權的權利人，就會為典當業務的開展留下隱患。如果典當行不能確定房地產企業的經營競爭力以及信譽，那將來處于被動的角色可能性會大增。

2、房地產評估風險。

首先是價值評估風險：如果評估價格偏高，則容易造成房地產企業的有意絕當，給典當行帶來經營風險；如果壓低評估價，則會打擊典當客戶的積極性，造成客戶流失，影響典當行的經營成果，同樣帶來風險。同樣，質量風險也屬本環節重要內容，因為質量最終影響到房地產企業對典當行債權的承諾兌現可能性，否則，絕當后即便典當行向房地產企業行使債權，但實現可能性會極低。

3、房地產絕當風險。

一方面，房地產一旦成為絕當，典當行資金回籠就很困難，絕當物的處理需要花費一定的時間，這勢必要占用大量的流動資金，其致使典當行的競爭力和業務可持續發展受到不良影響。另一方面，若在房地產估價時產生失誤，則絕當處理也會受到影響。比如對一處房產的估價偏高，當金高出其實際價值，結果在對該房產拍賣后，所得金額除了支付相關費用和繳納一定稅費后，不足以償還典當行當金及利息，造成損失。

（二）從房地產企業提供的當物性質看。

1、建工程風險。

一般來說，在建工程典當風險要大于房地產典當風險，故更應當進行審慎經營。

根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定理解，在建工程典當，是指當戶為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款典當行作為償還當金履行擔保的行為?，F實中典當行的風險主要來源于：

（1）違反禁止性規定。不得設定抵押的在建工程列舉：在建工程投資總額未達到25%的；在建工程存在建筑承發包合同爭議的；行政罰沒、司法裁定和依法查封的；無擔保人公益性質的（學校、醫院、幼兒園等）在建工程；商品房屋已經預售的；依法不得設定抵押的其它在建工程。 但典當行在經營過程中未能全面考慮上述類似禁止性規定，容易使得當金血本無歸。

（2）雖然按照《城市房地產抵押管理辦法》的規定，抵押人在征得抵押權人同意的前提下可以將已抵押的房地產進行轉讓，所得價款用來清償所擔保的債權。但現實是房地產企業在建商品房進行抵押以后，并不會停止對商品房的預售，否則將無從還貸。

現實中存在一些開發商鉆空子，在未經抵押權人的同意且未告知購房戶的情況下，將已設立抵押的在建工程預售給購房戶的情形，且銷售所得價款又并未向抵押權人清償債權，從而導致購房人遲遲無法辦理商品房買賣合同登記備案，一旦房地產開發企業再遇上資金周轉問題，典當行行使優先受償權，也將與購房人的利益嚴重沖突，進而引發其他事件。

（3）在建工程抵押與商品房預售抵押形成重復抵押。很多購房者在簽訂預售合同時，隨即就要辦理商品房期權抵押。在時間上，辦理商品房期權抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但無論屬于何種情況，都會形成重復抵押，這種重復抵押中抵押的標的看起來一個是物、另一個是權利，但實際權益的重疊是顯而易見的，一旦產生爭議，就極有可能把責任推向行政機關，因此，增加了登記機關在登記中所承擔的風險。

（4）優先權風險?！逗贤ā返?86規定以及最高人民法院關于《建設工程價款優先受償權問題》的批復：工程款優先于抵押款，在實現在建工程的抵押權時又會讓位于該在建工程的工程建筑款?？梢?，在首先滿足購房戶和工程建筑款后，抵押權的優先受償地位已經不存在了，因此，典當行在辦理在建工作抵押時，必須有充分、清醒的法律認識。

2、房地產風險。

（1）禁止性規定：存在所有權方面的爭議；或涉及訴訟、仲裁等情形；屬于用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；屬于被列入文物保護的建筑物或其它具有重要紀念意義的建筑物；屬于被已依法公告列入拆遷范圍的房地產；所抵押的房地產不存在被法院凍結的情形等。

（2）無權處分：房地產典當類似于抵押權，是物權的一種處分權能之一。如果房地產企業沒有依據《公司法》和《公司章程》的規定進行相關程序的決議，那處分的效力是待定的，如果所有權人或者股東請求撤銷該行為，一般對典當行是很不利的。

（3）租賃風險：《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。“買賣不破租賃”將影響到典當行能否順利處理絕當物，回籠當金本息等費用。

（三）從動態與靜態角度來比較，分為交易風險和當物價值風險。

1、交易風險是交易中可能存在的風險。

由于抵押物是由房地產企業占有，而當金也是被房地產企業占有，故存在信息不對稱和監管不力現象。

2、當物價值風險是指雙方完成抵押之后，當物市場價值的變化對典當行的影響。

主要是指房地產市場遭遇蕭條，當物市場價值發生降低后，典當行如何保護自己利益的問題。由于典當辦理過程已經結束，典當行向房地產企業主張另行提供擔保，房地產企業是難以滿足的。因為出現這類情況本來就會使房地產企業的經營舉步維艱，預期的收益保證落空導致債務履行能力降低。此外，城市規劃導致的級差地租降低或者是政府的拆遷行為均會導致當物市場價值降低。

（四）從所有權的權屬轉移來看，有善意取得和權利在先的風險。

《物權法》第106條擴大了善意取得的范圍，包含不動產，一定程度上保護了典當行在經營中的正當權益，也可作為當物權屬爭議時的抗辯。但前提是典當行對相關權屬已經進行過登記。當前有的典當行為了經營效率，扣押房地產權屬證書后即發放當金，而房地產權利通過其他方式已經進行了轉讓，如權利證書掛失補辦后再進行處分。

權利在先是指當物在交易前已經設定了其他擔?；蛘哓摀?，而典當行未能審查清楚，當物不能設置過其他的擔保，甚至用益物權，后者如地域權等，這都將影響到當物的使用價值和流通價值。就當前而言，登記制度剛建立，各權屬信息還不能達到并網可查的信息化程度。除所有權外，他物權設立的登記操作習慣還未深入人心，極易造成其他爭端。

（五）內部風險與外部風險。

內部風險是房地產企業和典當行的自我經營風險。房地產企業的股東糾紛、房地產經營違法違規受到處罰，遭遇重大訴訟甚至清算破產等都對典當行利益產生風險，即便是當物通過登記設立了抵押，典當行享有優先權，但各類漫長的司法救濟程序會影響典當行利益。

外部風險是發生不可抗力事件或者第三人毀損當物，致使典當行期待的權益實現的機會成為渺茫。有保險的情況下典當行行使代位權維護利益倒是問題不大，如果當物毀損沒有代為價值，或者第三人不具有賠償能力都將影響典當行利益實現。

總之，典當行是資本密集型高風險行業，對資本總量要求高，資金運轉周期短，資本使用率高，所以審慎經營是經營理念，資金流動性、資產結構和風險規避都是其重要內容。外加當前典當立法較為滯后，這就對典當行為的風險規避提出更高的要求。典當業只有審慎經營房地產抵押典當業務，正確處理房地產抵押典當業務發展與風險防范的關系，強化內控機制建設，就能實現自身的可持續發展。

（作者：昆明理工大學法學院講師，研究方向：知識產權法、票據法）

注釋：

高富平，黃武雙.房地產法學.高等教育出版社，2003，9.第101頁.

遼寧省在建工程抵押管理辦法.第六條.